تداوم ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن

اقتصادی،   3991024053

آمار ثبت شده از فروش آپارتمان در سامانه رهگیری در سه هفته اول دی ماه سال جاری نشان می‌دهد بازار مسکن در مقایسه با مدت زمان مشابه با آذر ماه افت چشمگیری داشته است.

تداوم ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن

روزنامه دنیای‌اقتصاد نوشت: یخبندان معاملات ملک، دومینوی ریزش قیمت‌ها را در بازار مسکن پایتخت رقم زد. استخراج داده‌های اولیه سامانه رهگیری در ۲۰ روز نخست فصل زمستان ۹۹ نشان می‌دهد در دو سوم ماه نخست فصل زمستان، فقط ۴۶۵ فقره معامله خرید و فروش در مناطق ۲۲گانه پایتخت ثبت شده است.

هرچند به‌طور معمول عمده فعالان و واسطه‌های ملکی در روزهای پایانی آخرین هفته هر ماه، معاملات منعقد شده را در سامانه رهگیری ثبت می‌کنند و از این رو این احتمال وجود دارد که حجم معاملات انجام و منعقد شده بیش از رقم استخراج شده باشد؛ اما اگر فرض کنیم مجموع معاملات خرید و فروش انجام شده در ۲۰ روز نخست زمستان، همین ۴۶۵ فقره است، ثبت این تعداد معامله در این بازه زمانی به معنی آن است که حجم معاملات نسبت به ۲۰ روز ابتدایی ماه گذشته (آذر۹۹) معادل ۶۴ درصد افت پیدا کرده است.

به این ترتیب به نظر می‌رسد اگر این اتفاق افتاده باشد و روند معاملات در ادامه ماه جاری با همین شیب ادامه پیدا کند، به این ترتیب در پایان ۳۰ روز دی ماه، یک رخداد جدید در بازار معاملات مسکن پایتخت رقم خواهد خورد، یعنی «ابرسقوط معاملات در ابررکود معاملاتی» در نخستین ماه از فصل زمستان امسال شکل می‌گیرد.

بررسی روند حجم معاملات منعقد و ثبت شده آپارتمان‌های مسکونی از ابتدای سال جاری تاکنون نشان می‌دهد به استثنای فروردین ماه که معمولا هر ساله بازار مسکن به حالت شبه تعطیل در می‌آید، پس از آبان و آذر ماه که حجم معاملات مسکن ماهانه به ترتیب معادل ۴۹ و ۴۲ درصد افت کرد، افت ماهانه معاملات در دی‌ماه بیشترین میزان ریزش را در سال جاری داشته است.

این وضعیت نشان‌دهنده بروز یخبندان معاملاتی در بازار مسکن است که در پی عقب‌نشینی و «نه» خریداران مسکن به ورود به بازار و انجام معامله صورت گرفته است. بررسی‌های میدانی از وضعیت رفتار متقاضیان بازار مسکن طی هفته‌های اخیر حاکی از آن است که بخش عمده خریداران مسکن به دلیل مشاهده ریزش قیمت‌ها، انتظار ادامه کاهش میانگین قیمت مسکن در ماه‌های آتی را داشته‌اند و به همین دلیل فعلا برای حضور در این بازار صبر کرده‌اند.

اما در میان عوامل و پارامترهای متعددی که می‌تواند در ریزش و شکل‌گیری دومینوی ریزش قیمت در بازار مسکن موثر باشد، ۹ عامل اصلی در نقش حباب شکن در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های پایتخت عمل کرده‌اند. اولین پارامتر، «تاثیر گزارش جدید مرکز آمار ایران» در مورد روند قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت است که منجر به دوپینگ انتظارات کاهشی شد.

در چند روز گذشته، مرکز آمار ایران با حذف متغیرهای پارازیت ساز همچون گروه سنی، متراژ و موقعیت منطقه‌ای املاک در فرآیند محاسبه قیمت میانگین مسکن، گزارش جدید از وضعیت اخیر تحولات قیمتی بازار املاک پایتخت را منتشر کرد.

حجم معاملات مسکن طی یک ماه گذشته به میزانی کاهش پیدا کرد که افزایش حجم معاملات مربوط به آپارتمان‌های نوساز می‌توانست تاثیر زیاد و البته گمراه‌کننده‌ای در میانگین قیمت مسکن در شهر تهران داشته باشد، از این رو با استفاده از روش جدید و پس از انتشار گزارش بانک مرکزی که نشان‌دهنده کاهش تورم ماهانه املاک به میزان ۱/۱ درصد بود، نتایج محاسبات گزارش جدید مرکز آمار نشان داد میانگین قیمت مسکن پایتخت در فاصله آبان تا آذرماه حدود ۸ درصد افت را تجربه کرده است.

