اجاره‌نشینی در غرب تهران سخت‌تر است یا شرق؟

گروه اقتصادی الف،   3980531088

 التهاب بازار اجاره باعث واکنش مشترک موجر‌ و مستاجر شد. مستاجرها با شروع ثلث آخر از فصل معاملات اجاره، به دو‌ گروه تقسیم شده‌اند: گروه اول، قدیمی‌های این بازار هستند که برای یک‌سال آینده، «تمدید» را به جابه‌جایی ترجیح می‌دهند.

موجران در مواجهه با گروه دوم -اجاره‌اولی‌ها- به تعدیل کاهشی میزان رشد اجاره‌بها رو آورده‌اند. واسطه‌های بازار اجاره‌ اما از تجدیدنظر موجران بر سر بهای اجاره طی روزهای اخیر خبر داده‌اند. فشار اجاره‌بها در غرب تهران بیشتر از مناطق شرقی است. متوسط اجاره‌بها در فایل‌ها حدود ۴۰درصد بیشتر از پارسال است.

واکنش مشترک موجران و مستاجران به وضعیت کم‌رونق بازار معاملات اجاره‌بها، ثلث آخر معاملات این بخش از بازار را تحت تاثیر قرار داده و انتظار می‌رود در ماه پایانی تابستان، تغییراتی در تعداد قراردادها و بهای اجاره ماهانه پیشنهادی موجران حاصل شود.

التهاب در بازار اجاره مسکن با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار خرید و فروش املاک تحت‌تاثیر رکود عمیق معاملات، امسال نیز همچون سال گذشته شرایط دشواری را برای مستاجران رقم زده و تحت تاثیر این ناآرامی، موجران و مستاجران در آستانه سومین ماه تابستان یک واکنش مشترک و هم‌جهت نسبت به تحولات بازار اجاره نشان دادند. طرف عرضه املاک اجاری از میان گزینه‌های پیش‌رو، «تعدیل اجاره‌بها» را انتخاب کرده و در مقابل سمت تقاضا، یعنی مستاجران درحال جست‌وجو در بازار نیز «تمدید» را بر جابه‌جایی ترجیح داده‌اند.

این دو واکنش هم‌جهت در صورت استمرار می‌تواند به بهبود جزئی وضعیت بازار در شهریور ماه هم به لحاظ میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای جدید و هم به لحاظ تعداد قراردادهایی که نزد بنگاه‌های ملکی منعقد می‌شود، منجر شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی آخرین تحولات بازار اجاره‌بها در فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی نشان می‌دهد امسال رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضا در این بازار نسبت به سال گذشته تغییر کرده است؛ تغییری که برای واسطه‌ها نیز کاملا محسوس بوده و خود را به شکل «کاهش تعداد قراردادهای اجاره» ثبت‌شده در بنگاه‌های ملکی نشان داده است.

گزارش اخیر مرکز آمار ایران درخصوص وضعیت بازار مسکن که مشروح آن در همین هفته در «دنیای اقتصاد» منتشر شد، میزان رشد نقطه‌ای میانگین اجاره‌بها در شهر تهران طی بهار امسال را ۳۵ درصد اعلام کرد. براساس این گزارش میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت به حدود ۵۰ هزار تومان رسیده است. با این حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن حکایت از آن دارد که میزان رشد اجاره‌بها در میانه تابستان در عمده قراردادهای منعقده در مناطق مصرفی به مراتب بیشتر از این بوده است. این وضعیت قیمتی در شرایطی که مستاجران در تابستان سال گذشته نیز یک نوبت جهش اجاره‌بها را پشت‌سر گذاشته‌اند و تحت تاثیر شرایط کلان حاکم بر اقتصاد کشور، هنوز بسیاری از آنها نتوانسته‌اند افزایش هزینه سکونت خود را جبران کنند، مشکلات اجاره‌نشینی در پایتخت را دوچندان کرده است.

