طی هفته های اخیر با انتشار خبر تصویب مصوبه موسوم به مولدسازی از سوی شورایعالی هماهنگی اقتصادی سران قوا، اظهارنظرهای متفاوت و بعضا متناقضی از سوی طرفداران و موافقان آن بیان شده است. افراد از دیدگاههای مختلف به بررسی این مصوبه پرداخته و له یا علیه آن واکنش داشته اند.
برخی از صاحبنظران از منظر حقوقی این مصوبه را بر خلاف قانون اساسی دانسته و یا اینکه به زعم ایشان، این مصوبه و این گونه اقدامات از سوی سران قوا باعث شده که قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی بی اثر شده و یا اینکه قوانین مصوب عملا دور زده شوند.
از سوی دیگر، جریان موافق (از منظر اقتصادی و مدیریتی) بر این باورند که این مصوبه در مسیر عدالت اجتماعی و محرومیت زدایی قدم برداشته زیرا از سالهای گذشته، پروژه های نیمه تمام فراوانی وجود داشته که با فروش داراییهای راکد، بلااستفاده و یا کم استفاده شده دولتی، این داراییها به ثروت تبدیل شده و میتوان از این بودجه برای تکمیل پروژه ها استفاده کرد.
اما فارغ از مباحث فوق، در این نوشته بر آنم که تا حد ممکن این مصوبه را از وجه شهرسازی و تأثیراتی که میتواند بر شهرها و نظام شهرسازی کشور داشته باشد، بررسی نموده و نکاتی با هدف آگاهی هر چه بیشتر مسئولین و مدیران گوشزد نمایم. چرا که در بند 3 این مصوبه برای نهادهای محلی، ملی و حاکمیتی مهمی همچون کمیسیون ماده 5 و شورایعالی شهرسازی و معماری ایران از جهت "تغییر کاربری اموال (املاک) مازاد ارسالی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی" تکالیفی مطرح شده است. همچنین موضوع اصلی این مصوبه اراضی است که عمدتا در شهرها قرار دارند و به زعم مسئولین، این اموال بلااستفاده است. به زعم نگارنده، این مصوبه از جنبه شهرسازی، دارای وجوه زیر است که می بایست از سوی مدیران مورد توجه ویژه قرار گیرد:
همانطور که ذکر شد، موضوع اصلی این مصوبه اراضی و املاک دولتی است که قرار است بر اساس لیست تهیه شده توسط وزارت اقتصاد و دارایی در معرض فروش قرار گیرند. اما در این بین، نکته ای مغفول مانده اینکه درست است که این اراضی از جهت حقوقی در مالکیت دولت میباشد اما در مقیاسی کلان تر، این اراضی متعلق به شهر و عموم شهروندان است.
در واقع، اراضی واقع در هر شهر (فارغ از بحث مالکیت) به عنوان سرمایه های آن شهر محسوب شده که این امر، به طریق اولی برای املاک تحت مالکیت بخشهای دولتی و عمومی مطرح است. زیرا در سالهای گذشته این املاک با صرف بودجه عمومی تملک شده و می بایست برای تأمین نیازهای آن شهر استفاده شود.
از نکات قابل توجه در این زمینه اینکه، بخش قابل توجهی از این اراضی در قالب توافقات ذیل ماده 101 قانون شهرداریها یا قوانین و مقررات مرتبط با ورود اراضی به محدوده قانونی شهرها و یا ضوابط طرح تفصیلی شهرها به تملک نهادهای دولتی درآمده که میبایست بر اساس طرحهای ملاک عمل برای تأمین معابر، خدمات و کاربری های عمومی غیرانتفاعی (نظیر ورزشی، فرهنگی، آموزشی، فضای سبز، بهداشتی-درمانی) استفاده میشده ولی به ظاهر تا کنون بلاتکلیف مانده است و نهادهای نظارتی میبایست نهادهای دولتی و عمومی متولی را بخاطر ترک فعل و تکالیف بر زمین مانده شان بازخواست نمایند اما نه تنها این تکلیف مهم محقق نشده بلکه در مصوبه مولدسازی، صرفا دولت به عنوان مالک و تنها ذینفع در اراضی دولتی محسوب شده که میتواند هرگونه تصمیمی برای این سرمایه های ارزشمند شهری اتخاذ نماید. در واقع، نه تنها در قالب این مصوبه صورت مسئله "عدم تحقق کاربری ها و خدمات عمومی" در شهرها پاک میشود بلکه همین اراضی باقیمانده در شهرها که میتوان آنها را به عنوان آخرین فرصت برای تحقق کاربری های عمومی غیرانتفاعی تلقی نمود، قرار است دچار تغییر کاربری به نفع کاربری های انتفاعی شوند.