بانگاهی به وضعیت کنونی بازار مسکن در ۲۰ روز نخست دی ماه، اگر مبنای محاسبه قیمت همان روش گذشته باشد، براساس ۴۶۵ معامله ثبت شده در سامانه رهگیری میانگین قیمت مسکن در دی ماه احتمالا حدود ۵/۳ درصد نسبت به آذرماه با افت مواجه خواهد شد و میانگین هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به حدود ۲۶ میلیون تومان خواهد رسید. اما نکته مهم آن است که احتمالا حجم معاملات انجام و ثبت شده در دی ماه نیز همچون ماه آذر به شدت کاهش پیدا کند.

وقتی حجم داده‌ها در یک بازار در سطح متعارف (این سطح متعارف برای مسکن حدود ۵ تا ۶ هزار فقره معامله در یک ماه است) باشد برای اینکه سطح میانگین قیمت مسکن در شهر محاسبه شود، از روش میانگین وزنی استفاده می‌شود.

یعنی با احتساب قیمت مناطق و وزن معاملاتی، میانگین قیمت مسکن در یک شهر استخراج می‌شود، اما در یکی دوماه گذشته، حجم ماهانه معاملات مسکن به قدری با ریزش مواجه شد که محاسبه میانگین قیمت مسکن با روش میانگین وزنی نمی‌تواند نمای دقیق و قابل استنادی از متوسط قیمت شهر را ارائه دهد، همچون گزارش بانک مرکزی که نشان می‌داد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی یک ماه آذر نسبت به آبان ماه معادل ۱/۱ درصد کاهش داشته در حالی در بررسی‌های جدید مرکز آمار مشخص شد که ریزش ماهانه قیمت حدود ۸ درصد بوده است؛

بنابراین اگر با استفاده از روش جدید و با حذف متغیرهای پارازیت‌ساز، به جای محاسبه میانگین قیمت مسکن، در ۲۰ روز نخست فصل زمستان میانه قیمت املاک معامله شده محاسبه شود در این صورت میانه قیمت در معاملات مسکن در این بازه زمانی حدود ۲۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود. دومین پارامتر حباب‌شکن بازار مسکن پایتخت طی ۲۰ روز دی ماه، «نه» به خرید از سوی متقاضیان بوده است، به ویژه آنکه به نظر می‌رسد تحولات هفته‌های اخیر در بازار مسکن سبب شد تا تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی تقریبا در بازار نایاب شوند و فقط معاملاتی انجام شود که اصطلاحا یا «پول لازم» یا «تبدیل لازم» بوده‌اند.

سومین پارامتر، «پمپاژ فایل جدید به بازار» بوده است. بررسی‌ها با توجه به حجم بالای پیامک‌های تبلیغی فروش مسکن نشان می‌دهد طی روزهای اخیر تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار اندکی با افزایش مواجه شده است.

عامل دیگر، «ایجاد کانال اضطراری توسط واسطه‌ها برای پل زدن به مالکان» است. به‌عنوان مثال فعالان ملکی از روش‌های مختلف مثلا با استفاده از جملاتی همچون «فروش در ۲۰ دقیقه» سعی دارند ارتباط متفاوت تحریک‌کننده با مالکان پیدا کنند و همین امر ممکن است تمایل برخی فروشنده‌ها برای حضور مجدد در بازار را بیشتر کرده باشد.

تحریک به خرید با پیامک‌های محله‌ای، عامل دیگری است که می‌تواند شناخت متقاضیان از وضعیت بازار املاک یک منطقه یا محله را افزایش دهد و همین امر چراغ راه جدیدی برای خرید پیش روی متقاضیان روشن کرده است.

علاوه بر این عامل دیگر، «واژه‌های تحریک‌کننده در فایل‌های فروش» است. استفاده از عبارتی همچون «فوری، فوری، فوری» یا «فوری-زیرقیمت» می‌تواند متقاضیان را به خرید تحریک کند و به نوعی در شناخت آن‌ها از قیمت‌های پیشنهادی یک منطقه افزایش پیدا کند. در نتیجه آن‌ها حاضر به خرید یک فایل با هر قیمت پیشنهادی از سوی مالک نمی‌شوند.

علاوه بر این، پارامتر دیگر، استفاده از واژه‌هایی همچون «حاضر به معاوضه با خودرو» است. طی هفته‌های اخیر گروهی از واسطه‌ها با توجه به شرایط بازار مسکن و خودرو که به نوعی هر دو قفل معاملاتی شده‌اند، ابتکار عمل زدند و تلاش می‌کنند با اتصال متقاضیان هر دو بازار، این قفل را بشکنند.

