به گزارش الف، با توجه به اهمیت سیستم ثبت املاک و آثار آن در حوزه های اجتماعی و اقتصادی کشور، گفتگویی با دکتر نسرین طباطبایی، عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران صورت گرفته است. در این گفتگو به بررسی مشکلاتی که معاملات غیررسمی (عادی) در کشور به وجود آورده‌اند، پرداخته می‌شود.

یکی از مشکلاتی که در حال حاظر کشور با آن درگیر بوده، مسئله‌ی اعتبار معاملات غیررسمی در نظام قضایی و حقوقی کشور است. این معاملات بخش عمده‌ای از پرونده‌های قضایی را شامل و به عنوان ابزاری مناسب برای کلاهبرداران نیز شناخته می‌شوند. با این حال نظر شما در رابطه با معاملات غیررسمی چیست؟

در ایران به سیستم ثبتی املاک سیستماتیک نگاه نشده و همه مسائلی که شما به آن اشاره دارید، ناشی از این موضوع است. در دنیا سیستم‌های ثبتی قابل دسته بندی است که موید رویکرد نظامند به این مساله است. برای مثال در فرانسه، آلمان و یا سوئیس مقررات حوزه املاک چه در ثبت اولیه ملک یا ثبت نقل و انتقالات بعدی، تابع سیستم خاص آن کشور است. در واقع در کنار پذیرش اصل تراضی اراده و اصل آزادی اراده در حقوق مدنی آن‌ها، عنوان می‌کند صرف وجود توافق اراده باعث انتقال مالکیت به دیگری می‌شود. یک سیستم ثبت املاک هم وجود دارد که گاهی اصول آن با اصول نظام حقوق مدنی متفاوت است. زیرا قانونگذار متوجه شد صرفا با حقوق مدنی امکان تامین امنیت در جامعه نیست.

سیستم ثبت برای ایجاد امنیت  در معامله ها پایه گذاری شد

برای نمونه در حقوق رم معامله یک کالا یا ملک در میدان شهر، موجب پذیرش انتقال مالکیت بود زیرا نظام حقوقی آن‌ها شکل­گرا بود اما امروز، ما حتی همسایه کناری خود را نمی شناسیم. بنابراین دولت ها به این نتیجه رسیدند که برای انجام معامله باید شخصی غیر از طرفین، هم مداخله و بررسی کند چه کسی مالک ملک است و حدود ملک او چقدر است. این شخص ثالث باید مورد اعتماد همه باشد. بنابراین سیستم ثبتی به وجود آمد تا از طریق ایجاد اعتمادی عمومی، نظم و امنیت معامله ها را پایه گذاری کند.

سیستم ثبتی، مانع کلاهبرداری

در نظریات کلاسیک اقتصادی، بازار، اطلاعات را برای چانه زنی به فروشنده و خریدار می‌دهد اما واقعیت خلاف این است. لازم است عامل سومی باشد که طرفین به آن اعتماد کنند و آن عامل اطلاعات در خصوص ملک را به خریدار بدهد. از این رو باید گفت نظام های ثبتی با هدف ایجاد اعتماد عمومی شکل گرفتند. منظور از اعتماد عمومی هم این است که دولت اطلاعات املاک را در سیستم وارد می‌کند و بعد به خریدار می‌گوید که مالک فعلی این ملک کیست و حدود آن چقدر است. دراین رابطه فرض بر صحت اطلاعات سیستم است و خلاف این فرض قابل اثبات نیست. به این موضوع اصل آینه می گویند. به این معنا که سیستم ثبتی مانند آینه‌ای است که تمام حقیقت های مربوط به یک ملک را نشان می دهد و مانع از این می شود که اطلاعاتی که وجود ندارد تبدیل به حائلی میان دیتاهای موجود در داخل و خارج سیستم ثبت می‌شود.

در سیستم ثبتی هم عینا همین اتفاق می افتد. به این صورت که عنوان می شود این سیستم آینه تمام نمای حقوق و محدودیت های یک ملک است. اگر فردی دفترچه مالکیت یا سند تک برگی دارد همان سند، موید مالکیت است و غیر از آن چیز دیگری وجود ندارد. لذا برای معاملات عادی ارزشی قائل نمی‌شوند تا طبق هدف قانونگذار، مردم تمام معاملات خود را در این سیستم ثبت کنند و از این طریق امکان به روز رسانی اطلاعات هم به وجود آید. در غیر این صورت، قانون هیچ حمایت حقوقی از ادعای بعدی وراث نخواهد کرد.

