مهم‏ترین پاشنه آشیل‏ حقوق مالکیت در ایران، ابطال سند رسمی اموال غیرمنقول در دادگاه‏ها است؛ اسنادی که حاکمیت غیرقابل خدشه بودن آن را تضمین کرده و از آن حمایت می‏کند. رویه فعلی دادگاه‏ها مبنی بر ابطال اسناد رسمی معارض با اسناد عادی با تاریخ مقدم علاوه بر تضعیف حقوق مالکیت، اعتماد مردم به رویه‏های حکمرانی در کشور را نیز با چالش جدی مواجه می‏کند و درگذر زمان هزینه سیاست‌گذاری و اعمال سیاست‏ در کشور را نیز به‌شدت بالا خواهد برد.

در همین راستا و به‌منظور واکاوی مسئله «به رسمیت شناختن مالکیت‏های‏ عادی اموال غیرمنقول و اعتبار اسناد عادی در نظام مالکیت کشور»، برنامه مناظره در تاریخ 29 تیرماه با حضور ولی داداشی عضو کمیسیون اصل 90 مجلس، دکتر سادات اخوی استاد دانشگاه، عظیمیان نائب رئیس کانون سردفتران و قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاورین املاک برگزار شد.

بر اساس اظهارات کارشناسان در برنامه مناظره، یکی از تبعات جدی به رسمیت شناختن مالکیت‏های عادی در نظام فعلی مالکیت کشور، افزایش زمین‏خواری است. در مقابل اما ولی داداشی، عضو کمیسیون اصل 90 مجلس شورای اسلامی مدعی شد که عمده زمین‌خواری‌ها با استفاده از سند رسمی انجام‌شده است و اذعان کرد: «چون سند رسمی بدون معارض در دادگاه غیرقابل خدشه است، زمین‌خواران پس از تصرف اراضی ملی با جعل سند رسمی آن‏ها را به مردم می‏فروشند». این اظهارنظر در حالی است که شواهد چیز دیگری را نشان می‏دهد و به نظر می‏رسد چنین اظهاراتی ناشی از نگاه سطحی و غیر مسئله محور به موضوع زمین‏خواری و مسئله «اعتبار مالکیت‏های عادی» است.

زمین‏خواری؛ نتیجه اعتبار دهی به اسناد عادی مالکیت

بنا بر اظهار محمدجواد حشمتی، معاون دادستان کل کشور در خردادماه 1395، سالانه ۲۰۰ هزار پرونده مربوط به زمین‌خواری در کشور تشکیل می‌شود. حجم بالای پرونده‏های زمین‏خواری و تداوم سالانه‏ی آن، حاکی از وجود بسترهایی است که زمین‏خواری را در کشور تسهیل کرده و ترویج می‏دهد. تداوم سالانه‏ی حجم بالای پرونده‏های زمین‏خواری نیز نشان‌دهنده این موضوع است که زمین‌خواری در کشور پدیده‏ای اتفاقی نبوده و مبتنی بر یک سازوکاری انجام می‏شود که تا آن سازوکار شناسایی و مختل نشود، زمین‏خواری نیز ریشه‏کن نخواهد شد.

سازوکار عموم زمین‏خواری‌ها در کشور بر «اعتبار اسناد عادی مالکیت» و «رسمیت بخشیدن به مالکیت‏های عادی (غیررسمی)» در نظام قضایی کشور استوار است. بر همین اساس، زمین‌خواران با استفاده از قولنامه و اسناد عادی، اراضی تصرف‏شده را مبادله می‌کنند. فرد خریدار نیز به پشتوانه اعتبار اسناد عادی در محاکم وادارات دولتی و همچنین با علم به این‏ موضوع که با استناد به سند عادی بیع و از طریق طرح دعوی در دادگاه می‏تواند سند رسمی مالکیت دریافت کند، زمین تصرفی را خریداری می‌کند.

ثبت‌اسناد عادی و اطلاعات آن در پایگاه‏های اطلاعاتی کشور الزامی نبوده و به همین دلیل معاملات صورت گرفته با اسناد عادی قابل رصد نیست؛ بنابراین اعمال نظارت بر معاملات صورت گرفته با اسناد عادی و مالکیت‏های مستند بر اسناد عادی برای حاکمیت ممکن نخواهد بود. همین امر، اسناد عادی را به بستر بروز برخی جرائم مانند زمین‏خواری و فروش مالِ غیر تبدیل کرده است؛ بنابراین، به رسمیت شناخته شدن مالکیت‏های عادی در کشور، این حس را به فرد زمین‌خوار القا می‏کند که اگر زمینی را به‌صورت عدوانی تصرف کند و بر روی آن خانه‌ای بسازد، می‌تواند ملک مذکور را با یک سند عادی صوری به مردم بفروشد و مردم نیز حاضرند بابت این ملک و سند پول بپردازند.

حسین معصوم، قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال در تاریخ 13 مردادماه در تشریح سازوکار زمین‏خواری در کشور ضمن طرح این سؤال که نابود شدن ۴۳ درصد از جنگل‌های ما ناشی از کدام قوانین بود؟ قطعه‌قطعه شدن اراضی کشاورزی ما و تبدیل‌شدن آن‌ها به ویلا ناشی از آن کدام قوانین بود؟ گفت: «منشأ بسیاری از زمین‌خواری‌ها سند عادی است».

با توجه به موارد فوق، مهم‌ترین بستر زمین‏خواری در کشور، اسناد عادی هستند که بی‌برنامگی حاکمیت در این حوزه و رهاسازی اسناد عادی به حال خود بر تبعات ناشی از آن افزوده است؛ بنابراین ضرورت دارد قوه قضائیه و مجلس شورای اسلامی تمهیدی بیندیشند تا بتوانند از حقوق مردم دفاع کرده از بروز جرائم حوزه زمین و مالکیت نیز پیشگیری کنند.