یکی دیگر از مسائلی که در این مصوبه لحاظ نگردیده اینکه اراضی باز و بدون اعیانی (ساختمان) را از ساختمانهای تحت مالکیت دولت تفکیک ننموده است. زیرا تجربه عرصه عمل در حوزه شهرسازی حاکی از آن است که اراضی باز شهری (ولو به ظاهر بلااستفاده) به جهت باز و بدون ساختمان بودن فی نفسه از جهت اکولوژیک و همچنین مدیریت زمان بحران دارای اهمیت هستند.
بسیاری از این فضاها و اراضی باز به دلیل اینکه سطح آنها در معرض ساخت وسازهای شهری قرار نگرفته به عنوان عرصه هایی ارزشمند برای جذب آبهای سطحی (ناشی از بارندگی) محسوب شده که با توجه به گستردگی سایر اراضی شهری که در زیر ساخت وساز و یا معبرسازیها قرار گرفته میتواند به نوبه خود به تغذیه سفره های آب زیرزمینی و جلوگیری از فرونشست در شهرها جلوگیری نماد. لازم به توضیح است که هم اکنون، فرونشست یکی از خطرات بالقوهای است که به شدت شهرها و روستاهای کشور را تهدید میکند. از سوی دیگر، تجربه سالهای اخیر نشان دهنده این موضوع بوده که این اراضی باز در مواقع بحران (نظیر سیل، زلزله و ...) میتواند عرصه ای برای اسکان موقت جمعیت شهری باشد. از جمله در بارندگی های اسفند 97و فروردین 98 که شهرهای مختلفی را درگیر مسئله سیل نمود، این اراضی باز به حدی کمک کننده بود که شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در مصوبهای بر حفظ این اراضی باز در شهرها تأکید نمود. به طوری که حتی این شورا پیشنهاد داد قانون انتقال پادگانهای واقع در شهرها (مصوب 1388) با دقت و تأمل بیشتری اجرایی شده که تا حد ممکن، این اراضی باز در شهرها برای مواقع بحران حفظ شود.
از دیگر فرض های اصلی در این مصوبه که می بایست بدان توجه شود اینکه این اراضی تحت مالکیت دولت قرار است به بخش خصوصی فروخته شود. از بدیهیات این امر اینکه بخش خصوصی طبعا برای خرید اراضی ای اقدام خواهد کرد که دارای کاربری انتفاعی بوده و یا اینکه بتواند از طریق مراجعی نظیر کمیسیون ماده 5 یا شورایعالی شهرسازی و معماری ایران نسبت به تغییر کاربری این اراضی از کاربری های غیرانتفاعی به انتفاعی اقدام نماید. این در حالی است که همانطور که ذکر شد این اراضی که با صرف بودجه دولتی تملک شده میبایست برای تأمین نیازهای شهر و شهروندان به کاربریهای غیرانتفاعی صرف شود. همچنین این مسئله از این جهت قابل بحث و بررسی است که عموما کاربری های انتفاعی مثل مسکونی، تجاری و اداری (در قالب ساختمانهای بلندمرتبه و مال سازی) به عنوان کاربریهای مطلوب و مدنظر بخش خصوصی و یا سرمایه گذاران درنظر گرفته شده و این در حالی است که بسیاری از شهرهای از جمله کلانشهر تهران از جهت کاربری تجاری و اداری و حتی مسکونی به حد اشباع رسیده است. به نحوی که به عنوان مثال و هم اکنون، بخش قابل توجهی از مالها و ساختمانهای بلندمرتبه تجاری-اداری ساخته در شهر تهران خالی است و تقاضای موثری جهت استقرار فعالیت در واحدهای ساخته شده وجود ندارد. از جمله املاکی که در صحبتهای وزیر محترم اقتصاد و دارایی اشاره شده اینکه ایشان املاکی را در مناطق 1، 2، 3و 4 تهران به عنوان املاک مازاد دستگاههای دولتی مطرح نموده اند که طبیعتا به دلیل موقعیت خاص این نواحی در شهر تهران پیشبینی میشود این اراضی در صورت فروش به بخش خصوصی، صرف ساخت وسازهای مسکونی و یا تجاری-اداری خاص و به قول عموم مردم لاچکری شود.
