متقاضیان مسکن، این روزها شرایط مبهم و گیج‌کننده‌ای را می‌گذرانند. آنان که سرمایه‌ای اندوخته بودند تا امسال بتوانند برای خرید خانه اقدام کنند، حالا در بهت و حیرت افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، نه‌تنها توان خرید مسکن را ندارند، بلکه قادر به نگه داشتن سرمایه خود نیز نیستند. چراکه به‌خوبی می‌دانند ارزش پول‌شان روزبه‌روز کاهش می‌یابد. تا پیش از نوسانات قیمت ارز و افزایش قیمت طلا، کسانی که توانایی خرید مسکن را نداشتند، تلاش می‌کردند با خرید ارز یا طلا، پول خود را به دلار یا سکه تبدیل و در نتیجه ارزش پول خود را حفظ کنند. این در حالی است که با نوسانات یکباره قیمت ارز در کشور و گران شدن قیمت طلا، مردم برای حفظ ارزش پول خود تصمیم گرفتند با ورود به بازار مسکن، علاوه‌بر تحقق رویای خانه‌دار شدن، سرمایه خود را به بازار مسکن بکشانند. در این میان کاهش سود سپرده‌های بانکی نیز مزید بر علت شد و زمینه‌ای را فراهم کرد تا مردم نقدینگی خود را از بانک خارج و در مسیر دیگری سرمایه‌گذاری کنند. اما آنچه به واقع و از اواخر سال 96 اتفاق افتاد، ورود بازار مسکن به دوران رکود تورمی بود.  بازار مسکن چند سالی است که در رکود به سر می‌برد و با وجود سیاست‌های مختلفی که به قول دولت برای خارج شدن بازار مسکن از رکود اعمال شده است، اما توفیقی حاصل نشد. رکود مسکن در حالی تا پایان سال گذشته ادامه داشت که با افزایش نرخ تورم، دوران جدیدی از رکود تورمی پا به بازار مسکن گذاشت. حال و در چنین شرایطی، نه‌تنها بازار ارز و طلا، بلکه بازار مسکن هم، دیگر قابل خرید و فروش نیست.

با نگاهی به آمار معاملات مسکن که از ابتدای سال 97 تا هفته نخست خرداد ماه انجام شده است، به‌خوبی می‌توان افزایش بی‌حد و اندازه قیمت مسکن را مشاهده کرد. این افزایش قیمت، مختص منطقه یا محله‌ خاصی در تهران نیست، بلکه نمودار رشد قیمت مسکن در تهران با شیب بسیار تندی افزایش یافته است. برای مثال اگر در فروردین سال 97، یک متر مربع از زمین مسکونی در منطقه 9 به قیمت چهار میلیون و 700 هزار تومان معامله می‌شد، در هفته نخست خرداد، با افزایش 31 درصدی، به قیمت 6 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است. این درصد افزایش با تفاوت‌های قابل توجهی، در تهران، قدرت خرید متقاضیان مسکن را به‌شدت کاهش داده است. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن، بر این باورند که سایه رکود تورمی بر بازار مسکن، همچنان ادامه‌دار خواهد بود.

 مسکن در بهار امسال

براساس آمار بانک مرکزی، مسکن در تهران 34.8 درصد گران شده است. طبق این گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در اردیبهشت 59.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 34.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. علاوه‌بر این تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در اردیبهشت سال 1397 به 19.1 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 278.7 و 16.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که رشد قابل توجه حجم معاملات در اردیبهشت سال 1397 نسبت به ماه قبل، عمدتا ناشی از تعداد کم معاملات ثبت‌شده در فروردین بوده که متاثر از تعطیلات نوروز هرسال در سطحی بسیار پایین‌تر از سایر ماه‌های سال رقم می‌خورد. با این وجود و براساس گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت سال 1397، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله‌شده در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران معادل 125.5 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 27.1 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. همچنین در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند که از این میان، بیشترین سهم از معاملات انجام شده نیز به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع اختصاص داشته است.

اما گزارش آماری دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که بازار مسکن پایتخت در ماه‌های فروردین و اردیبهشت امسال شاهد تغییرات عمده هم در تعداد مبایعه‌نامه‌ها و هم قیمت مسکن بوده است، بر این اساس بیشترین تعداد مبایعه‌نامه اردیبهشت با 2296 فقره مربوط به منطقه 5 و کمترین آن برای منطقه 19 با 112 فقره است. در فروردین امسال قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک 11 میلیون و 773 هزار تومان بوده که این قیمت در ماه بعدی یعنی اردیبهشت با رشد بیش از هفت درصدی به 12 میلیون و 600 هزار تومان افزایش یافته است. در این منطقه طی 31 روز فروردین 191 مبایعه‌نامه ثبت‌شده که در اردیبهشت به 720 فقره افزایش یافته است.

