به گزارش الف به تازگی، مرکز آمار ایران، با انتشار گزارش «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران»، پس از یک توقف۸ ماهه، اعلام کرد که میانگین حسابی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به 77 میلیون تومان و میانگین وزنی آن به ۸۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. این رقم نشان می‌دهد که جهش قیمتی مسکن، تنها در بازه زمانی یک ساله ( شهریور سال گذشته) با افزایش ۷۹ درصدی مواجه شده است. اما افزایش قابل‌توجه «قیمت تمام‌ شده» هر مترمربع مسکن در تهران به ۷۷ میلیون تومان، در حالی اتفاق افتاده است که طبق بررسی‌ها و اظهارات سازندگان، «قیمت ساخت» هر مترمربع آپارتمان در تهران تنها عددی حدود 17 الی 18 میلیون تومان برآورد شده است. در چنین وضعیتی، سوال مطرح شده این است که اختلاف قیمتی فاحش موجود بین «هزینه ساخت» یک مترمربع مسکن و «هزینه تمام شده» آن در بازار، ناشی از چیست؟

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در گفتگو با الف در توضیح فاصله قیمتی موجود بین هزینه ساخت و هزینه نهایی مسکن در بازار می‌گوید: «قیمت مفید ساخت هر متر آپارتمان در تهران بالای ۱۵ میلیون تومان است. البته بنای کلی را ۸ میلیون و ۲۰۰ هزارتومان مطرح می‌کنند و هزینه‌هایی مثل هزینه آسانسور، کابینت، نقاشی و... را متقاضی باید بعدتر حساب کند که با احتساب این موارد، هزینه حدودا ۱۲ میلیون تومان می‌شود‌. از طرفی یک متر ساختمان، برابر با یک متر مربع خانه قابل استفاده نیست؛ در ساخت یک واحد ۱۰۰ متری، خروجی کار حدود ۷۵ متر مسکن قابل استفاده است. یعنی اگر هزینه ساخت را متری ۱۲ میلیون تومان حساب کنیم، از یک واحد ۱۰۰ متری که ۱ میلیارد و ۲۰۰ تومان هزینه بردار است، ۷۵ متر خانه قابل استفاده در اختیار متقاضی قرار می گیرد که اگر ۱ میلیارد و ۲۰۰ را تقسیم بر ۷۵ کنیم، هزینه ساخت یک مترمربع حدود ۱۷، ۱۸ میلیون تومان می‌شود. اما قیمت تمام شده یک متر مربع در بازار، به علت قیمت زمین و پروانه و هزینه های خدماتی، در تهران ۶۵ میلیون تومان و در سطح کشور بالای ۳۵ میلیون تومان است. بخش عمده این قیمت به علت سهم بالای زمین از قیمت نهایی مسکن، به زمین بازمی‌گردد.»

آهنگ تند گرانی زمین در تهران

بررسی آمار و ارقام منتشرشده از سمت مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران طی بازه زمانی۳۰ ساله (از ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ ) ۱۱۰۰ برابر شده است. این درحالی است که افزایش قیمت زمین در دیگر شهرهای کشور با نسبت معناداری کمتر بوده است. در یک نمونه متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال ۱۴۰۰، ۴۹ میلیون تومان بوده -که نشان‌دهنده رشد ۳۴/۲ درصدی میانگین قیمت زمین در این سال نسبت به متوسط قیمت زمین در سال ۱۳۹۹ است- در حالی که متوسط قیمت یک مترمربع زمین در کل ‌کشور در همین سال، ۱۱ میلیون و ۶۷۱ هزار تومان بوده است.  

البته این به آن معنا نیست که زمین در دیگر شهرهای کشور دچار افزایش قیمت نشده است؛ برای نمونه در سال ۱۳۹۶ قیمت یک مترمربع زمین در کل کشور حدود یک میلیون و ۱۷۲ هزار تومان بود و تنها در ‌مدت ۴ سال -بهای زمین که بیشترین سهم از هزینه نهایی مسکن را به خود اختصاص می‌دهد- حدوداً ۱۰ برابر شد. اما شواهد نشان می‌دهد که آهنگ سیر صعودی افزایش قیمت زمین در تهران به مراتب بیشتر از سایر شهرهای کشور است. اما چرا؟

۱۵ درصد مساحت قابل سکونت کشور در سایه غفلت

بر اساس داده‌های آمایش سرزمین سازمان برنامه بودجه، از کل مساحت کشور ایران ۱۵ درصد در اولویت سکونت قرار دارد که این میزان ۲۴۷۲۲۹ کیلومتر مربع را شامل می‌شود. اما با وجود ظرفیت ۱۵ درصدی اولویت‌دار سکونت از کل مساحت ایران، تعیین سرانه‌های شهری توسط شورای عالی شهرسازی و معماری در تمام این سال ها به نحوی انجام شده است که تنها حدود ۰.۵ درصد از مساحت کل کشور برای سکونت جمعیت ایران مورد استفاده قرار می‌گیرد. بگونه‌ای که طبق سرانه‌های تعیین شده توسط شورای عالی شهرسازی و معماری برای کاربری مسکونی در شهرهای بزرگ بیش از یک میلیون نفر، تنها ۲۵ متر مربع به ازای هر نفر در نظر گرفته شده است و  تراکم جمعیتی این شهرها عددی بین ۱۰۸ الی ۱۲۹ نفر در هکتار برآورد می‌شود که تقریبا ۱/۵ الی ۲ برابر تراکم استاندارد (۶۰ نفر بر هکتار) است. 

همین مسئله نشان می‌دهد که آمار و ارقام افزایش سرسام‌آور و سیری‌ناپذیر قیمت زمین چندان بی ارتباط با محدودیت الحاق و عرضه گسترده زمین به تناسب تقاضای موجود در بازار، نیست. به عبارتی برای توجیه سیر صعودی گرانی زمین باید به وضعیت عرضه زمین توجه کرد. وضعیت قیمت زمین و مسکن طی سالیان اخیر نشان می‌دهد که با تعیین محدوده های شهری عرضه زمین با محدودیت مواجه شده و همین مسئله زمین‌های درون خط محدوده فرضی شهر را روز به روز ارزشمندتر کرده و در چنین وضعیتی تقاضای سرمایه‌ای زمین و مسکن نیز به مراتب بیشتر شده است.  حال در شرایطی که ۶۰ و بعضا ۷۰ درصد سهم قیمت مسکن در کلانشهرهایی مانند تهران به زمین اختصاص دارد و وقتی قیمت افسارگسیخته زمین همچنان می‌تازد چطور می‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت ؟