پارامتر هفتم، اثرگذاری متغیر غیراقتصادی بر روند بازار است که اتفاقا اسباب اولیه ریزش را فراهم کرد. طی روزهای اخیر اقدامات هواداران ترامپ و واکنش‌های داخلی و خارجی نسبت به آن، «پایان کار ترامپ» را قطعی کرد. همین موضوع بر کاهش استمرار انتظارات منفی از بازار اثرگذار بود و نهایتا آخرین پارامتر اثرگذار بر بازار، وضعیت نرخ ارز بوده که از ابتدای ماه جاری تا دو روز گذشته حدود ۵ درصد با افت مواجه بوده است.

جالب آنکه همزمان با بررسی‌های روز گذشته از آخرین تحولات بازار مسکن پایتخت، برخی گزارش‌ها و بررسی‌های میدانی در شبکه‌های فروش نشان داد که قیمت‌های پیشنهادی تا ۵ درصد در مناطق مختلف شهر تهران کاهش پیدا کرده است. در همین راستا نیز بازارهای مجازی خرید و فروش مسکن، پس از اعلام مجدد قیمت‌ها در بازار اجاره و خودرو، قیمت فروش مسکن را نیز منتشر کردند.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند: اعلام همگانی قیمت پیشنهادی املاک در سامانه مجازی منجر به ایجاد روشنایی کامل در این بازار خواهد شد. به ویژه در شرایط کنونی که قیمت‌ها با ریزش در بازار مواجه شده‌اند، روشن شدن قیمت‌ها می‌تواند از یکسو به رقابتی شدن قیمت‌ها و از سوی دیگر شکل‌گیری یک دید دقیق در میان خریداران برای انتخاب فایل موردنظر منجر شود تا متوجه شوند در هر منطقه، چه میزان ریزش قیمت اتفاق افتاده است. تخلیه شدن حباب قیمت در این بازار سبب شده تا یکی از مهم‌ترین سوالات پیش روی فعالان و متقاضیان بازار مسکن این باشد که حباب قیمت مسکن چگونه و تا چه زمانی تخلیه خواهد شد؟ 

یکتانت

پربحث‌های دیروز

  1. «شتر دیدی، ندیدی» رسانه های غربی

  2. یارانه ۲۰میلیون نفر ۲برابر می‌شود/ به فاقدین خودرو ۱۵ لیتر بنزین مجانی می‌دهیم

  3. پوستر معنی‌دار سایت رهبر انقلاب پس از خروج ترامپ از کاخ سفید

  4. تصویری از عامل انتحاری انفجار دوم دیروز بغداد

  5. روایت روزنامه آمریکایی از سنت شکنی ترامپ در روز تحلیف

  6. خروش میلیونی پاکستانی‌ها بر علیه عادی سازی روابط با اسرائیل

  7. تناقض حرف مسئولان با واقعیت بازار/ تخم مرغ دانه‌ای ۲ هزار تومان

  8. مجلس چیز خوبی است؛ بشرطی که هرچه من میگویم تصویب کند!

  9. مدیری که ۳۳ میلیون تومان حقوق بگیرد، چقدر مالیات می‌دهد؟/مالیات حقوق مدیر، ۲ برابر حقوق کارگر!

  10. راغفر: ۴۲۰ هزار میلیارد تومان در ۱۰ سال یارانه نقدی دادیم که فقط مشکل ایجاد کرد

  11. زنگنه: داغ صفر شدن صادرات نفت بر جگر دشمنان ایران ماند

  12. حقوق کارگران بازنشسته تامین اجتماعی همسان‌سازی می‌شود

  13. جهاد اسلامی: ترامپ رفت و جمهوری اسلامی ایران پیروز شد

  14. طبقه جهانگیری بداند دیگر روی خوش نخواهد دید

پربحث‌های هفته

  1. ادعای کریمی‌قدوسی: ظریف قبل از شهادت سردار سلیمانی با یک افسر رژیم صهیونیستی دیدار کرد/ بوی گند برجام مردم را آزرده کرده است

  2. تصویری که نماینده مجلس به ظریف نشان داد

  3. چند نکته درباره سخنان کریمی قدوسی و کارت زرد مجلس به ظریف

  4. سید حسن خمینی و مشت خالی اصلاح طلبان در ۱۴۰۰

  5. الاخبار: مانورهای نظامی ایران خط قرمزها را برای آمریکا مشخص کرد

  6. حوزویان خواستار عزل و محاکمه « علیرضا رئیسی» شدند

  7. وضع تماشایی آمریکا

  8. میثم مطیعی به کرونا مبتلا شد

  9. واکنش تهیه کننده «گاندو» به صحبت‌های ظریف

  10. آذری جهرمی به بازپرسی فراخوانده شد/ اعلام جرم دادستان قوه قضائیه علیه وزیر ارتباطات

  11. ترس ها و نقطه ضعف های گنده لات جهان

  12. دژ نفوذ ناپذیر پزشکان متخصص!