هدف اصلی سیستم ثبتی: ایجاد نظم  و امنیت عمومی

براین اساس با توجه به اصل اعتماد عمومی، اطلاعات سیستم ثبت باید به روزرسانی شود و تنها راه هم الزام در درج تمام نقل و انتقالات حقوق عینی ملک ثتب شده است. همه کشورها تا این قسمت واحد عمل می‌کنند اما در ضمانت اجرا عدم ثبت تفاوت هایی بین آن‌ها وجود دارد. ضمانت اجرا این طرح هم به دلیل لزوم پویایی سیستم است. زیرا بدون این کار، هر چقدر هم بابت ثبت املاک هزینه شود، پس از چند سال اطلاعات بایگانی شده ارزشی ندارد. در حالی که هدف سیستم ثبتی ایجاد نظم  و امنیت عمومی است. در خصوص تفاوت در ضمانت اجرا بین کشورها هم باید به وجود دو نوع سیستم فرانسوی و آلمانی در این رابطه اشاره کرد. معادل حقوقی این تعاریف را سیستم تاییدی و سیستم حمایتی می‌گویند.

نظام ثبتی در ایران چگونه است؟

ماده 22 قانون ثبت ایران تصریح می‌کند که پس از ثبت یک ملک، دولت مالک را فقط کسی می داند که ملک به اسم او ثبت شده است. از این رو تمام سیستم های حقوقی حتی سیستم آلمان دیدگاه سختگیرانه‌ای نسبت به آن داد و در این رابطه تاکید بر این است که پس از فوت، این املاک خود به خود منتقل می شود و نیازی به ثبت نیست.

از طرفی اصل پرده که ماده 24 آمده، بیان می‌کند که وقتی ملک به نام کسی به ثبت رسید، این کار مانند حائل عمل می‌کند. براین اساس هر ایرادی در خصوص مالکیت آن ملک، قبل از مرحله ثبت بوده پشت پرده می‌ماند و قانون دیگر وارد این ایرادات نمی‌شود.

طبق قانون ایران، پس از ثبت یک ملک و سپری شدن مهلت اعتراض، دیگر هیچ ادعا و دعوایی در این رابطه از کسی قبول نمی‌شود. فقط دعاوی کیفری پذیرفته می‌شود. به این معنا که مثلا در نبود مالک و عدم حضورش در ایران، یک نفر با سوء استفاده از شرایط تقاضای ثبت اولیه ملک را کرده، آگهی آن هم منتشر شده اما مالک متوجه نشده و نتوانسته اعتراض کند. حال به استناد ماده 24 اگر برای قاضی محرز شود که مالک واقعی همان نفر اول بوده، حکم به ابطال سند مالکیت می دهد و طرف مقابل را محکوم به مجازات کیفری می‌کند.

براساس  قانون سال 1310 سیستم ثبتی ایران، باید همه معاملات الزامی ثبت شود.

مواد 104 و 105 مجازات را تعیین کرده ولی تصریح می‌کند که سند به خاطر حفظ اعتبار سند مالکیت باطل نمی‌شود. در این حالت فرد مجازات می‌شود، خسارت احذ می‌شود ولی سندی که طبق تشریفات قانونی به دست آمده باشد، باقی می‌ماند. هدف قانونگذار حمایت از سند مالکیت است. اصل دیگری تحت عنوان اصل تضمین هم وجود دارد که در نظام حقوقی ایران وارد نشده است. در قانون 1310 سیستم ثبتی ایران، اصل آینه و پرده پوشش داده شده و ماده های 46 و 48 هم در راستای اصل آینه است که تاکید دارد ثبت همه معاملات الزامی شود.