براساس نتایج تحقیقات میدانی از دو منطقه مصرفی شرق و غرب تهران (مناطق ۴ و ۵) که در سال‌های اخیر همواره پرمتقاضی‌ترین مناطق برای سکونت بوده‌اند، میانگین رشد اجاره‌بها در اواخر مردادماه بیش از آمارهای رسمی مربوط به بهار بوده است. در منطقه ۵ واقع در غرب پایتخت میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای قطعی منعقد شده به‌طور میانگین ۴۹ درصد بوده و این رقم در منطقه ۴ معادل ۴۲ درصد بوده است. به این ترتیب در اواخر مردادماه می‌توان اجاره‌نشینی در غرب تهران را سخت‌تر از شرق تهران توصیف کرد؛ موضوعی که سبب شده تعداد قراردادهای تمدیدی در غرب تهران به مراتب بیشتر از شرق تهران باشد.

رشد بالای اجاره‌بها برای دومین سال متوالی پیش از هر چیز بر تعداد قراردادهای اجاره منعقدشده نزد بنگاه‌های ملکی اثر گذاشته است. واسطه‌ها می‌گویند تعداد قراردادهای اجاره‌بها در تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته به نسبت یک به ۱۰ رسیده و کاهش قابل توجهی داشته است؛ موضوعی که واسطه‌ها از آن به غلط با عنوان «رکود» یاد می‌کنند. این واژه از آن جهت که میزان درخواست تقاضای سکونت در تهران همیشگی است و کاهش و افزایش آن دامنه محدودی دارد، اصطلاح مناسبی برای توصیف وضعیت بازار اجاره‌بها نیست. در واقع مستاجران همچنان متقاضی اجاره آپارتمان هستند اما حضور آنها در بازار شکل غیررسمی پیدا کرده و نیاز سکونت خود را از طریق «تمدید قرارداد» جبران می‌کنند.

غلبه تعداد قراردادهای «تمدیدی» بر قراردادهای جدید ناشی از واکنش سمت تقاضا نسبت به التهاب بازار اجاره است. مستاجران قدیمی و با سابقه در تهران که حداقل برای دومین سال پیاپی قصد اجاره ملک دارند، عمدتا گزینه «توافق با مالک برای تمدید قرارداد» را انتخاب کرده‌اند؛ مگر اینکه موجر به هر دلیل دیگر قصد اجاره ملک خود را نداشته باشد و درخواست تخلیه را به مستاجر اعلام کند. به این ترتیب اکنون حجم معاملات اجاره بسیار اندک بوده و عمدتا مربوط به تقاضای اجاره زوج‌های جدید است. در واقع در تابستان امسال فقط کسانی که ناگزیر به جابه‌جایی هستند، وارد بازار اجاره شده‌اند و هیچ کس به‌دلیل بهبود وضعیت محله و موقعیت ملک تقاضای جابه‌جایی ندارد.

به‌طور کلی تمدید قرارداد در شرایط فعلی بازار گزینه مناسب‌تری نسبت به جابه‌جایی از سوی مستاجران برآورد شده و آنها معتقدند با این اقدام دست‌کم هزینه انعقاد قرارداد جدید نزد مشاوران املاک، نقل‌وانتقال و اثاث‌کشی را حذف می‌کنند؛ ضمن اینکه موجران نیز با مستاجری که دست‌کم یک سال با او قرارداد داشته و به شناخت نسبی درباره وی دست پیدا کرده‌اند، قرارداد منصفانه‌تری منعقد می‌کنند.

در کنار این تاکتیک انتخابی از سوی مستاجران، در طرف عرضه نیز موجران نسبت به محدود بودن تقاضای اجاره جدید در بازار مسکن واکنش نشان داده‌اند. «برخورد کاهشی موجران با رشد اجاره‌بها» همان واکنشی است که در یکی، دو هفته اخیر در میان عرضه‌کنندگان آپارتمان‌های اجاری در بازار مسکن تکثیر شده و در صورت استمرار می‌تواند شهریور اجاره‌نشین‌ها را به فصل مناسبی برای جست‌وجوی فایل اجاره قیمت مناسب تبدیل کند.

