در تمامی جوامع افراد بزهکاری وجود دارند که به دلایلی مثل فقر، بیماری های روانی و… مرتکب جرائم حقوقی و کیفری می شوند؛ انتقال مالکیت مغازه یا مسکن به بیش از یک نفر، جزو مصادیق این انحرافات اجتماعی می باشد. متاسفانه در دنیای مدرن تعداد پرونده های ملکی از این قبیل، روندی صعودی داشته است؛ به ویژه در مراجع قضایی واقع در شهرهای پر جمعیت!
این جرم بسته به رسمی یا غیر رسمی بودن معاملات و ترتیب وقوع آن ها، عنوان و مجازات متفاوتی دارد که برای بسیاری از قربانیان اینگونه جرائم ملکی، سوال برانگیز می باشد. در مقاله «جرم خرید و فروش ملک به دو نفر» مستند به مواد قانونی و تحت نظر بهترین کارشناسان حقوقی، به مهم ترین پرسش های حول موضوع مذکور، پاسخ داده شده است.
انواع اسناد ملکی کدامند؟
پیش از آنکه به انواع جرم فروش یک ملک به دو نفر پرداخته شود، بهتر است که درکی نسبت به انواع اسناد به وجود بیاید؛ سازمان های حقوقی دو نوع سند برای مشخص شدن هویت مالک مساکن و مغازه ها در نظر گرفته اند:
الف) اسناد رسمی: همانطور که از نام اینگونه اسناد آشکار است، مراجع ذیصلاح این مدارک را به رسمیت می شناسند؛ بدان معنا که صاحب مسکن یا دکان ضمن قراردادی ملکی در سیستم اسناد کشور ثبت می شود. با ثبت رسمی سند، با دستور مقام قضایی و به واسطه استعلامی در سیستم اسناد کشور، هویت مالک اصلی بدون اتلاف شناسایی و اعلام خواهد شد؛ از آنجایی که سند رسمی تحت نظر مامورین ذیصلاح دولت در دفترخانه اسناد تنظیم و ثبت می شود، مفاد آن با مواد مدنی مغایرتی نخواهد داشت و به تبع از اعتبار قانونی برخوردار خواهد بود.
ب) اسناد غیر رسمی: اگر هویت مالک نهایی مسکن یا مغازه ای به واسطه استعلام دادگاه قابل شناسایی نباشد، یعنی سند ملک از نوع غیر رسمی می باشد؛ چراکه اینگونه مدارک ملکی در سیستم اسناد کشور به ثبت نمی رسد.
بسیاری از معاملات خرید و فروشی که بین اعضای فامیل یا در روستاها سر می گیرد، به صورت غیررسمی یا همان قولنامه ای ثبت می شود؛ اگر مفاد این قراردادهای ملکی با قوانین مربوط به عقد تداخلی نداشته باشد، معتبر شناخته شده و تحت پوشش قانون قرار خواهد گرفت.
شرایط وقوع جرم خرید و فروش ملک به دو نفر کدام است؟
برای خرید هر مال منقول و غیر منقولی (غیر قابل نقل و انتقال فیزیکی)، باید با متخصصی در آن زمینه مشورت کنید؛ املاک نیز از این مسئله مستثنی نیستند. متقاضیان خرید واحدهای تجاری و مسکونی باید پیش از تنظیم قرارداد ملکی، با یک مشاور املاک با تجربه و خوش نام مشورت کنند؛ چراکه قیمت املاک نسبت به محله، وجود خدمات رفاهی مانند انباری و آسانسور و… متفاوت خواهد بود.
صاحبان املاکی که قصد فروش دارند، ملکشان را به بنگاه محل زندگیشان معرفی می کنند تا مشاورین املاک، مشتریان را برای بازدید بیاورند؛ به دلیل همسایگی و تحقیقات کارمند ذیصلاح، وی می تواند از عدم وجود نیت سوء در معامله مسکن یا انبار یا ... اطمینان حاصل کند.
اکثر پرونده های مربوط به جرم خرید و فروش ملک به دو نفر، به دلیل سودجویی یا عدم مهارت کافی بنگاهدار در بررسی شرایط ملک به میان می آید؛ مالکان باید از حسن شهرت و تخصص این افراد اطمینان حاصل کنند و سپس اقدام به پر کردن فرم های مربوط برای معرفی به خریداران کنند.
انواع جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
یکی از جرائمی که قانونگذار به آن پرداخته است، مصادیق جرائم ملکی می باشد؛ جرم خرید و فروش ملک به دونفر نیز از این موضوع مستثنی نیست! جرم مذکور نسبت به نوع اسنادی که به نام خریداران زده شده (رسمی یا غیر رسمی) و ترتیب ثبت این مدارک در سیستم حقوقی، توسط مقام قضایی در انواع مختلفی دسته بندی شده است:
- مصداق جرم معامله معارض: اگر مالک بزهکار در اولین اقدام خود به فروش ملک، مالکیت مال غیر منقول(مانند سوله) را توسط سندی رسمی و قابل استعلام یا سندی غیررسمی مانند قولنامه یا مبایعه نامه به دیگری انتقال دهد، اولین شرط جرم معامله معارض یا خرید و فروش یک ملک به دو نفر محقق می شود؛ در اقدام دوم به فروش، باید معامله حتما ضمن سندی رسمی در مرجع ذیصلاح و تحت نظر مامور قانون تنظیم و ثبت شود.