بر اساس نظرات شورای نگهبان مواد 46 و 48 ابطال شده است؟

ابطال نشده بلکه قلمرو این مواد محدود شدند. قانون ایران این ماده را داشت و تا قبل از انقلاب تقریبا مشکلی نبود، چون اعتبار اسناد و سیستم سختگیرانه ای اعمال می‌شد. تا جایی که حتی وزارت دادگستری بخش نامه‌ای به قضات داد که تاکید کرد که قضات حق ندارند راجع به معاملاتی که اسناد رسمی دارند، رای به اسناد غیررسمی داد. علاوه بر آن در همان دوران به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه زدند که برای جلوگیری از تغییر سند مالکیت‌ها، سردفترها ملکف شدند در سندهایی که تنظیم می‌کنند، بنویسند. از این طریق قانونگذار می خواست جامعه را مطئمن کند که پس از تنظیم سند، هیچ اتفاقی برای آن رخ نمی‌دهد تا جایی که حق قانونی برای فسخ را هم از طرفین می‌گرفت.

اما بعد از انقلاب گفته شد احکام دوران قبل احتمالا بدون رعایت بحث های شرعی بوده است. البته این طوری نبود. پیش از انقلاب هم قوانین با معیارهای شرعی سنجیده می شد. ما می‌گوییم بیع با ایجاب و خرید قبول است. اینکه من بگویم فروختم و طرف، بگوید خریدم؛ معامله تمام شده است. پس معاملات عادی باید صحیح باشند.

آیا این معاملات در نظام بانکی باعث اخلال شده است؟

چنین معاملاتی در حال حاضر در اداره حقوقی بانک ها تبدیل به یکی از معضلات عمده شده است که می خواهد جلو فروش مال رهنیه را بگیرد که بانک نتواند مطالبات آن را وصول کند. پس از این اتفاقات گفته شده معامله عادی است و خرید و فروش و ایجاب و قبول و من این را رای می دهم. این مورد در بندرعابس رخ داد و پس از آنکه شخص ثالثی مدعی شد این ملک را با قرارداد عادی خریده، قضای رای داد به صرف ایجاب و قبول بیع بین اینها منعقد است پس چون این مالک یعنی الف مالی نداشته که بخواهد در رهن بانک بگذارد این قرارداد رهنی باطل است و صرف اینکه در لاشه سند مالک الف ذکر شده کافی نیست یعنی سند مالکیت در حد یک لاشه.

ماده 62 اجرای احکام دائمی به معاملات غیررسمی اعتبار می‌بخشد، این ماده باعث بروز مشکل در کشور نمی‌شود؟

ماده 62 باید اصلاح بشود. چون بر طبق این ماده سند عادی قابلیت مبارزه با سند رسمی را دارد. براین اساس قانونگذار باید مداخله کند البته رویه قضایی هم می تواند به سمتی برود که هدف را تامین کند زیرا اصلاح قانون پرسه پیچیده و زمانبری است. لذا اگر قرار است سیستم ثبتی به عنوان سیستمی که نظم عمومی را در حوزه املاک برقرار می کند، حفظ شود و امنیت در این زمینه به وجود آورد و املاک را وارد چرخه اقتصادی کند، باید قانونگذار مداخله کند و اعتبار معاملات املاک در سیستم ثبتی تایید شود.

هدف نظام های ثبتی چیست؟

در کل سیستم های ثبتی دو کارکرد دارند: اطلاع رسانی و حمایتی. در وصف اطلاع رسانی باید اطلاعات دقیق و درست راجع به ملک به همه اشخاص داده شود. وصف حمایتی هم یعنی اگر معاملات معارضی به وجود آمد بتواند ضمانت اجرایی سریعی را برای این اطلاعاتی که داده ارائه بدهد. اما سیستم ثبتی ایران با چنین ضمانت اجرایی، وصف اطلاع رسانی را زیر سوال برده است. همه سیستم های ثبت املاک دنیا، هدف حمایت از اشخاص ثالث است البته حمایت از مالک را هم دارند ولی اینکه در کدام سیستم ثبتی کدام حمایت ارجح است، ضمانت اجراها متفاوت هستند. با این حال بحث اطلاع رسانی به اشخاص ثالث را در اهدافشان دارند. در واقع تئوری اعتماد عمومی و سه اصلی که از آن ریشه گرفته، از دو این وصف بوده است. اگر ضمانت اجرا  مناسب نباشد آن حمایت نتواند قوی عمل کند، وصف حمایتی چه چیزی را حل می کند؟