مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعیین حدنصاب افزایش سالیانه برای اجاره بها چیست؟

این مصوبه به منظور دفاع از حقوق مستاجر در شرایط کرونا تصویب شده است. به موجب این مصوبه، موجر اجازه دریافت حکم تخلیه مستاجر را ندارد که با ظهور کرونا این مصوبه اجرایی شده بود. حال این سوال مطرح است که آیا در سال 1401 نیز تکلیف موجران به همان منوال سال های گذشته است و موجر حق حکم تخلیه ملک استیجاری را ندارد و می بایست با تعیین اجاره بهای جدید مطابق سقف و حدنصاب افزایش سالیانه که معمولا بین 15 تا 25 درصد در سال های گذشته بوده است، اجازه دهد که مستاجر برای سال دیگر در ملک موجر باقی بماند؟

اگر نیاز به مشاوره حقوقی برای دعاوی ملکی دارید پیشنهاد ما استفاده از سایت صدای وکیل و طرح پرسش حقوقی به صورت رایگان است

بر اساس این مصوبه، موجران در قراردادهای جدید حق این را نداشتند که قیمت اجاره بها را بیش از حدنصاب که بسته به بزرگی شهر تعیین می شد، افزایش دهند.

میزان افزایش اجاره بها به صورت سالانه چقدر است؟

مبلغ افزایش اجاره بها معمولا به صورت سالانه اعلام می شود و در تهران 25 درصد، کلانشهرهای دیگر 20 و شهرهای دیگر 15 درصد است.

گرچه به گفته وزیر مسکن و شهرسازی و رئیس اتحادیه مشاوران املاک، مصوبه گفته شده تغییری نداشته باید همانند سال های گذشته اجرایی شود و مالکان حق جواب مستاجران را نداشته و باید قراردادهای اجاره بها تمدید شود لکن بررسی مصوبه جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا نشان میدهد که این ادعاها پشتوانه قانونی نداشته و بنظر میرسد صرفا جهت کنترل فضای روانی بازار اجاره مسکن بیان شده است.

بند ۱-۳ مصوبات ستاد ملی بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی میگوید این مصوبه در خصوص قراردادهای اجاره ای است که تا پایان سال ۱۴۰۰ به اتمام میرسند و متاسفانه در خصوص قراردهایی که اتمام آنها به سال ۱۴۰۱ منتهی میشود، تکلیفی را برای مالکین و مستاجرین تعیین نکرده است.

حال جمعیت خانواده های اجاره نشین چشم انتظار تصمیم قاطع مسئولین مربوطه جهت روشن شدن وضعیت خود هستند.

بنظر میرسد عدم تمدید قانون مصوبه ۷۲ ستاد کرونا در کنار مصاحبه های غیرشفاف و خلاف قانون مسئولین محترم، رفتاردوگانه ای است که نه تنها مشکل مستاجران را حل نمیکند بلکه آنها را دچار دردسرهای سخت تری خواهد کرد.

نکاتی برای بهبود وضعیت بازار اجاره مسکن

راه های زیادی وجود دارد تا بازار آشفته اجاره مسکن تسکین یابد که در این بخش قصد داریم به برخی از آن ها بپردازیم.

اولین کاری که پیشنهاد می شود توسط افراد و نهادهای دولتی و خصوصی ذی ربط انجام شود، این است که به مستاجران تسهیلات لازم ارائه داده شود تا بتواند از پس هزینه های اجاره ملک بربیایند. همچنین ارائه تسهیلات ساخت و ساز مسکن به مستاجران یکی دیگر از کارهایی است که باید انجام شود تا اندکی از فشار وارده بر مستاجران کاسته شود. همچنین یکی از اساسی ترین کارهایی که می توان انجام داد، دعوت نماینده اتحادیه مشاوران املاک به جلسات اعطای وام ودیعه و همچنین تعیین سقف برای اجاره بها است.

