آمارها نشان می‌دهد سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای شهری به رقم بی‌سابقه‌ای رسیده است: بیش از ۵۷ درصد در تهران و بیش از 42 درصد، میانگین شهرهای کشور. این امر بدین معناست که حداقل نیمی از درآمد خانواده‌ها صرف تأمین سرپناه می‌شود. قاعدتا این آمار با لحاظ کردن تورم فزاینده سال گذشته تاکنون افزایش یافته است. اکنون پرسش این است که آیا می‌توان سهم مسکن را در سبد هزینه‌ها کاهش داد؟ بسیاری از کارشناسان، پاسخ را در عرضه زمین جست‌وجو می‌کنند.
مروری بر 40 سال هزینه مسکن
طی دهه‌های گذشته، مسکن یکی از اجزای سبد هزینه خانواده‌ها بود و کمتر از یک‌سوم آن را شامل می‌شد، اما امروز، خودش تبدیل به یک سبد شده و با احتساب کلان‌شهر تهران، از 50 درصد سبد هزینه خانوارها هم گذشته است. داده‌های منتشرشده در حوزه مسکن حاکی است متوسط اجاره ماهانه مسکن در پایتخت، با عبور از مرز ۱۵ میلیون تومان، بعضا ۷۰ درصد درآمد خانوار را شامل می‌شود و در مقابل، سهم بخش‌هایی مانند تغذیه، سلامت، آموزش، پوشاک و...، به‌شدت کاهش یافته است.
طبق آمارهای رسمی، جدول سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای شهری طی 40 سال (1361 تا 1401) نشان می‌دهد این هزینه از 27.9 درصد در سال 1361 به 38.1 درصد در سال 1401 رسیده و تقریبا 40 درصد رشد داشته؛ یعنی وضعیت مردم از نظر سرانه هزینه مسکن بدتر شده است.
در همین رابطه، در سال 1403، متوسط اجاره‌بهای مسکن، 40.3 درصد نسبت به سال ۱۴۰۲ رشد داشته و در سبد هزینه‌های سال گذشته خانوارهای ایرانی، رتبه اول بیشترین افزایش را به خود اختصاص داده است. با این حال، مرکز آمار، میزان تورم عمومی سال گذشته را حدود 32.5 درصد، میانگین افزایش قیمت خوراکی‌ها نسبت به سال قبل‌تر را 27.8 درصد و افزایش قیمت کالاهای بادوام را 26 درصد اعلام کرده؛ یعنی رشد هزینه مسکن خانوار در مقایسه با سایر هزینه‌ها، سرسام‌آور بوده است.
در مقابل، این رقم در اتحادیه اروپا و نیز کشور‌های عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD)، به طور میانگین حدود ۲۳ تا 24 درصد است. با این توصیف، سرانه هزینه مسکن برای ایرانی‌ها، دو برابر این کشورهاست.
حلقه گمشده
یکی از مولفه‌های مهم در قیمت نهایی مسکن، هزینه زمین است؛ عنصری که در دهه‌های اخیر، یک بازیگر مستقل بوده است. در بسیاری از پروژه‌های مسکونی، سهم زمین از کل قیمت مسکن، به بیش از ۵۰ درصد و بعضا تا 70 درصد می‌رسد. بنابراین هرچه قیمت زمین کنترل‌پذیرتر شود، امکان خانه‌دار شدن، بیشتر و سبد هزینه‌ها بهتر مدیریت می‌شود.
صاحبنظران معتقدند در صورت تأمین زمین ارزان یا رایگان و پرداخت تسهیلات ساخت به سازندگان، می‌توان هزینه ساخت واحد ۷۰ متری را به کمتر از یک‌سوم قیمت بازار رساند و سهم مسکن را در سبد هزینه خانواده‌ها به ۳۰ درصد یا کمتر کاهش داد. این شیوه، همان مدل ترکیبی کاهش هزینه‌های مسکن یعنی ترکیب زمین ارزان، تسهیلات ساخت و کنترل سوداگری است.
