بروز اختلالات مکرر، محدودیت‌های زمانی و نقص‌های فنی در سامانه‌های ثبت معاملات ملکی، روند قانونی خرید و فروش مسکن را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. این ناپایداری‌های نرم‌افزاری نه تنها باعث سردرگمی خریداران و فروشندگان شده، بلکه فعالیت روزمره مشاوران املاک را به عنوان واسطه‌های قانونی این بازار مختل کرده و بیم آن می‌رود که ادامه این روند، قراردادها را از مسیر رسمی و قانونی خارج کند.

بازار مسکن به عنوان یکی از ارکان حساس و کلیدی اقتصاد، نیازمند بستری امن، پایدار و شفاف برای ثبت معاملات است. در ماه‌های اخیر، با هدف ساماندهی و الکترونیکی شدن فرآیندها، استفاده از سامانه‌هایی نظیر «کاتب» و «خودنویس» الزامی شد. با این حال، در عمل، زیرساخت‌های این سامانه‌ها نتوانسته‌اند پاسخگوی حجم نیازهای بازار باشند. قطعی‌های مکرر، محدودیت در ساعات ثبت و پوشش ندادن تمامی انواع اسناد ملکی، باعث شده تا روند ثبت قراردادها به یک مانع بزرگ تبدیل شود. داود بیگی‌نژاد، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با تشریح ابعاد این مشکلات، به بررسی پیامدهای مستقیم این اختلالات بر بازار مسکن و عملکرد دفاتر املاک پرداخته است.

انتقال سامانه کاتب و محدودیت‌های زمانی ثبت

یکی از عمده‌ترین مشکلاتی که اخیراً بازار معاملات مسکن را تحت‌الشعاع قرار داده، نحوه فعالیت سامانه «کاتب» است. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در پی انتقال این سامانه، محدودیت‌های عجیبی برای ثبت قراردادها اعمال شده است. در حال حاضر، مشاوران املاک تنها در یک بازه زمانی بسیار محدود (از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ ظهر) قادر به ثبت قراردادها در این سامانه هستند. این محدودیت سه‌ساعته در تضاد با ماهیت کار بازار مسکن است؛ چرا که توافقات ملکی و تنظیم قراردادها معمولاً در ساعات مختلف روز و حتی عصرها انجام می‌شود. محدود شدن زمان ثبت، باعث ایجاد ترافیک شدید در سامانه، کندی بیش از حد و در نهایت سرگردانی طرفین معامله در دفاتر املاک شده است.

خروج قراردادها از بستر قانونی؛ پیامد ناپایداری سیستم‌ها

هدف اصلی ایجاد سامانه‌های ثبتی، هدایت معاملات به سمت مجاری قانونی و شفاف بوده است. اما اختلالات فعلی نتیجه‌ای کاملاً معکوس به همراه داشته است. وقتی یک مشاور املاک نتواند در زمان توافق طرفین، قرارداد را به صورت سیستمی و رسمی ثبت کند، خطر خروج معامله از مسیر قانونی به شدت افزایش می‌یابد. طرفین معامله که برای انجام کار خود عجله دارند، ممکن است به روش‌های غیررسمی یا تنظیم قراردادهای دستی روی بیاورند که این مسئله در آینده می‌تواند به افزایش پرونده‌های حقوقی و قضایی در حوزه املاک منجر شود. ثبات و پایداری یک سامانه، پیش‌شرط اصلی تمکین عمومی به استفاده از آن است.

ناکارآمدی سامانه خودنویس در قبال اسناد غیرسبزرنگ

چالش دیگر بازار مسکن، ضعف‌های عملکردی سامانه «خودنویس» است. این سامانه در حال حاضر تنها برای املاکی که دارای اسناد تک‌برگ سبزرنگ هستند، کارایی دارد. این در حالی است که بخش قابل‌توجهی از املاک در کشور، دارای اسناد دفترچه‌ای قدیمی، اسناد تعاونی، قراردادهای واگذاری سازمان‌ها یا اسناد قولنامه‌ای هستند. سامانه خودنویس در ثبت قرارداد برای این دسته از املاک کاملاً ناکارآمد است و هیچ بستر جایگزینی نیز برای آن‌ها در نظر گرفته نشده است. این خلأ نرم‌افزاری باعث شده تا حجم بزرگی از معاملات ملکی در یک بلاتکلیفی سیستماتیک گرفتار شوند و مشاوران املاک نتوانند خدمات قانونی خود را به صاحبان این نوع املاک ارائه دهند.

توقف ثبت پیش‌فروش‌ها و سرگردانی سرمایه‌ها

بازار پیش‌فروش مسکن که همواره یکی از محرک‌های اصلی تأمین نقدینگی برای سازندگان و خانه‌دار شدن اقشار مختلف بوده، اکنون به دلیل همین نواقص سیستمی به حالت نیمه‌تعطیل درآمده است. سامانه‌های فعلی امکان ثبت قانونی و شفاف قراردادهای پیش‌فروش را فراهم نکرده‌اند. این موضوع باعث شده تا سرمایه‌های سرگردانی که می‌توانستند به سمت تولید مسکن هدایت شوند، متوقف بمانند. سازندگان برای تأمین مالی پروژه‌های خود با مشکل مواجه شده‌اند و خریداران نیز به دلیل نبود بستر امن ثبتی، از ورود به بازار پیش‌فروش امتناع می‌کنند که این چرخه در نهایت به رکود بیشتر بازار مسکن دامن می‌زند.

لزوم رفع موانع کاری مشاوران املاک

مشاوران املاک در خط مقدم اقتصاد مسکن قرار دارند و وظیفه خطیر تنظیم روابط حقوقی و مالی بین خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر را بر عهده دارند. با این حال، ابزارهایی که برای انجام این وظیفه در اختیار آن‌ها قرار گرفته، به جای تسهیل‌گری، به مانعی بر سر راه فعالیت آن‌ها تبدیل شده است. انتظار می‌رود دستگاه‌های متولی با درک حساسیت‌های بازار مسکن، هرچه سریع‌تر نسبت به ارتقای زیرساخت‌های فنی، رفع محدودیت‌های زمانی، پوشش جامع  تمامی انواع اسناد ملکی و ایجاد ثبات در سامانه‌های «کاتب» و «خودنویس» اقدام کنند تا آرامش و شفافیت به روند معاملات بازگردد.