این رویه ریشه در رخدادهای اخیر بازار ارز دارد و از میانه مرداد پس از یک دوره نوسان قیمت دلار و تثبیت آن زیر سطح ۱۲ هزار تومان، آغاز شده است. در جریان کاهش قیمت ارز، برای مقطع حدود ۱۰ روزه تعداد متقاضیان اجاره درحال جست‌وجو در بازار به شدت کاهش پیدا کرد و در برخی محله‌ها به صفر رسید.

این گروه در واقع کسانی بودند که امید داشتند در پی کاهش قیمت ارز، بهبودی در وضعیت بازار مسکن نیز رخ دهد. تقلیل سطح تقاضای اجاره جدید در بازار سبب شد موجران نسبت به «تعدیل» میزان رشد اجاره‌بهای پیشنهادی خود نسبت به اجاره سال گذشته اقدام کنند و این روند در آستانه سومین ماه تابستان همچنان ادامه دارد.  البته به گفته واسطه‌ها، موجران درحال حاضر به دو دسته قابل تقسیم‌بندی هستند. یک گروه مسیر تعدیل قیمت را در پیش گرفته و گروه دیگر اصرار بر قیمت اعلامی اولیه را که خارج از استطاعت اغلب مستاجران است و سبب شده فایل آنها هفته‌ها در بنگاه‌ها باقی بماند، ترجیح داده‌اند. در عین حال تجربه مشاوران املاک از سال گذشته حاکی است، پافشاری این گروه از موجران روی قیمت‌های پیشنهادی فراتر از حد توان متقاضیان اجاره درحال جست‌وجو اغلب تا مهر ماه دوام دارد و پس از یک دوره چند ماهه خالی ماندن ملک، بسیاری از آنها در پاییز که فصل کم‌رونق انعقاد قراردادهای اجاره است، ناگزیر به تعدیل بهای پیشنهادی خود می‌شوند.

به این ترتیب واکنش دو طرف بازار اجاره یعنی موجران و مستاجران از این بابت که هر دو حرکتی به نفع کاهش التهاب بازار است، همسو و هم‌جهت تلقی می‌شود. از یکسو تمدید قراردادهای قبلی از تقاضای اجاره جدید به شدت کاسته است و از طرفی به دنبال کاهش تقاضای جدید اجاره، موجران تاکتیک تعدیل اجاره‌بها و رضایت دادن به سطوح پایین‌تری از رشد نسبت به اجاره‌بهای سال قبل را به کار گرفته‌اند تا از ظرفیت تقاضای محدود درحال جست‌وجوی آپارتمان اجاری در بازار بتوانند استفاده کنند. استمرار واکنش موجران در بازار معاملات اجاره‌بها می‌تواند شهریورماه را به زمان مناسب یافتن آپارتمان اجاری قیمت‌مناسب برای کسانی که در دو ماه گذشته جست‌وجوی ناکام داشته‌اند، تبدیل کند.

ماجرای مستاجران سه ماهه
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره‌بها به شناسایی یک اتفاق جدید و کم‌سابقه در بازار معاملات اجاره نیز منجر شده است. ماجرا از این قرار است که امسال برخی از موجران در مدت کوتاه دو، سه ماهه پس از عقد قرارداد، دوباره به مشاوران املاک مراجعه کرده و ملک خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند. علت این تصمیم، بدقولی مستاجران در پرداخت اجاره ماهانه است که سبب شده آنها تصمیم بگیرند در طول تابستان که به شکل سنتی فصل رونق جابه‌جایی ملکی شناخته می‌شود – هرچند وضعیت امسال این فصل با سال‌های گذشته آن‌طور که ذکر شد متفاوت است – هر چه زودتر نسبت به جایگزین کردن مستاجر جدید اقدام کنند.

این وضعیت نشان می‌دهد گروهی از مستاجران تحت تاثیر ناگزیری برای یافتن آپارتمان مناسب، قراردادهایی را امضا کرده‌اند که رقم اجاره‌بهای ماهانه آن تناسبی با سطح درآمد آنها ندارد. این موضوع در مورد اجاره‌های ۵/ ۳ میلیون تومان و بیشتر مصداق داشته است و منعکس‌کننده درجه بالای استیصال مستاجران در سال‌جاری است.