از سوی دیگر، بارگذاریهای مورد اشاره در بند قبلی، سبب بروز و یا تشدید مسائل و مشکلات وضع موجود شهرها و به ویژه کلان شهرهای کشور نظیر ترافیک، آلودگی هوا، کاهش سرانه های عمومی، کاهش کیفیت زندگی و آسیب به زیرساختها و تأسیسات و تجهیزات شهری میشود.
با توجه به موقعیت قرارگیری بخش قابل توجهی از این اراضی در محدوده شهرها و به ویژه در بخشهای خاص شهرها (از جهت قیمت اقتصادی)، در صورت فروش این اراضی به بخش خصوصی عملا قرار نیست این اراضی به کاربری های تولیدی اختصاص یافته یا حتی ممنوعیت هایی از نظر شهرسازی داشته باشد و در بهترین حالت این اراضی به کاربری های مسکونی یا تجاری-اداری جهت طبقه مرفه جامعه در نظر گرفته خواهد شد. به تبعِ این اقدام، فروش این املاک و اختصاص آن به کاربری های انتفاعی نظیر تجاری-اداری سبب نوعی سوداگری و گرایش نیروهای فعال اقتصادی جامعه به سمت بخش خدمات خواهد شد. بخش خدمات که در مقایسه با بخشهای اقتصادی کشاورزی و صنعت، طی سالهای اخیر به شدت با موضوع واردات کالاهای خارجی (به صورت قانونی و یا غیرقانونی) در ارتباط بوده و از این طریق به ارتزاق پرداخته است. در واقع، میتوان گفت که فروش این اراضی تحت مالکیت دولت سبب خواهد شد که بیشتر از قبل فعالیت اقتصادی خدماتی غیرمولد تشویق شده و در شهرها استقرار یابد.
از نکات مهم اینکه در این مصوبه حتی به دستگاههایی نظیر وزارت آموزش و پرورش و یا بهداشت، درمان و آموزش پزشکی این اجازه داده شده که املاک مازاد خود را مشخص کرده و به فروش برسانند. شنیده ها حاکی است که وزارت آموزش و پرورش در این خصوص اعلام امادگی نموده و تعداد قابل توجهی از املاک متعلق به این وزارتخانه در لیست املاک مازاد قرار گرفته است. این در حالی است که هماکنون در بسیاری از کلان شهرهای کشور نظیر تهران، کمبود مدارس و به تبعِ آن دو شیفت شدن مدارس و یا حضور تعداد زیادی دانش آموز در کلاسهای درس مشهود است. این مسئله وقتی حادتر خواهد شد که این نکته را درنظر بگیریم که یکی از سیاست کلی کشور برای سالهای پیشرو، تشویق به "فرزندآوری" است که با فروش املاک به ظاهر مازاد وزارتخانه های فوق الذکر، کمبود سرانه های آموزشی و بهداشتی-درمانی در شهرها تشدید خواهد شد. در این بین، مجددا بخش زیادی از منابع دولتی در سالهای آتی صرف تملک اراضی و ساخت مدارس، اردوگاهها، سالن های ورزشی، درمانگاه ها، خانه های بهداشت و ... خواهد شد و دورِ باطل مسائل و مشکلات در شهرهای کشور تشدید خواهد شد.
در پایان به نظر میرسد در خصوص موارد زیر دقت نظر صورت پذیرد تااین طرح طبق اهداف مدنظر پیش برود و نسل های آینده نیز به صورت پایدار از مواهب آن بهره مند شوند:
آینده نگری و توجه به طرح های شهری ملاک عمل و سوابق اراضی در طرح های شهری، آرا مراجعی نظیر کمیسیون ماده پنج و شورایعالی شهرسازی و معماری و تکالیف تعیین شده ی بر زمین مانده نظیر آموزشی، درمانی، فرهنگی، ورزشی، تاسیسات، زیرساخت ها، تجهیزات شهری و ..
بستن منافذ سوداگری و واسطه گری های پیچیده و چند لایه
حضور فعال و اثرگذار نهادهای سیاست گذاری و نظارتی-صیانتی
پرهیز از خام فروشی اراضی و اموال .