  13. لحظه شلیک ۴۰۰ راکت در ۲۰ ثانیه در رزمایش ارتش+ فیلم

  14. ناجا: محل سکونت خاوری را شناسایی کردیم/ هیچ اراده سیاسی برای استرداد خاوری وجود ندارد

  15. «شتر دیدی، ندیدی» رسانه های غربی

  16. پیام بودجه ایران به دنیا به روایت رئیس‌جمهور/پاسخ ظریف به احتمال مذاکره با آمریکا/ بازجویی از وزیر ارتباطات/ نماینده مجلس: روحانی پاسخگوی خون بیش از ۳۰۰ نفر باشد

  17. راز هولناک ۲ برادر فاش شد

  18. لودر تخریب را به قزوین و اردبیل هم بفرستید

  19. تدارک مجلس برای پرداخت یارانه «حداقل» ۱۰۰ هزار تومانی به مردم

  20. آیت الله مکارم شیرازی: امروز تولید بخاطر عملکرد بانک‌ها از بین رفته است

  21. ظریف: از عملکرد خودم ناراضی نیستم/ پس از پایان مسئولیتم می‌توانم واقعیات را بگویم/ خارج از کشور از همه نظام دفاع می‌کنم، حتی از اطلاعات سپاه

  22. نامه احمد توکلی به رئیس قوه قضائیه: با متخلفان نیاوران قزوین و هفت سنگان برخورد جدی کنید

  23. یارانه ۲۰میلیون نفر ۲برابر می‌شود/ به فاقدین خودرو ۱۵ لیتر بنزین مجانی می‌دهیم

  24. زنان آوازخوان کرمانشاهی دستگیر شدند

  25. متهم ردیف اول قطع برق کیست؟

پربحث‌های هفته

  1. تدارک مجلس برای پرداخت یارانه «حداقل» ۱۰۰ هزار تومانی به مردم

  2. آیت الله مکارم شیرازی: امروز تولید بخاطر عملکرد بانک‌ها از بین رفته است

  3. یارانه ۲۰میلیون نفر ۲برابر می‌شود/ به فاقدین خودرو ۱۵ لیتر بنزین مجانی می‌دهیم

  4. متهم ردیف اول قطع برق کیست؟

  5. چشم‌بندی روحانی جلوی چشم ۸۰ میلیون ایرانی/ این ۸ سال در سوئیس زندگی می‌کردیم نه ایران!

  6. پراید به زیر ۱۰۰ میلیون تومان رسید + جدول آخرین قیمت خودروها

  7. رییس‌جمهور: ایران از لحاظ منابع گاز در جهان اول است/ دنیا به نفت و گاز ایران نیاز دارد

  8. همتی: اگر ارزپاشی می‌کردیم دلار ۵۰ هزار تومان و تورم ۱۲۰ درصد بود

  9. جدول/ تازه‌ترین قیمت انواع پراید در بازار

  10. حسینی: روح لایحه بودجه ۱۴۰۰ قانون شکنی رندانه است/ مجلس، منافع مردم را به آبروی خود ترجیح داد

  11. ریزش قیمت ارز ادامه‌دار شد؛ بازار منتظر سقوط قیمت دلار/ مردم به دلار ۱۵هزارتومانی روحانی اعتماد کردند؟

  12. ضرورت جلب نظر کارگران در تعیین مزد ۱۴۰۰/ رشد اقتصادی با دستمزد حداقلی ممکن نیست

  13. تورم در کشورهای اروپایی منفی ماند

  14. تناقض حرف مسئولان با واقعیت بازار/ تخم مرغ دانه‌ای ۲ هزار تومان

  15. شورای رقابت: خودرو تا پایان سال گران نمی‌شود

  16. خریداران مسکن غیب شده‌اند

  17. احضار وزیر اقتصاد به مجلس در پی افت مستمر شاخص‌های بورس

  18. مدیری که ۳۳ میلیون تومان حقوق بگیرد، چقدر مالیات می‌دهد؟/مالیات حقوق مدیر، ۲ برابر حقوق کارگر!

  19. راغفر: ۴۲۰ هزار میلیارد تومان در ۱۰ سال یارانه نقدی دادیم که فقط مشکل ایجاد کرد

  20. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بازداشت شد

  21. زنگنه: داغ صفر شدن صادرات نفت بر جگر دشمنان ایران ماند

  22. حقوق کارگران بازنشسته تامین اجتماعی همسان‌سازی می‌شود

  23. شیب کاهشی قیمت دلار و سکه در بازار

  24. دلار همچنان در کانال ۲۲ هزار تومان /طلا از یک میلیون تومان پایین‌تر آمد

  25. راه اندازی کارخانه ساخت موتورهای پیشرفته خودرو ۳ و ۴ سیلندر کم مصرف با قدرت ۱۵۵ اسب بخار

آخرین عناوین