درحال‌حاضر میانگین بهای رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق مصرفی شهر تهران عمدتا بین ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان است که البته بخشی از این رقم در عموم قراردادها از طریق فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» به اجاره‌بهای ماهانه تبدیل می‌شود. در عین حال بهای پایین‌تر و بالاتر از ارقام مذکور نیز در بخش‌هایی از بازار املاک اجاری مناطق مصرفی وجود دارد که قیمت‌های پایین‌تر اغلب در مورد املاک میانسال با سن بنای بیش از ۱۰ سال و آپارتمان‌های فاقد امکاناتی از قبیل پارکینگ و آسانسور مصداق دارد. قیمت‌های بالاتر نیز عمدتا مربوط به آپارتمان‌های نوساز و اصطلاحا «فول امکاناتی» است که به‌دلیل رکود بازار معاملات مسکن، در بازار اجاره عرضه شده‌اند.

اثر متقابل بازار معاملات مسکن بر اجاره
طی کمتر از دو ماه گذشته در بخش‌هایی از بازار مسکن شاهد کاهش قیمت پیشنهادی فروش مسکن بودیم که در برخی مناطق این موضوع خود را به شکل کاهش ماهانه میانگین قیمت املاک معامله شده نشان داد. این روند که عمدتا در مناطق لوکس بازار مسکن پایتخت حاکم بود، با سرعت لاک‌پشتی درحال‌تسری به بخش‌های مصرفی بازار مسکن نیز هست. این موضوع موجب شده گروهی از مستاجران به کاهش محسوس قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش اجاره‌بها امیدوار شوند و بر رفتار آنها در بازار اجاره کنونی به همان شکل ترجیح تمدید قراردادهای قبلی به امید بهبود وضعیت در آینده، اثر گذاشته است. در مقابل رکود معاملات خرید و فروش مسکن نیز به شکل افزایش عرضه آپارتمان‌های در انتظار فروش در بازار اجاره به تقویت ذخیره فایل‌های موجود آپارتمان‌های اجاری منجر شده است.

به این ترتیب از یکسو کاهش تقاضای اجاره جدید و از سوی دیگر افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاری، تابستان متفاوت کنونی در بازار اجاره‌بها را رقم زده و بازار اجاره به نوعی از بازار معاملات نیز تاثیر پذیرفته است.

عناوین مرتبط

پربحث‌های هفته

  1. عشق تلویزیون به سلبریتی‌ها کی پایان می‌پذیرد؟

  2. شوخی تلخ سخنگو با روابط خارجی کشور

  3. آقای مطهری، «دست الهی مجلس را تعطیل کرد»؟!

  4. خرید کردن بوریس جانسون از سوپرمارکت ایرانی با دوچرخه

  5. تعدیل‌تان کردیم ؛ اشک ما بدرقه راهتان!..

  6. واکنش‌ها به «وامی که اگر به بچه ها بدهید قهر می‌کنند»!...

  7. دستور ویژه رئیس سازمان صداوسیما برای بررسی حواشی قسمت آخر «پایتخت۶»

  8. آیا اشتباهات «معمولی» هم به «ستون پنجم نفوذی» ربط دارد؟

  9. چرا مردم بايد قرباني منافع فعالان ارز شوند؟! 

  10. انگشتر حاج قاسم در اختیار شرکت کننده عصرجدید

  11. دارویی که توزیع هر چه زودترش درمان بسیاری از شایعه‌هاست!..

  12. خیر‌خواهان خوب _ خیر‌خواهان بد/چه کسی دچار سندرم توهم توطئه است؟

  13. گزارش پولیتیکو از تراژدی مرگ گروهی در خانه های سالمندان آمریکا

  14. زمان خلاصی از شر كرونا/ طرح سه فوریتی تعطیلی کامل کشور/قرنطینه در تهران شکسته شد!