وکیل ملکی

وکیل ملکی می تواند به شما در دعاوی ملکی کمک کند. همانطور که می دانیم یک وکیل در حوزه های مختلفی تخصص دارد، اما وکیل ملکی وکیلی است که به صورت تخصصی بر روی دعاوی مربوط به مسائل ملکی تمرکز دارد و به همین علت دارای تجربیات و تبحر خاصی در انجام وکالت دعاوی ملکی می باشد.

اگر نیاز به مشاوره حقوقی برای دعاوی ملکی دارید پیشنهاد ما استفاده از سایت صدای وکیل و طرح پرسش حقوقی به صورت رایگان است 02166567311

وکیل ملکی در چه اموری می تواند به شما کمک کند؟

وکیل ملکی شرح وظایف بسیاری دارد که از مهم ترین آن ها می توان به موارد زیر اشاره داشت.

دستور تخلیه

در صورتی که قرارداد مستاجر به اتمام رسیده باشد و با این حال، وی از تخلیه ملک سر باز زند، می توان با استفاده از خدمات وکیل این دعوا را حل کرد. وکیل ملکی با مراجعه به شورای حل اختلاف و تودیع مبلغ قرض الحسنه یا همان پول پیش به مستاجر، تقاضای صدور دستور تخلیه ملک را ارائه می کند. دستور تخلیه فوری و غیرقابل اعتراض است.

دعاوی سرقفلی

سرقفلی به معامله ملکی گفته می شود که یک فرد با پرداخت وجه معین شده بین طرفین، امتیاز تجاری مکانی را از موجر خریده باشد، اما صاحب آن ملک نخواهد بود. به عنوان مثال ممکن است که در یک معامله سرقفلی امتیاز یک مغازه خریده شود و سود ایجاد شده از فعالیت تجاری به فرد خریدار تعلق می گیرد. اما حقی در ملک نخواهد داشت. در صورتی که در معاملات سرقفلی دعاوی حقوقی به وجود آید، استفاده از تخصص و تجربه وکیل ملکی می تواند کمک زیادی به موفقیت شما کند.

مطالبه اجور معوقه

در صورتی که مستاجر مطابق قرارداد عقد شده، می بایست مبلغی را به عنوان اجاره، به صورت ماهانه به موجر پرداخت کند و برای مدتی از پرداخت وجه اجاره بها به موجر، امتناع ورزیده و سرپیچی کند، می توان با استفاده از کمک وکیل و ارائه دادخواست به مراجع ذی ربط قضائی اجور معوقه را دریافت کرد.

همچنین در قراردادهای اجاره ملک، این حق برای موجر در نظر گرفته می شود که در صورت عدم پرداخت وجه اجاره بها از سوی مستاجر، قرارداد فسخ خواهد شد. پس وکیل ملکی می تواند با مراجعه به مراجع قضایی مربوطه و ارائه دادخواست، درخواست صدور تخلیه ملک را دریافت نماید.

دعاوی خلع ید

اگر فرد یا افرادی املاکی را تصرف کرده باشند و صاحب املاک راضی به ادامه تصرفات ملکی خود نباشد، می تواند با همکاری وکیل ملکی، دادخواست اخراج متصرفان از املاک را تسلیم مراجع کرده و دستور اخراج متصرف از املاک تصرفی را دریافت نماید.

دعاوی خرید و فروش املاک

در صورتی که در معاملات خرید و فروش املاک مشکلی به وجود آید می توان با استفاده از خدمات وکیل ملکی در پرونده های خرید و فروش املاک موفق عمل کنید.

انحصار ورثه

هر چند که انحصار ورثه یک موضوع کلی است اما بخش اعظم ارثی که از متوفی به جا می ماند، ملک است. به همین علت کمک گرفتن از وکیل ملکی می تواند به شما کمک کند تا در دعاوی انحصار وراثت موفق شوید.

درخواست استمهال

تقاضای استمهال به معنای درخواست مهلت برای انجام کاری است. درخواست استمهال می تواند از سوی هر یک از طرفین به جهت تخلیه، جمع آوری مدارک و پرداخت قروض صورت گیرد.

