به گزارش الف برای تعیین تکلیف اسناد غیررسمی در ساختار اقتصاد کشور نه تنها زود نیست، بلکه دیر هم شده است. اسناد غیر رسمی یا همان قولنامه‌ها تاکنون بخش بزرگی از معمالات کشور را پوشش داده و تبدیل به معضل بزرگی شده است. معضلی که به علت ثبت نشدن و کنترل ناپذیر بودن، آن بستر گسترده‌ای را برای کلاهبرداری و تخلفات متعدد فراهم کرده فراهم کرده است.
فساد برانگیز بودن این متغیر اقتصادی که از دهه اول قرن ۱۳ هجری، وبال گردن اقتصاد کشور بوده، واکنش سران کشور را هم برانگیخت، در ماه اخیر، هم مقام معظم رهبری و هم وزیراقتصاد خواستار رسیدگی به این چالش فساد انگیز شدند.
رهبر معظم انقلاب در دیدار اخیرشان با رییس و مدیران ارشد قوه قضاییه معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد دانستند. ایشان همچنین تاکید کردند باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است. اکنون توپ در زمین مجمع تشخصی مصلحت است تا در اینباره تعیین تکلیف کند.
معضلی که قانونی است!
اسناد غیر رسمی، در نامش نیز تناقض وجود دارد: سند و رسمی نبودن! این اسناد یا همان قولنامه‌های معروف اولین بار در سال ۱۳۰۷ و در سه ماده ۱۲۸۶، ۱۲۸۷ و ۱۲۸۹ به تصویب رسید. مطابق تعریف قید شده در قانون مدنی، سند بر دو نوع است؛ سند عادی و سند رسمی. بر این اساس، هر سندی که فاقد عناصر درج شده در سند رسمی باشد و توسط مامورین سند رسمی تنظیم نشده باشد، «سند عادی» به حساب می‌‌‌آید. در عین حال، مطابق ماده ۱۲۸۹ این قانون، سند عادی باید دارای امضا، مهر و اثر انگشت اشخاص معامله‌‌‌گر باشد.
به عبارتی این مفاد سه‌گانه قانون مدنی می‌‌‌گوید، هر سند یا قراردادی که خارج از دفاتر اسناد رسمی یا همان دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور، منعقد شود، حکم «سند عادی» را دارد که چون «سند رسمی» نیست، می‌توان به آن «قرارداد غیررسمی» یا «سند غیررسمی» نیز گفت.
هنگام تصویب قانون ثبت اسناد و املاك، از ابتدا مقرر شده بود که این معاملات دارای سابقه ثبتی در دفاتر اسناد رسمی باشند و به طور رسمی تنظیم و ثبت شود اما طی زمان و با تفاسیر این قانون و تغییراتی که به مرور اعلام شد، معاملات غیر رسمی خود یک معضل در معاملات اموال غیر منقول شد. به عبارت بهتر در عین اینکه این اسناد رسمی نیستند اما مشروعیت قانونی دارند!
اسناد غیر رسمی موجب نا امنی معاملات
خاندوزی در گفت‌وگویی، با تاکید بر اینکه معاملات غیررسمی مشکلات اساسی در کشور ایجاد می‌کند، در توضیح پیامدها و آثار منفی آن گفت: اولین مسأله این است که اشخاص ثالث از انجام معاملات عادی و قولنامه‌ای بی‌خبرند و به راحتی می‌شود یک ملک یا واحد ساختمانی را به چند نفر فروخت.»
خاندوزی، ادامه داد: «مشکل دوم این است که اسناد عادی به جهت آنکه راحت قابل جعل و تغییر هستند، همواره موجب بروز مشکل تعارضات و اختلافات حقوقی و قضایی می‌شوند.»
ماجرای سامانه املاک و مستغلات کشور و تاثیر آن بر این اسناد
دهه ۸۰ بود که دولت در تلاشی به دنبال سرو سامان دادن به این معضل اسناد غیر رسمی، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را راه‌اندازی کرد. مبایعنامه‌های قدیمی جای خود را به قراردادهای پرینتی ممهور به کد رهگیری داد، که سامانه رهگیری معاملات رهگیری معاملات املاک، آن کد را صادر می‌کرد.