 بی‌تفاوتی دولت به وضعیت مسکن

افزایش مستمر قیمت مسکن، به‌ویژه در تهران و کلانشهرهای کشور این نگرانی را ایجاد کرده است که با ادامه روند کنونی و کاهش ارزش پول، سرنوشت نقدینگی و سرمایه‌ متقاضیان مسکن چه خواهد شد. به نظر می‌رسد دولت نیز تمایل چندانی به حل معضل مسکن و کنترل قیمت این بازار ندارد و همچنان با پافشاری به سیاست‌های بی‌نتیجه قبلی، گام موثری در این حوزه برنداشته است. گفته می‌شود در حالی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی از برنامه مجلس برای راه‌اندازی سامانه تعیین قیمت مسکن با هدف کنترل بازار خبر داده، مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی ضمن مخالفت با این طرح آن را عاملی برای افزایش قیمت‌ها ارزیابی کرده است.

هفته گذشته رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن شرایط را بر مردم به‌ویژه تهرانی‌ها سخت کرده، گفته بود از وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های نظارتی درخواست می‌کنیم نظارت بر بازار مسکن را بیشتر کنند. محمدرضا رضایی از ارائه پیشنهاد ایجاد سامانه تعیین قیمت مسکن خبر داده و گفته است که پیشنهاد داده‌ایم سامانه‌ای تعریف شود تا براساس آن مشخص شود در محله‌های مختلف تهران واحدهای مسکونی متناسب با کیفیت و سن بنا قیمت‌گذاری شوند. این در حالی است که مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه ضمن مخالفت با این اقدام آن را عاملی برای افزایش غیرقابل کنترل قیمت مسکن ارزیابی کرده است. استدلال علی چگنی مبنی‌بر این است که تعیین قیمت برای مسکن به‌عنوان کالایی ناهمگن خاصیتی ندارد. اگر قیمت تعیین شده و تولیدکننده از آن ناراضی باشد وارد بازار نمی‌شود و با کمبود عرضه مسکن مواجه می‌شویم و این مساله قیمت‌ها را به‌شدت افزایش می‌دهد. وی راهکار کنترل قیمت‌ها را سیاستگذاری صحیح در بخش زمین عنوان کرده که تعادل در بازار مسکن یکی از تبعات مثبت آن است.

 دیدگاه‌ کارشناسان

محمد عدالتخواه، کارشناس اقتصاد مسکن، گرانی دلار را عامل افزایش معاملات مسکن در ماه‌های اخیر می‌داند و می‌گوید: «مردم احساس کردند، در صورتی که سرمایه‌‌‌هایشان را به ریال نگه دارند دچار ضرر مالی می‌شوند، به همین علت سعی در خرید و فروش کالاهایی داشتند که ارزش دارایی‌هایشان را حفظ کند. یکی از این کالاها ملک است، چراکه با ایجاد رکود طولانی مردم برای حفظ ارزش پول خود به خرید چنین کالاهایی در کشور روی می‌آورند و این موضوع دلیل اصلی رونق خرید و فروش در بازار مسکن است.»

افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با تاکید بر اینکه دولت اراده‌ای برای حل مشکل مسکن در کشور ندارد، معتقد است که خروجی عملکرد مسئولان بخش مسکن طی سال‌های اخیر فقط حرف زدن بوده است. به گفته وی یکی از معضلات 6 سال اخیر این است که تیم مسئول مسکن در ایران اراده‌ای برای حل مشکلات این بخش ندارند.  وی معتقد است که مسکن، زیرمجموعه‌ای از کلیات اقتصاد است. به‌رغم وعده‌‌های داده‌شده از سوی دولت درخصوص رونق بخش مسکن یا تکمیل مسکن مهر، تا امروز هیچ‌کدام از وعده‌ها عملی نشده است. نه مسکن مهر تمام شده و نه اینکه رونقی در ساخت‌وساز دیده می‌شود.

پروین‌پور با اشاره به اینکه سوداگری در بازار مسکن در حد اعلا مشهود است، می‌افزاید:‌ «عملکرد مسئولان مربوطه نشان می‌دهد اراده‌ای برای حل مشکل مسکن وجود خارجی ندارد و خروجی کار آنها فقط حرف زدن بوده است.»

*فرهیختگان