اتمام قرارداد اجاره

قوانین زیادی در رایطه با اتمام قرارداد اجاره وجود دارد که در این بخش در مورد این موضوع صحبت خواهیم کرد. پس از اتمام قرارداد اجاره، 2 فرض پیش رو داریم.

فرض اول آن است که مالک راضی به تداوم حضور مستاجر در ملک پس از اتمام اجاره باشد و فرض دوم آن است که پس از اتمام قرارداد، مالک راضی به ادامه حضور مستاجر در ملک خود نباشد که در این صورت قوانین کاملا متغیر با فرض اول بوده و مستاجر به عنوان غاصب شناخته می شود.

فرض اول: رضایت مالک

همانگونه که ذکر شد، فرض اول ما این است که مالک رضایت کامل از این دارد که ملک تحت اختیار مستاجر باقی بماند.

این نکته را می بایست در نظر داشته باشید که به علت اتمام قرارداد، مبلغ پرداختی می تواند متغیر با توافقی باشد که در قرارداد به اتمام رسیده صورت گرفته است. همچنین مستاجر می تواند در صورتی که از ملک هیچ استفاده ای نکرده است، از پرداخت اجرت المثل سرپیچی کند و مالک حقی از این بابت نخواهد داشت.

در چنین موقعی، می بایست هزینه های استفاده از محل اجاره شده، توسط مستاجر پرداخت شود.در تعیین مبلغ اجرت المثل یا همان حق استفاده از ملک، باید شرایط عرف در نظر گرفته شود که به صورت معمول زمان استفاده از ملک و مکان استفاده از ملک است. به صورت معمول، همان اجاره بهایی که در قرارداد به اتمام رسیده توافق شده بود، به عنوان حق استفاده از ملک مورد توافق قرار می گیرد. در صورت بروز دعاوی مربوطه به مستاجر و موجر می توان از وکیل ملکی که در زمینه امور ملکی متخصص و متبحر است کمک گرفت.

عدم رضایت مالک

فرض دوم آن است که مالک از اینکه ملک در اختیار مستاجر باقی بماند راضی نیست و در چنین فرضی مستاجر بدون کسب رضایت مالک، ملک در تصرف خود نگاه داشته است و به همین علت مستاجر غاصب محسوب خواهد شد. همچنین در صورتی که مشکل و نقصی برای ملک به وجود بیاید، بر عهده مستاجر خواهد بود. این نقص می تواند ناشی از عمل مستاجر یا عوامل مخرب خارجی باشد. در چنین موقعیتی موجر می تواند از کمک وکیل ملکی کمک گرفته تا یک متخصص وی را در زمینه امور ملک و اجاره یاری کند.

بهترین راهکار پس از اتمام زمان قرارداد

به این علت که پس از اتمام قرارداد، توافقات به صورت شفاهی بوده و بیانات شفاهی، ادله محکمی در دادگاه محسوب نمی شوند، پیشنهاد می شود پیش از اتمام زمان قرارداد اجاره، مستاجر و موجر تکلیف را مشخص کنند. در صورتی که مستاجر قصد دارد باز هم در ملک تحت اجاره باقی بماند باید رضایت موجر را به دست آورده و پیشنهاد می شود که قرارداد جدید عقد شود. همچنین در صورت عدم رضایت موجر از ادامه حضور مستاجر، وی می تواند با ارائه دلایل موجه و اثبات آن ها، مستاجر را جواب کند.

نتیجه گیری و پایان

در این مقاله در مورد تکلیف مستاجران در سال 1401 و همچنین مشکلات حقوقی که ممکن است برای مستاجر و موجر به وجود آید توضیحاتی ارائه شد. یکی از بهترین کارهایی که می توانید انجام دهید استفاده از تخصص و تجربه وکیل ملکی است. حضور یک متخصص زبده در دعاوی حقوقی شما باعث می شود که بتوانید گامی محکم در زمینه احقاق حقوق خود بردارید.

اگر نیاز به مشاوره حقوقی برای دعاوی ملکی دارید پیشنهاد ما استفاده از سایت صدای وکیل و طرح پرسش حقوقی به صورت رایگان است 02166567311

وبسایت : https://sedayevakil.com