طی چند سال گذشته تاکنون، میانگین ساخت مسکن، حدود 300 هزار واحد مسکونی در سال بوده است اما طبق قانون جهش تولید مسکن، احداث سالانه یک میلیون مسکن، برای تعادل عرضه و تقاضا لازم است. در این زمینه، دولتها در سال‌های اخیر در قالب اقدام ملی مسکن، نهضت ملی مسکن و قانون جهش تولید مسکن، طرح‌هایی را با تکیه بر عرضه زمین کلید زده‌اند، اما تا وقتی زیرساخت‌ها فراهم نباشد، نتیجه مناسب حاصل نمی‌شود.
دولت سیزدهم نیز وعده احداث چهار میلیون مسکن در چهار سال را با تاکید بر واگذاری زمین ارائه کرد، اما به دلایل مختلف مانند ناهماهنگی بین دولت، شهرداری‌ها و سایر نهادها در واگذاری زمین، عدم همکاری بانکها و...این وعده محقق نشد.
چالش‌های تأمین زمین
تازه‌ترین آمارها، حاکی از ثبت‌نام بیش از ۶ میلیون متقاضی در سامانه تم (ثبت‌نام ودیعه مسکن)، واجد شرایط بودن 1.5 میلون نفر برای دریافت مسکن حمایتی و تامین آورده توسط ۸۰۰ هزار نفر است. با این همه، تأمین زمین، برای این متقاضیان و در مجموع، حدود 6 میلیون خانوار فاقد مسکن، آسان نیست.
پژوهش‌ها نشان می‌دهد عرضه زمین باید مبتنی بر آمایش سرزمین، نیازسنجی جمعیتی و ظرفیت‌های زیستی باشد و البته بدون تسهیلات ساخت، راه به جایی نمی‌برد. نرخ تورم مصالح ساختمانی و هزینه دستمزدها هم طی سال‌های گذشته، فشار مضاعف بر سازندگان وارد کرده است. بانکها نیز به دلیل محدودیت منابع، عملکرد موفقی در اعطای وام‌های مسکن نداشته‌اند.
از سوی دیگر، این اقدام، ابعاد اجتماعی و زیست‌محیطی دارد. واگذاری زمین در حاشیه شهرها بعضا به گسترش سکونتگاه‌های غیراستاندارد منجر می‌شود. همچنین در برخی مناطق، منابع طبیعی و اراضی جنگلی یا کشاورزی، در معرض تهدید واگذاری‌های بدون مطالعه قرار گرفته‌اند.
آیا عرضه زمین، واقعاً موثر است؟
شواهد نشان می‌دهد در مقاطعی که دولت توانسته زمین‌های دولتی یا منابع ملی را به ساخت مسکن اختصاص دهد، بخشی از بار هزینه از دوش خانوارها برداشته شده است. نمونه مشخص آن، پروژه مسکن مهر است. اگرچه این طرح، با انتقادات گسترده مانند کیفیت پایین ساخت‌وساز، مکان‌یابی نامناسب، کمبود امکانات سلامت، آموزش، تفریح و... در محل احداث مواجه شد، اما در عمل، طی سال‌های اجرا، نرخ تملک مسکن در دهک‌های پایین افزایش یافت و آمار احداث سالانه، از 500 تا 600 هزار واحد مسکونی عبور کرد.
روند سال‌های اخیر و شش‌ماهه گذشته نشان می‌دهد عرضه زمین با وجود تاثیرات آن بر سرعت ساخت‌وساز و کاهش قیمت، به کندی پیش می‌رود. با این حال، وزیر راه و شهرسازی که «تامین زمین مناسب جهت واگذاری به اقشار کم‌درآمد» را از برنامه‌های خود در جلسه رای اعتماد عنوان کرده بود، اواخر فروردین‌ماه امسال به برنامه واگذاری اراضی با آماده‌سازی مناسب و تلاش برای کاهش مشکلات تامین زمین در پنج سال گذشته، اشاره کرده است.
اکنون باید دید عملکرد دولت چهاردهم، در زمینه واگذاری زمین‌های دولتی و ارزان با شرایط مناسب به سازندگان و متقاضیان، که فشار اقتصادی را بر خانوارها کاهش می‌دهد، به کجا خواهد انجامید و آیا همزمان با بهار طبیعت، شاهد بهار مسکن خواهیم بود؟
