رویکرد عمودیسازی اولین بار در مجله آرشیتکت -تنها مجله تخصصی معماری و شهرسازی در اوایل دوره پهلوی دوم- به عنوان الگوی توسعه شهری در ایران مطرح شد. حدود ۸۰ سال پیش در این مجله نوشته بود: «راهحلی که کشورهای غربی برای مسکن داده اند و اشخاص پیدا کردهاند از هر حیث «مقرون به صرفهتر» است. به این معنا که از ساختمانهای بزرگ دارای چندین طبقه و هر طبقه دارای چندین آپارتمان و یا اتاقهای متعدد استفاده میشود. اینجانب نظر سرمایهدارن کشور را به این موضوع جلب میکنم که با اجرای چنین برنامهای علاوه بر آنکه خدمت بزرگی به مردم بیخانمان ایران خواهند کرد از سرمایه خود نیز استفاده مشروع و مطمئنی خواهند برد»
چند سال بعد، با تصویب قوانینی نظیر قانون تملک آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ برای تشویق احداث ساختمانهای بلند، این رویکرد رسما حمایت قانونی پیدا میکند و در تمام این سالها علیرغم عواقب انکارنشدنی اقتصادی، اجتماعی و زیستمحیطی، همچنان رویکرد غالب شهرسازی در ایران باقی میماند.
جالب اینکه، الگوی وارداتی عمودیسازی در حالی همچنان در ایران به واسطه موافقان و ذینفعانش پیادهسازی میشود که پیشگامان این عرصه، خیلی پیشتر فاتحه این مدل توسعه شهری را خواندهاند. آنها امروزه مدل Central Business District که در آن تنها به ناحیه تجاری مرکزی شهر مجوز بلندمرتبه سازی داده میشود را در دستور کار خود قرار دادهاند.
اما اینکه چرا برنامهریزان و سیاستگذاران داخلی همچنان درب مسئله مسکن را بر پاشنه ایدههای سوخته میگردانند سوالیست که باید با مقایسه تطبیقی دو مدل توسعه افقی و عمودی، به آن پاسخ داد.
هزینه کمتر؛ توجیه خیالی بلندمرتبهسازان
از ۸۰ سال پیش تابحال «مقرون به صرفه بودن» ازجمله عواملی بوده است که برای توجیه عمودیسازی در مقابل توسعه افقی به آن استناد شده و میشود. با چنین استدلالی که زمین بیشترین سهم از هزینه مسکن را دارد پس با عمودیسازی و کوچکسازی و به دنبال آن تراکم بیشتر، هزینهها به طور چشمگیری کاهش پیدا خواهند کرد. حال آنکه حلقه مفقوده این استدلال، تفکیک هزینههای زیرساخت از هزینههای احداث است که اتفاقا تفاوت معنادار آنها در جمعبندی نهایی، کفه را به نفع تکطبقهسازی سنگینتر خواهد کرد.
درست است که هزینه فراهم کردن زیرساخت مهمترین مانع برابر مدل توسعه افقی، قلمداد میشود؛ اما درمقابل نمیتوان از هزینه احداث بنا که نسبت به افقیسازی به طور قابل توجهی بالاتر است و هزینههای صدورپروانه و تعرفه های نظام مهندسی که وظیفه سودآوری بیشتر برای شهرداریها را بر عهده دارند چشم پوشید. از همه اینها گذشته، افزایش زمان احداث پروژههای بلندمرتبهسازی درشرایط تورمی که نهایتا منجر به افزایش قیمت تمام شده مسکن میشود، خود به تنهایی عامل تعیینکنندهای ست تا نشانگر نادرستی استدلالِ مقرون به صرفه بودن توسعه عمودی شود.
همچنان تراکمفروشی شهر را گران میکند
طبق پژوهشها، اعطای تراکم مازاد ساختمانی -که اخیرا طی مصوبهای به کمیسیونهای ماده ۵ شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر مجوز رسمی افزایش آن داده شده- نه تنها قیمت مسکن را کاهش نمیدهد، بلکه به دلیل ارزش افزودهای که دارد، زمینهساز افزایشِ قیمتِ ناشی از تورم زمین هم خواهد بود.
به گفته محمدمنان رئیسی، مدیر پژوهشکده معماری و شهرسازی اسلامی «طبق آمار موجود طی دهههای اخیر بیشترین افزایش تورم مسکن در مناطقی از کلانشهرها اتفاق افتاده که بیشترین تراکمفروشی و عرضه مسکن در آنجا بوده است.»
البته ناگفته نماند که پیش از این مصوبه دولت که به نوعی اعلام رسمی تراکمفروشی است؛ کسی زیربار اعتراف به تراکمفروشی نمیرفت. نشان به آن نشان که علیرضا زاکانی شهردار تهران در دی ماه سال گذشته اعلام کرده بود «در ۱۶ ماه گذشته حتی یک سانتیمتر تراکم هم نفروختهایم.» اما کمی بعد بهروز شیخرودی معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم در انتقاد به این ادعا گفت: «اول میآیند و میگویند یک سانتیمتر تراکم نفروختهاند و بعدتر میگویند حتی یک میلیمتر تراکم نفروختهاند؛ اما در لایحه بودجهای که شهردار تهران به شورا ارائه کرده است، شاهد رشد ۶۰ درصدی منابع پیشبینیشده از محل عوارض مازاد تراکم برای سال ۱۴۰۲ هستیم.»
وزیر راهوشهرسازی، متولی شکستن انحصار زمین
یکی دیگر از مسائلی که عمودیسازان در جهت تایید رویکرد خود و نفی افقیسازی به آن استناد میکنند، کمبود زمین است اما آمار و شواهد نشان میدهد که این گزاره اساسا نسبتی با واقعیت ندارد؛ در حال حاضر تنها یک درصد از مساحت کشور برای اسکان ۸۵ میلیون نفر جمعیت کشور استفاده شده است و درصورت در نظر گرفتن بالاترین استاندارد سرانه یعنی ۱۰۶ متر به ازای هر نفر نیز، تنها ۲ درصد از مساحت کشور مورد استفاده قرار میگیرد. این به این معناست که مسئله اساسی نه کمبود زمین بلکه کمبود عرضه زمین است.
مهرداد بذرپاش در سخنرانی دفاعیه خود در جلسه بررسی رأی اعتماد، به موضوع الحاق اراضی جدید به محدوده شهرها اشاره و از انحصار زمین در اطراف شهرها انتقاد کرده و گفته بود: «مشکل کمبود زمین در نهضت ملی مسکن، مسأله انحصار زمین در اطراف شهرهاست. وقتی میتوانیم الحاق به محدوده داشته باشیم، چرا انجام ندهیم؟»
اکنون باردیگر جای تکرار این پرسش است که وقتی راهحل مسئلهی مسکن، شکستن انحصار زمین، یعنی باز کردن کمربند محدوده شهری و عرضه گسترده زمین به مردم است؛ «چرا این کار را انجام ندهیم؟»