پیش گیری در همه زمینه ها کم هزینه تر و آثار مطلوب بیشتری به همراه داشته است. ورود رقم خیره کننده 16 میلیون پرونده در سال به قوه قضاییه نشان می دهد که ما در بسیاری از زمینه ها نیاز به آن داریم که از شکل گیری اختلافات و تخلفات جلوگیری کنیم، از آموزش و آگاهی بخشی به مردم گرفته تا تحقق هر چه بیشتر دولت الکترونیک و اصلاح قوانین و رویکردها.

مسائل ملکی همواره یکی از حوزه های اختلاف ساز در کشور ما بوده است. این امر با توجه به گستردگی سرزمینی، مساله تقسیم ارث و زمین های وقفی و از آن مهمتر تعیین حدی به حدی حدود زمین در گذشته، استفاده از شهود و همچنین نقش تصرف در اثبات حقانیت؛ زمینه ساز مشکلات و درگیری های مختلف شده اند. مرجعی که در درجه اول مورد مراجعه مردم قرار می گیرد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که همچون ثبت احوال، محل ثبت و ضبط اطلاعات ثبتی بوده و با داشتن کارشناسان و تجهیزات مرتبط مرحله مقدماتی رسیدگی را انجام می دهد ولی در صورت وجود اختلاف، از آنجا که ثبت اسناد و املاک کشور جنبه صدور حکم قضایی ندارد، موضوع واجد رسیدگی در دستگاه قضا شناخته شده و ذینفعان برای دادرسی باید به دادگاه مراجعه کنند.

با شروع رسیدگی به اختلاف ملکی، یکی از ارکان مهم اثرگذار بر رای قاضی نتیجه بررسی کارشناس یا کارشناسان ثبتی است که با توجه به تجربه و سابقه خود در مورد ادعای طرفین اظهار نظر می کنند. مشکلی که به ویژه در شهرستانهای با تعداد کمتر کارشناس ثبتی به چشم می خورد این است که کارشناسان رسمی دادگستری از بین کارمندان شاغل یا بازنشسته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انتخاب می شوند امری که شاید در وهله اول طبیعی به نظر برسد اما موضوع وقتی پیچیده می شود که قصور، تخلف یا تبانی از طرف یک کارشناس متخلف انجام شود، کارشناسی که می داند دادگاه در نهایت برای صدور رای موضوع را به وی یا یکی از همکاران فعلی یا قدیمش ارجاع خواهد نمود خیلی راحت تر در دام افراد سودجویی خواهد افتاد که ممکن است حتی تصرف صد متر زمین بیشتر برایشان دهها و صدها میلیون تومان ارزش مادی داشته باشد تا چه رسد به اختلافات دهها و صدها میلیاردی که کم هم نیست.

نکته دیگری که احتمال بروز تخلف را تشدید می کند رویه برخورد با نظر کارشناسی است. یعنی اگر کارشناسی به نفع یک طرف نظر داد و طرف متضرر که ابزار تخصصی و زبان حقوقی و ریزه کاری های ثبتی را نمی داند به هر علت نپذیرفت، کار به هیاتی سه نفره آن هم با هزینه شخص متضرر داده می شود، این هیات ها همانطور زیاد می شوند تا یا قاضی بگوید کافیست یا تعداد آنها به یازده نفر برسد. باید تصور کرد که هر یک از این مراحل چقدر زمان (که شاید مجموعا به چند سال برسد) و هزینه بر یک طرف پرونده تحمیل می کند. محکومیت خاصی هم در انتظار کارشناس برای دادن نظر ضعیف، مبهم یا نادرست نیست مگر این که کسی آنقدر توان مالی و وقت، انرژی و انگیزه داشته باشد که در کنار شکایت حقوقی، شکایتی هم در کانون کارشناسان یا دادگاه ثبت نموده و بتواند مدارکی محکمه پسند، کافی و وافی علیه کارشناس خاطی ارائه کند که حتی برای این کار هم باید کارشناسانی ثبتی باشند که بتوانند غلط بودن عمدی یا سهوی نظر فرد یا افراد مورد نظر را تایید کنند.

نکته مهم بعدی در مورد دعاوی زمین آن است که صاحبان زمین یا وراث درجه اول دوم و سوم همیشه در محل زندگی یا زمین خود حاضر و ناظر نیستند، چه بسا شخصی در شهرستانی زمینی خریده و دهها سال بعد وراث سراغ آن می روند، یا کسی در خارج از کشور تحصیل یا زندگی می کرده و یک دهه یا چند دهه بعد از فوت مالک اقدام به شناسایی زمین خود می کند یا شخصی تمکن مادی داشته ولی بعد به علت مشکلات زندگی تصمیم به فروختن زمین خود می گیرد. در همه این احوال اگر دیگرانی در زمان غیبت صاحبان زمین با استفاده از غفلت یا با فریب و رشوه به عوامل ثبتی بخشی یا همه زمین را تصرف کرده و سند گرفته باشند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ آیا مگر نه این است که هر گونه نظر کارشناسی مثبت برای فرد یا افرادی که به تازگی برای یافتن زمین خود اقدام کرده اند به ضرر همان کارشناسان یا همکارانشان تمام خواهد شد و زمینه شکایت و ادعای خسارت باز می شود؟ در این حالت تا چه حد می تواند انتظار داشت انصاف بر مصلحت غلبه داشته باشد؟

به نظر می رسد اولا باید هر گونه ارجاع امور ثبتی به کارشناسان شاغل یا بازنشسته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور متوقف شده و از فارغ التحصیلان رشته های مرتبط با دادن آموزش های مربوطه استفاده کرد. ثانیا کارشناسان در برابر هر گونه نظر خود ضامن بوده و برای مثال اگر هیات سه نفره رایی مخالف با کارشناس اول داشت باید علت آن را بیان کرده و در صورت اثبات تخلف سهوی کارشناس اول وی علاوه بر تعلیق موقت پروانه مجبور به پرداخت هزینه کارشناسی سه نفره و جریمه ای متناسب با تاخیر در روند دادرسی شود و در صورت اثبات تخلف عمدی ضمن لغو پروانه کاری تحت پیگرد قضایی قرار گیرد. همین موضوع می تواند در هیات پنج نفره و بالاتر هم تکرار شود. البته این ها پیشنهاداتی هستند که مطمئنا صاحبان تجربه و نظر در دستگاه قضا یا ثبت می توانند آنها را به شکل دقیق تر و ثمربخش تری مطرح کنند.