چند روز پیش، پیامکی برای من ارسال شد؛ نه از یک کارشناس یا مقام رسمی. بلکه از دل زندگی واقعی یک مستأجر. فعال خیریه پیام داده بود: «پارسال ۲۱ فروردین برای ودیعه مسکن، بیست میلیون تومان وام گرفته و هنوز در حال پرداخت اقساط آن است، ماهی ۵۰۰ هزار تومان، که تا الان ۱۱ قسطش را داده. حالا برای تمدید اجاره، صاحبخانه درخواست افزایش رهن داده و هفتاد میلیون تومان کم دارد. پرسیدهاند آیا کسی میتواند دوباره وام بدهد یا دیگران کمکی، بلاعوض یا با اقساط سبک، بکنند؟ این خانم سرپرست مادر پیر و دو فرزندش است…»
این فقط یک پیام برای کمک نیست؛ یک تصویر کامل از واقعیتی است که هر روز در بازار اجاره تکرار میشود. مستأجری که هنوز بدهی سال قبلش تمام نشده، دوباره ناچار است برای ماندن در همان خانه، بدهی جدیدی را بپذیرد. در این میان، نکته تکاندهنده این است که همهچیز برای موجر کاملاً عادی و بیهزینه پیش میرود؛ افزایش اجاره مطالبه میشود، بدون آنکه محدودیت مؤثری وجود داشته باشد یا دغدغهای بابت توان پرداخت مستأجر مطرح باشد.
اینجاست که میتوان از یک مفهوم کلیدی صحبت کرد: «بیپناهی نهادی». یعنی جایی که قانون هست، اما اثر ندارد؛ و در نتیجه، مستأجر بهجای تکیه بر حق خود، ناچار میشود برای حفظ حداقل نیازش—یک سقف بالای سر—به وام، قرض و کمک دیگران متوسل شود.
ضرورت اتخاذ تدابیر ویژه در شرایط جنگی
در شرایط جنگی، اداره اقتصاد و جامعه با قواعد عادی امکانپذیر نیست و نیازمند تدابیر ویژه و موقت است؛ تدابیری که بهویژه باید متوجه بخشهای غیرمولد اقتصاد باشد، جایی که امکان انتقال فشار بحران به اقشار آسیبپذیر بیشتر است. این ضرورت زمانی دوچندان میشود که پای اساسیترین نیاز خانوار، یعنی «سکونت»، در میان باشد. شهروند ممکن است در تنگنای جنگ، مصرف خود را کاهش دهد یا از برخی نیازها چشمپوشی کند، اما نمیتواند بیسرپناه بماند؛ و همین واقعیت، مداخله مؤثر و هدفمند در بازار اجاره را به یک الزام اجتنابناپذیر تبدیل میکند.
در شرایط جنگی، حتی میتوان یک گام فراتر رفت و اساساً از منطق «سقفگذاری» نیز عبور کرد. اقتضای چنین وضعیتی آن است که بهجای تعیین درصد افزایش، «ثبات و استمرار قراردادهای اجاره» با همان اجارهبهای قبلی تضمین شود و امکان تخلیه تا پایان شرایط جنگی بهطور کامل منتفی گردد. واقعیت این است که در این دوره، بخش قابل توجهی از مستأجران با بیثباتی شدید درآمدی مواجهاند؛ از تعدیل نیرو در بنگاههای اقتصادی گرفته تا تأخیر در پرداخت دستمزدها یا کاهش عملی حقوقها از طریق سازوکارهایی مانند استفاده از ظرفیتهای قانون کار و پیمانهای جمعی.
در چنین شرایطی، تحمیل هرگونه افزایش—در قالب سقفهای محدود—میتواند فشار معیشتی را به نقطه غیرقابل تحمل برساند. بنابراین، تثبیت اجارهبها و تضمین عدم تخلیه، نهتنها یک حمایت اجتماعی، بلکه تصمیمی واقعبینانه و متناسب با اقتضائات اقتصاد جنگی است.
چرا قوانین و مقررات کنونی بی اثر است؟
اما نه فقط در شرایط جنگی؛ فراتر از این شرایط؛ یک پرسش اساسی در سیاستگذاری حوزه مسکن همچنان بیپاسخ مانده است: چرا مهمترین نیاز خانوار، یعنی «سکونت»، از یک نظام نظارتی مؤثر و دارای متولی مشخص برخوردار نیست؟
بازار اجاره مسکن، بهویژه در شرایط جنگی، به یکی از بحرانیترین حوزههای اقتصادی و اجتماعی تبدیل میشود. افزایش جابهجایی جمعیت، نااطمینانی اقتصادی و کاهش توان معیشتی، مستأجران را در موقعیتی بسیار آسیبپذیر قرار میدهد. با این حال، چارچوبهای قانونی موجود نتوانستهاند حمایت مؤثری از این گروه به عمل آورند.
