به گزارش الف؛ همزمان با آغاز فصل جابجاییِ مستاجران و رونق گرفتن بازار اجاره، مشاهدات میدانی حاکی از افزایش بهای قابل توجه مبلغ اجاره بویژه در شهرهای بزرگ و مخصوصا در تهران است. در این راستا، برخی گزارش‌ها از افزایشِ به طور میانگین 50 درصدی مبلغ اجاره در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته خبر می دهند. مساله ای که تا حد زیادی موجب آشفته شدنِ این بازار و ایجاد زحمت برای مستاجران شده است. 

در این راستا، دولت  سیاست تعیین سقف افزایش بهای اجاره را که در دولت قبل اجرایی شد، همچنان ادامه داده و حداکثر میزان افزایش مجاز نرخ اجاره ها در تهران را 25 درصد، در کلان شهرهای بالای یک میلیون نفر را 20 درصد، و در سایر شهرها، 15 درصد اعلام کرده است. در عین حال، سقف وام ودیعه مسکن برای مستاجران در تهران به 100 میلیون تومان، در مراکز استان ها به 70 میلیون تومان، و در شهرهای بالای 200 هزار نفر نیز به 40 میلیون تومان رسیده است. 

با این همه، بسیاری از ناظران و تحلیلگران حوزه مسکن بر این باورند که اساسا سیاست های دستوری در این حوزه راهگشا نیست و حمایت های ارائه شده نیز با افزایش قیمت های ایجاد شده در بازار اجاره مسکن، تناسبی ندارند. از این رو، الف در گفتگو با "بیت الله ستاریان"، استادیار دانشگاه تهران و کارشناس اقتصادِ مسکن، به بررسی این پرسش بنیادین پرداخته که محرک های اصلیِ وضعیت نابسامان کنونی در بازار اجاره مسکن چه هستند و با توجه به روند کنونی، چه آینده ای در انتظار مستاجران خواهد بود؟

اجاره بهای مسکن تحت تاثیر دیگر عوامل اقتصادی است 

به گفته وی به صورت طبیعی وقتی ارزش  قیمت یک کالا افزایش پیدا می کند، تمامی چیزهای که به نوعی با آن ارتباط دارند نیز خود به خود، افزایش قیمت را تجربه می کنند. در این راستا وقتی شاهدیم که در قالب تورم نقطه به نقطه، ارزش مسکن بعضا تا 100 درصد افزایش پیدا می کند، کاملا طبیعی است که اجاره نیز به عنوان تابعی از قیمت کلی مسکن، افزایش قابل ملاحظه ای را تجربه کند. 

وی می افزاید: البته که در مورد اجاره، وضعیت خاص‌تری را نیز شاهد هستیم. در این راستا، افرادی که قصد خرید یک واحد مسکونی را داشته اند، به علت افزایش قابل توجه بهای مسکن، توان مالی خود را برای خرید از دست داده و عملا وارد بازار اجاره آن واحد مسکونی می شوند. در این چهارچوب، یک افزایش قابل ملاحظه در بهای اجاره مسکن را می بینیم و همین مساله با گذشت زمان و به تدریج، مجددا موجب افزایش قیمت مسکن می شود. 

ستاریان یادآور می شود: جدای از این ها باید توجه داشته باشیم که ما سال هاست در کشور، کسری تولید مسکن را (در کل کشور) شاهد هستیم. حتی بر اساس همین عدم تناسبِ عرضه و تقاضا، از مدت ها قبل نیز پیش بینی هایی دال بر افزایش قابل توجه بهای مسکن می شد. از این نظر، من تاثیر پذیری بازار مسکن چه در حوزه خرید و چه اجاره از متغیرهای کلان اقتصادی کشور و در عین حال، عدم تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن(سنگینی کفه تقاضا بر عرضه) را از جمله مهمترین دلایل ایجاد وضعیت نابسامان و تورمی در بازار خرید و اجاره مسکن ارزیابی می کنم.
 
چرا دولت سیزدهم درباره اجاره مسکن راه دولت قبل را می رود؟

این کارشناس اقتصادی تصریح می کند:‌ دولت سیزدهم در عرصه میدانی، عملا سیاست های دستوریِ دولت پیشین در تعیین سقف برای اجاره بها که نمودی دیگر از اِعمال سیاست های دستوری در فضای کلی اقتصادِ کشور می باشد را ادامه داده است. این در حالی است که تجربیات تاریخی نشان داده اند که سیاست های دستوری در این حوزه راهگشا نیستند و نیاز به انجام اصلاحات گسترده ‌تر و عمیق تر است. 

ستاریان در پاسخ به این پرسش که به چه دلیل دولت باز هم در همین مسیر  حرکت می کند، می گوید: دلیل اصلیِ پیگیری این سیاست از سوی دولت، ناچار بودنِ آن است. اساسا در مرحله کنونی، دولت، برنامه دیگری را نمی تواند داشته باشد. این مساله نه صرفا در مورد این دولت، بلکه در مورد هر دولت دیگری نیز صدق می کند. در واقع، وقتی ما به مرحله کنونی در بازاری نظیر بازار مسکن می رسیم، چاره ای جز نشان دادن یکچنین واکنش‌های دستوری و غیرعلمی نداریم. 