- مصداق جرم کلاهبرداری: به امر فریب دادن افراد و سلب حق مالکیت اموال منقول و غیر منقول آنها به واسطه حیله و تقلب، عنوان کلاهبرداری اطلاق می شود؛ قوانین جنایی ایران، کلاهبرداری را جرمی علیه اشخاص و اموال معرفی می کند. برای اینکه امکان ثبت شکایتی با مضمون کلاهبرداری ملکی در مراجع قضایی برای مالک به وجود بیاید، باید شرایط زیر محقق شود:
الف) انتقال مالکیت مسکن، انبار، باغ و… به خریدار اول باید قابل استعلام باشد، بدان معنا که معامله ملکی باید با تنظیم و ثبت سندی رسمی صورت بگیرد.
ب) دومین اقدام مالک بزهکار برای فروش مال غیر منقول باید توسط قولنامه یا مبایعه نامه صورت گیرد؛ بدیهی است که به دلیل عدم ثبت اینگونه قراردادها در سیستم اسناد، قابل استعلام نیستند و هویت مالک با ثبت دادخواست و رای دادگاه صالح قابل احراز است.
در قولنامه و مبایعه نامه به شرایط واگذاری و تعهدات خریدار و فروشنده مانند زمان و مکان تحویل ملک، نحوه پرداخت ثمن و… پرداخته می شود. بنابراین برای مصون ماندن از جرم معامله معارض یا کلاهبرداری ملکی، باید معاملات خرید املاک تجاری و مسکونی تحت نظر افرادی سر بگیرد که در این زمینه تجربه دارند.
از جمله این متخصصین که می توانند قراردادی مطابق با مفاد قانونی و به دور از تخلفات تنظیم و ثبت کنند، مشاور املاک و یا یک وکیل در محل زندگیتان است؛ لذا استخدام و مشاوره با افراد مذکور شدیدا پیشنهاد می شود. مستر وکیل یک سایت حقوقی معتبر و مطمئن در زمینه معرفی وکیل است که می توانید با کمک آن یک فرد حقوقی حرفه ای را برای انجام کارهای حقوقی خود انتخاب کنید. برای مشاهده لیستی از بهترین وکلای ملکی کلیک کنید.
چگونه از جرم خرید و فروش ملک به دو نفر جلوگیری کنیم؟
اگر قصد فروش ملک مسکونی یا تجاری خود را دارید و نسبت به برخورد با مشکلاتی حقوقی نگران هستید، اقدامات زیر می توان برای شما مفید واقع شود:
- پیش تر گفته شد که مشاور املاک به دلیل آشنایی با محله، با شرایط قیمت گذاری و با قوانین ملکی می تواند قراردادی عادلانه و مصون از نقض قوانین کشور تنظیم و ثبت کنند؛ پس اولین گام برای جلوگیری از خرید و فروش یک ملک به دو نفر، انتخاب مشاور املاکی معتمد و با تجربه می باشد.
- در سال 1387، سامانه ای برای ثبت معاملات ملکی و صدور کد رهگیری با هدف مدیریت خرید و فروش املاک، توسط سازمان های حقوقی کشور راه اندازی شد؛ بنابراین حین تنظیم قولنامه و مبایعه نامه ها، کد رهگیری به آنها تعلق می گرفت.
مشاورین املاک می توانستند با استفاده از درگاهی مخصوص خودشان و کد مذکور، وضعیت ملک را بررسی کنند؛ اگر قولنامه ای ضمن فروش ملک وجود داشته باشد، در سایت ممنوع الفروش اعلام می شد.
پس اخذ کد رهگیری برای متقاضیان فروش املاک تجاری و مسکونی، امتیاز بود؛ البته به دلیل عدم همکاری بخش های مختلف سیستم قانونی مثل سازمان اسناد کشور و فراگیر نشدن مسئله اخذ کد رهگیری برای مبایعه نامه ها، این قانون با رای دیوان عدالت اداری کشور برداشته شد.
مجازات جرم خرید و فروش ملک به دو نفر چیست؟
مجازات جرم خرید و فروش ملک به دو نفر با توجه به «کلاهبرداری یا معامله معارض بودن» توسط قاضی اعلام می شود؛ همچین اگر مالک بزهکار مرتکب جرم جعل سند نیز شده باشد، به مجموع مجازاتش افزوده می شود.
به طور کلی اگر کلاهبرداری ملکی بدون توسل فرد به مقام دولتی انجام شود، علاوه بر رد اصل مال به مالک و پرداخت جریمه نقدی به ارزش مال کلاهبرداری شده، حبسی متغیر بین یک تا هفت سال نیز برای مجرم در نظر گرفته خواهد شد. حضور یک وکیل در چنین شرایطی نیز می تواند بسیار کمک کننده باشد؛ وکلای کیفری با مجازات انواع جرائم آشنا هستند و می توانند به طرفین پرونده کمک کنند.
اگر اقدام به کلاهبرداری ملکی با سوءاستفاده از مقام دولتی و کارمندان آن انجام شود، برای مجرم مجازاتی تعزیری بین دو تا ده سال و مجازاتی نقدی در نظر گرفته می شود؛ همچنین علاوه به رد اصل مال به صاحبش، مجرم تا ابد از فعالیت در سازمان های دولتی محروم می شود.
کلام آخر
جرم خرید و فروش ملک به دو نفر یکی از چالش هایی است که بسیاری از افراد هنگام معامله ملک با آن مواجه می شوند. مجازات این جرم متغیر است، اما در هر صورت جریمه نقدی باید پرداخت و اصل مال نیز باید به صاحبش برگردانده شود؛ اگر فردی عادی مرتکب این جرائم شده باشد، حبسی بین یک تا هفت سال شامل حالش می شود و اگر کارمندی دولتی با استفاده از عنوانش مجرم شناخته شود، مجازات تعزیری به دو تا ده سال افزایش می یابد.