قانون ساماندهی بازار مسکن، با وجود تعیین سقف سالانه برای افزایش اجارهبها، در عمل به دلیل یک اشکال کانونی، کارایی خود را از دست داده است. مسأله اصلی، ضعف در ضمانت اجراست؛ اما نه صرفاً به این معنا که ضمانت اجرا کم است، بلکه به این معنا که «ضمانت اجرای درست» پیشبینی نشده است.
ضمانت اجرای فعلی که عمدتاً به استرداد وجوه مازاد محدود میشود، نه بازدارنده است و نه در عمل قابل اتکا. اشکال کانونی دقیقاً در اینجاست: تا زمانی که موجر بتواند در صورت عدم توافق، از تمدید قرارداد خودداری کرده و دستور تخلیه بگیرد، هیچ سقف اجارهای عملاً الزامآور نخواهد بود.
در واقع، ضمانت اجرای واقعی برای رعایت سقف اجارهبها، نه امکان شکایت پسینی، بلکه «سلب امکان تخلیه مستأجر در صورت پایبندی او به سقف قانونی» است. در وضعیت فعلی، معادله بهگونهای طراحی شده که موجر ابزار فشار مؤثری در اختیار دارد، اما مستأجر نه. اگر مستأجر بر سقف قانونی تأکید کند و افزایش پیشنهادی را نپذیرد، با تهدید مستقیم تخلیه مواجه میشود. به همین دلیل، حتی وجود قانون نیز رفتار بازار را تنظیم نمیکند، زیرا ابزار الزام در نقطه درستی قرار نگرفته است. در چنین شرایطی، مستأجر میان دو گزینه نابرابر قرار میگیرد: پذیرش افزایشهای خارج از سقف قانونی یا از دست دادن سرپناه. طبیعی است که در این معادله، «سقف اجاره» به یک حکم بیاثر و صرفاً روی کاغذ تبدیل میشود.
تجربه مصوبه ستاد کرونا
اما تجربهای نهچندان دور، نشان داده است که میتوان این وضعیت را مدیریت کرد. در دوران همهگیری کرونا، با محدود شدن امکان تخلیه و ایجاد نوعی تمدید الزامی قراردادها، عملاً همان ضمانت اجرای واقعی برای سقفهای تعیینشده فراهم شد و بازار تا حدی به ثبات رسید.
اکنون، حتی اگر نقص کانونی قانون ساماندهی بازار مسکن را بهعنوان یک مسأله ساختاری به جای خود باقی بگذاریم، در شرایط فعلی که آن قانون بهتنهایی کفایت نمیکند، ضرورت مداخله فوری دوچندان است. بهویژه در وضعیت جنگی، لازم است مشابه تجربه کرونا، مصوبهای موقت و الزامآور تا پایان شرایط جنگی تصویب شود که در آن، امکان اخذ دستور تخلیه در صورت پایبندی مستأجر به سقفهای قانونی، محدود یا متوقف شود.
چنین تصمیمی میتواند بهطور همزمان چند هدف را تأمین کند:
جلوگیری از تخلیههای گسترده و ناگهانی
-الزام واقعی به رعایت سقفهای تعیینشده برای اجارهبها
-ایجاد ثبات نسبی در بازار مسکن
-کاهش فشار روانی و اقتصادی بر مستأجران
اگر مداخله نکنیم...
بدون چنین مداخلهای، قوانین موجود همچنان در سطح توصیه باقی خواهند ماند و شکاف میان «حق قانونی» و «واقعیت اجرایی» عمیقتر خواهد شد.
در نهایت، تجربه کرونا یک درس روشن برای سیاستگذار دارد: در شرایط بحران، حمایت از حق سکونت مردم، نیازمند تصمیمهای قاطع، موقت اما الزامآور است—بهویژه با تمرکز بر همان نقطهای که ضمانت اجرای واقعی شکل میگیرد: محدود کردن امکان تخلیه.
پیامد نهایی چنین وضعیتی، فقط فشار بر مستأجر نیست، بلکه برهم خوردن تعادل در کل اقتصاد است. عدم پیشبینی چنین تدابیری در قالب مقررات موقت، به این معناست که در دل یک بحران فراگیر، موجر عملاً در «جزیرهای از ثبات» قرار میگیرد، در حالی که سایر بخشهای جامعه با بیثباتی، کاهش درآمد و آسیبهای مستقیم اقتصادی مواجهاند. در این وضعیت، فشار اقتصادی بهجای توزیع عادلانه، بهطور نامتوازن بر دوش مستأجران میافتد و منابع محدود خانوارها—که باید صرف جبران آثار جنگ در بخشهای تولید و خدمات شود—ناگزیر به سمت پرداخت اجارههای فزاینده هدایت میشود. به بیان دیگر، موجر در عمل درآمد خود را از سایر بخشهای آسیبدیده اقتصاد تأمین میکند و مستأجر به واسطهای ناخواسته تبدیل میشود که منابع را از بخشهای مولد برداشته و به بخش غیرمولد ملک منتقل میکند؛ فرآیندی که بهطور غیرمستقیم زیانهای اقتصاد جنگی را فقط متوجه بخش های مولد اقتصاد می کند و موجران (بخش غیر مولد اقتصاد) را در نقطه امن قرار می دهد.