در ادامه مسیر این سامانه نتوانست نقش تسهیل‌گری شرایط را ایفا کند و انتقاداتی را در این زمینه برانگیخت. در اینباره فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن، بیان کرد: علت ناکامی این طرح عدم همکاری دیگر سازمان‌‌های کشور بود. سامانه کد رهگیری را خود دفاتر اسناد تضعیف کرده و اجازه تکمیل فرآیند آن را نداده‌اند. درسامانه کد رهگیری پیش بینی شده بود که با ارائه قولنامه، بجای کدپستی، پلاک ثبتی قفل شود. و این پلاک ثبتی را سازمان ثبت اسناد باید میداد. به اینصورت که افراد با ارائه قولنامه بر روی این کد اصلی و فرعی، کد ثبتی قفل شود. لذا دیگر نمیشد قولنامه دیگری بر روی این کد، ثبت شود، که این همان اسناد دیجیتالی است.»
وی ادامه داد: مقصر اصلی برای عدم کامل شدن این فرآیند سازمان ثبت اسناد است. سازمان ثبتی که به تکمیل شدن زیر ساخت کد رهگیری کمکی نکرد تا فرآیند قفل شدن و استعلام‌ها به درستی انجام بگیرد. باید از مجموع بحث بر سر اسناد رسمی و غیر رسمی عبور کرده و به اسناد دیجیتالی برسیم. باید اطلاعات دیجیتالی شود و دستگاه‌ها نیز این اطلاعات را به یکدیگر بدهند. اگر این همکاری بین دستگاه‌ها اتفاق نیافتد، کاری از پیش نمیرود. اینکه فردی ملکی رابخرد، اما سازمان ثبت اسناد استعلامی را در این خصوص ارائه ندهد، همچنان بستر ایجاد فساد و فروش یک ملک به چند نفر حتی با وجود گرفتن کد رهگیر، وجود دارد. اینجا دیگر مشکل سامانه کد رهگیری نیست، بلکه عدم همکاری و حمایت زیرساختی سازمان ثبت از سامانه کدرهگیری عامل اصلی است.»
ایلاتی در خصوص طرح اولیه این سامانه گفت:آنچه قرار بود اتفاق بیافتد این بود که، کد رهگیری دو مرحله‌ای طراحی شده بود. به این صورت که مردم با مراجعه به دفتر املاک پیش نویس کد رهگیری پر بشود و سپس با ارجاع آن به دفترخانه به صورت رسمی ثبت شود. در این مرحله نیز نه از طرف سازمان ثبت و نه دفتر خانه‌ها همکاری صورت نگرفت. اگر در حال حاضر انتقادی به این سامانه‌ها وارد است، باید ناظر بر سازمان ثبت و دفترخانه‌ها باشد. نهایتا مشکل زمانی حل می شود که ارتباط ذکر شده بین سامانه کد رهگیری و قفل شدن پلاک ثبتی اتفاق بیافتد. در اینصورت از فسادهای شایع جلوگیری می‌شود.
اسناد رسمی الکترونیک
ایلاتی درخصوص راه برون رفت از این شریط، با اشاره به لزوم تغییر ماهیت فرآیند نقل و انتقالات ملکی و تسهیل آن گفت: «اسناد غیر رسمی، برخلاف اسناد رسمی که در دفتر خانه ثبت می‌شوند، جایی ثبت نشده و صرفا کاغذی است که براساس توافق طرفین تنظیم شده و بین آنان ردوبدل می‌شود و حاکمیت نیز از انجام چنین معامله و توافقی خبر ندارد. اما اسناد دیگری است به نام اسناد دیجیتال، که این اسناد راه برون رفت از معضل حال حاضر اسناد غیر رسمی است. گذر از اسناد رسمی و غیر رسمی به سمت اسناد دیجیتال باید صورت گیرد. به این صورت که اصل این داده و اطلاعات باید رونوشت دیجیتالی از آن تهیه شود. برای معامله یک ملک و یا زمین باید وارد سامانه‌ای شد شبیه گوگل ارث، در آنجا محدوده مورد معامله مشخص شود. سامانه نشان خواهد داد که آیا فرد فروشنده مالک هست یا خیر، در همان لحظه با ورود اطلاعات فروشنده و خریدار نقل و انتقالات ملکی به کمک این سامانه به شفافیت تمام اتفاق می‌افتد، نظیر همان پروسه‌ای که در نقل و انتقالات پولی و کارت به کارت اتفاق می‌افتد. نهایتا نقل انتقالات ملکی باید به آسانی همان کارت به کارت باشد، شفاف و ایمن و این با دیجتالی شدن اسناد محقق می‌شود. در اسناد دیجیتالی دیگر، رسمی یا قولنامه‌ای بودن آن اهمیتی ندارد، بلکه اطلاعات نقل و انتقالات باید به صورت شفاف در جایی ثبت شود و حاکمیت از آن خبر داشته باشد.»