به گفته وی باید توجه داشته باشیم که ناکامیِ سیاست های دستوری تاکنون بارها و در قالب دولت های مختلف به اثبات رسیده است. در شرایط فعلی نیز مثلا با افزایش 50 درصدی بهای اجاره در تهران رو به رو هستیم. باید توجه داشته باشیم که ما باید در طول سال های اخیر، متغیرهای کلان در بازار مسکن بویژه تولید مسکن و تناسب میان عرضه و تقاضا را مدیریت و برای آن ها برنامه‌ریزی‌های بلند مدتی را انجام می دادیم. حال که این برنامه ریزی ها به خوبی انجام نشده اند، مشاهده شرایط کنونی به هیچ عنوان عجیب نیست. اساسا مسکن نیز یک حوزه کوتاه‌مدت نیست که سیاست های مقطعی و فوری در مورد آن راهگشا باشد. ما می توانیم از اکنون برای مثلا 5 سال آینده برنامه ریزی کنیم. اما اینکه توقع داشته باشیم پاسخ ها و نتایج فوری بگیریم، به نظر من چندان واقع‌بینانه نیست.

آینده بازار اجاره مسکن 

 این کارشناس مسکن درباره آینده بازار اجاره مسکن نیز می گوید: مساله اجاره و قیمت ملک به یکدیگر گره خورده اند. اجاره همواره درصدی از قیمت کلی ملک بوده است. به طور کلی بین 15 تا 20 درصد از قیمت ملک، ارزش رهن یک خانه را تشکیل می دهد. البته که در فرمول تبدیل قیمت رهن به اجاره نیز تحت تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی کشور، شاهد برخی اختلاف نظرها هستیم. 

ستاریان تاکید می کند: چه مساله ساخت و خرید ملک و چه بازار اجاره، به هیچ عنوان مسائل و پدیده های جدیدی در جامعه ما نیستند. ما سال هاست که با آن ها سرو کله می زنیم و عملا چالش های همراه با آن ها را با خود حمل می کنیم. نیمی از جامعه ما، بیش از نیمی از تمامی مشکلاتشان مرتبط با مسکن است. این مساله نشان می دهد که اساسا مساله مسکن، موضوعی جدی است. از این منظر، به نظر من تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی ما دستخوش اصلاح و بهبود نشوند، حل این چالش و مشکل نیز بسیار سخت خواهد بود. باید بدانیم که ساختار اقتصادی بیمار ما نمی تواند از پسِ تولید یک میلیون واحد مسکن که نیاز کشورمان است بربیاید. ما باید از خود بپرسیم که چرا و چگونه کشورهای پیرامونی ما نظیر امارات و یا ترکیه، زمینه هایی را فراهم کرده‌اند که عملا فضای مناسبی برای ساخت و ساز مسکن در کشورهایشان ایجاد کرده و حتی برای کشورهای خارجی نیز تولید مسکن دارند؟ آیا بخش خصوصی ما بضاعت و تجربه کافی ندارد؟ به نظر من پاسخ به این سوال در این مساله نهفته است که اساسا در اقتصاد ما، دست و پای بخش خصوصی بسته است و با موانع مختفی در امر تولید مسکن رو به رو است. 

تولید یک میلیون مسکن در سال؛ می شود یا نمی شود؟!

این کارشناس مسکن یادآوری می کند ، با بازارهای جاری مالی کشورمان و سرعت گردش پول در ایران، ما به هیچ عنوان قادر نخواهیم بود که یک میلیون مسکن را در سال تولید کنیم. باید توجه کنیم که ما قریب به 204 میلیون واحد مسکونی در کل کشور داریم و زیرساخت های گسترده ای نظیر نیروگاه و برق و آب و گاز و غیره نیز همگی برای خدمات رسانی به ساختمان ها و شهرهای کشورمان ایجاد شده اند. حال در این فضا اگر ما بخواهیم یک میلیون واحد مسکونی (در یک سال)ایجاد کنیم، این یعنی ما می خواهیم 4 درصد کل ساخت و سازهای کشور را در بازه زمانی یک سال بسازیم. این یعنی متناسب با این مساله، ما قرار است زیرساخت های کشورمان را نیز به نحو قابل توجهی توسعه دهیم و 4 درصد توسعه عمرانی را برای ایران محقق کنیم. این در حالی است که تحقق 4 درصد توسعه عمرانی در جهان(بر اساس استانداردهای بین المللی)، نیازمند یک رشد اقتصادیِ دو رقمی است. مساله ای که حداقل با توجه به شرایط کنونی ما چندان محتمل به نظر نمی رسد.

ستاریان ناکید می کند تا زمانی که اصلاحات لازم و ضروری در اقتصادمان عملیاتی نشود، احتمال اینکه بازار ساخت و خرید و اجاره مسکن همچنان نابسامان بماند و حتی بدتر شود(با توجه به جایگاه مهم بخش مسکن در متغیرهای کلان اقتصادی کشور)، بسیار بالاست.