  15. اژدهای رسانه‌ها و پادشاه فیلترشکن‌ها: کرونا ! ...

  16. زائری: این نقی دیگر «معمولی» نیست/ نظارت‌های صداوسیما حداقلی و ظاهری است/ رواج حجم بالایی از «دروغ» در میان خانواده

  17. تناقض‌های کرونائی دولت تدبیر و امید

  18. بازگشت روحانی به پاستور/نقطه داغ کرونا در کشور/ زاکانی: تجربه ناموفق مجلس دهم، برای نابودی هر مجلسی کافی است

  19. روحانی خطاب به وزیر بهداشت: تمامی فعالیت‌های اقتصادی از ۲۰ فروردین باید با پروتکل آغاز شود

  20. فارین پالیسی: کمک های کرونایی روسیه و چین، خیرخواهانه نیست

  21. روحانی مدعی طب اسلامی بازداشت شد + عکس

  22. تهران در وضعیت قرمز کرونایی/ادامه جنجال حواشی پایتخت ۶/استقبال مطهری از عفو و آزادی زندانیان/ بعد از یک ماه ژست نمایندگی گرفته اند!

  23. وزیر بهداشت: مژده رسید که گشایشی حاصل می شود

  24. سفیر چین خطاب به جهانپور: اخبار وزارت بهداشت چین را با دقت بخوانید

  25. ضدعفونی‌کردن قم توسط حشدالشعبی

پربحث‌های اخیر

    پربحث‌های هفته

    1. چرا مردم بايد قرباني منافع فعالان ارز شوند؟! 

    2. ۱.۶ میلیارد دلار ایران آزاد شد

    3. موافقت رهبر انقلاب با برداشت یک میلیارد یورو از صندوق توسعه ملی

    4. نامه ۱۹۱ منتخب مجلس یازدهم به رهبر انقلاب با موضوع تحقق شعار سال

    5. نامه ۵۰ اقتصاددان به روحانی برای مدیریت تبعات اقتصادی کرونا

    6. آمادگی بانک مرکزی برای اجرای گسترده عملیات بازار باز

    7. کاهش قیمت جهانی مواد غذایی رکورد زد

    8. احساس شرمندگی نوبخت به خاطر عدم تعیین دستمزد کارگران

    9. نامه مردم مغان به آیت الله رییسی برای ابطال یک واگذاری ناعادلانه

    10. روحانی: ۲۳ میلیون خانوار اعتبار یک میلیون تومانی دریافت می‌کنند/ این رقم به تدریج از یارانه ماهانه آن‌‌‌‌‌ها کسر می‌شود

    11. حداقل دستمزد، ۵۵ درصد هزینه معیشت یک خانوار کارگری را پوشش می‌دهد

    12. افزایش دو برابری همسان‌سازی حقوق بازنشستگان کشوری

    13. ۹ پیشنهاد عملیاتی برای جهش تولید

    14. قیمت آپارتمان‌های لوکس در مناطق گران تهران

    15. نامه همتی به رییس صندوق بین‌المللی پول

    16. کرونا بهانه جدید اخراج کارگران

    17. پیش بینی قیمت نفت در سال ۹۹

    18. نوبخت: دولت در حساس‌ترین مرحله‌ی مدیریت منابع خود است

    19. رییس کل بانک مرکزی: طرح اعطای وام یک میلیونی به ۲۳میلیون خانوار اجرا می‌شود

    20. اما و اگرهای اقتصادی پساکرونا

    21. میانگین حقوق بازنشستگان ۴ میلیونی شد

    22. جزئیات دستورالعمل اختصاص کارت اعتباری ۱ و ۲ میلیون تومانی به اقشار آسیب‌پذیر

    23. نوبخت: افزایش حقوق کارگران خارج از اختیار من است

    24. رکورد ۴۱.۲ درصدی نرخ تورم در سال ۹۸ + جدول

    25. ستاری: در ایران سه گروه مستقل برای تولید واکسن کرونا کار می‌کنند

    آخرین عناوین