صبح نو نوشت: این روزها قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها بیشتر از هر چیز دیگری به مستأجران و اقشار کم‌درآمد جامعه فشار آورده است. با گشت‌و‌گذاری در بنگاه‌های مشاوران املاک متوجه جهش ناگهانی قیمت خواهیم شد. در بعضی مناطق قیمت مسکن تا یک و نیم برابر افزایش داشته و در مناطق دیگر نرخ اجاره‌بها بعضاً تا دو برابر سال گذشته نیز رسیده است. گویی بعضی صاحب‌خانه‌ها گمان می‌کنند خانه‌شان را به هر قیمتی که اجاره بدهند باز هم ضرر کرده‌اند، این موضوع به حدی فراگیر شده که برخی از صاحب‌خانه‌ها قیمت اجاره‌بهای منزل خود را ماهانه یک سکه بهار آزادی و یا نیم سکه طلا تعیین کرده بودند که در صورت رشد نرخ ارز و طلا ضرر نکنند.

هرچه به شهریورماه نزدیک‌تر می‌شویم رشد اجاره‌بها ملموس‌تر می‌شود. خیلی از مستأجران به دلیل رقم‌های نامتعارف اجاره‌ها هنوز در حال گردش در بازار هستند که به هر نحوی بتوانند خانه مورد نظر خود را با قیمت متعادل پیدا کنند تا مجبور نشوند به افزایش قیمت مالکان تن بدهند. در شرایط فعلی بازار اجاره ملتهب است، دولت درصدد است با راهکارهای کوتاه‌مدت در این بخش بتواند نوسانات بازار را کنترل کند. همچنین مشاوران املاک می‌بایست صاحبان مسکن را توجیه کنند که رشد اجاره‌بها متناسب با توان مخاطب باشد و ارزش خانه را با سود بانکی و سایر بازارها مقایسه نکنند.

فرار به حاشیه شهرها

در ماه‌های اخیر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران باعث افزایش روند مهاجرت اقشار اجاره‌نشین از تهران به سمت شهرهای اطراف از جمله کرج، شهریار، پردیس، رودهن و غیره هستیم؛ این جابه‌جایی از نظر رفت و آمد ابعاد منفی دارد. با وجود اینکه حاشیه‌نشینی، قدرت خرید مستأجران را بالا می‌برد ولی باعث مشکلات اجتماعی و معضلات عبور و مرور می‌شود.

آقای حسام عقبایی، نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاورین املاک در گفت‌وگو با خبرنگار «صبح‌نو» گفت: «بازار مسکن حدود 45درصد از بازار کشور را به خود اختصاص داده است و با توجه به فعالیت‌های اقتصادی کشورمان، نوسانات ارز بر بازار مسکن هم تأثیر خواهد گذاشت. متأسفانه در چند ماه گذشته شاهد نوسانات گسترده‌ای در حوزه ارز و طلا بوده‌ایم و این موضوع نوعی جو روانی در بین مردم ایجاد کرده است. به‌طوری که مردم ما نه تنها در بازار مسکن؛ بلکه در بازار لوازم خانگی و دیگر کالاهای مصرفی هم معیارشان را نرخ ارز و طلا در نظر می‌گرفتند.

عقبایی ادامه داد: قیمت مسکن از اسفندماه 96‌تا به امروز حدود 50‌درصد افزایش داشته است اما قیمت ارز و طلا بیش از 150‌درصد افزایش داشته است. اگر چه این طور به نظر می‌آید که نرخ مسکن در مقایسه با نرخ ارز و طلا افزایش کمی داشته است. اما به طور کلی 50‌درصد افزایش نرخ مسکن بسیار کمرشکن و نامتعارف است و همین موضوع هم باعث کاهش حجم معاملات در تیرماه و خردادماه به نسبت مدت مشابه در سال گذشته شده است.

قیمت‌ها واقعی نیست

عقبایی می‌گوید: قسمتی از افزایش قیمتی که در حوزه مسکن تحت تأثیر نوسانات ارز و طلا به‌وجود آمده نهادینه شده است که ناشی از نوسانات اسفندماه سال گذشته است اما به طور کلی نرخ‌ها پایین‌تر می‌آیند زیرا مالکان هنوز قیمت املاک خود را به قیمت‌های واقعی نزدیک نکرده‌اند اما اگر قیمت‌ها پایین‌تر نیاید، وضعیت بازار مسکن به سمت کاهش حجم معاملات و رکود می‌رود. مگر اینکه در حوزه مسکن تعدیلی صورت گیرد و البته این موضوع به شرطی رخ می‌دهد که در بازار ارز و طلا شاهد نوسانات ارزی نباشیم. 

عقبایی گفته است: اتحادیه مشاورین املاک بی‌طرف است و افزایش و یا کاهش نرخ‌ها منفعتی برای مشاورین املاک ندارد. بسیاری از مردم تصور می‌کنند اگر نرخ‌ها افزایش داشته باشد حق‌الزحمه مشاورین املاک سیر صعودی زیادی خواهد داشت و برای کسب درآمد بیشتر به گرانی دامن می‌زنند. به عنوان مثال مشاورین املاک برای یک ملک 500‌میلیون تومانی فقط 5/2میلیون تومان، حق کمیسیون خواهند گرفت و اگر این ملک با قیمت 600‌میلیون تومان به فروش برسد حق‌الزحمه آ‌نها به سه میلیون تومان خواهد رسید. در صورتی که این اختلاف قیمت بسیار زیاد است و بارها شاهد بوده‌ایم که معاملات برای 10‌میلیون تومان هم فسق شده است. البته تخلف هم در تمام صنوف وجود دارد و ما نمی‌توانیم آن را انکار کنیم اما بیشترین دغدغه‌ای که در حال حاضر برای بازار مسکن وجود دارد موضوع توازن بین عرضه و تقاضاست تا بتواند شاهد نوسانات سونامی‌گونه نباشد.

قیمت مسکن را نوسانات ارز تعیین نمی‌کند

حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره اثرگذاری کاهش قیمت ارز بر قیمت مسکن می‌گوید: درک بازار این است که مردم فکر می‌کنند قیمت زمین و مسکن هم با قیمت ارز باید بالا و پایین شود. درست است که وقتی قیمت ارز بالا می‌رود، قیمت برخی دیگر از کالاها از جمله مسکن هم افزایش می‌یابد اما باید توجه کنیم زمین و مسکن کالای قابل معامله و خرید و فروش نیست. با بالا و پایین شدن قیمت دلار، قیمت خودرو هم دچار نوسان می‌شود چون خودرو کالایی است که می‌توان آن را وارد یا صادر کرد. اما زمین و مسکن کالایی هستند که واردات و صادرات ندارند. بنابراین این توقع که قیمت زمین و مسکن عیناً با بالا و پایین شدن قیمت ارز، از آن تقلید کند، تصور درستی نیست. این‌گونه نیست که اگر نرخ ارز دو برابر شود، قیمت مسکن هم دو برابر می‌شود.

مستأجران در انتظار معجزه دولت

با این وجود دولت اقدامات زیادی را برای کنترل نوسانات بازار مسکن انجام داده است، در ماه گذشته 9راهکار از سوی وزارت مسکن وشهرسازی ارائه شد که بعضی کارشناسان آنها را مناسب ارزیابی کرده و برخی گفتند جهش فعلی مسکن در واقع نوعی اصلاح قیمت ناشی از رشد نقدینگی و انتظارات تورمی است که راه‌حل خاصی برای آن وجود ندارد.