بازار مسکن شب عید چگونه خواهد بود؟

گروه اقتصادی الف،   3981122086

در شرایطی که آمارهای رسمی از افزایش معاملات و تغییر قیمت مسکن حکایت دارد، واسطه‌های ملکی، رشد محسوس قیمت در مناطق پرتقاضای شهر تهران را رد می‌کنند؛ کارشناسان نیز با رد فرضیه جهش قیمت مسکن در سال آینده، نهایت افزایش را حدود نرخ تورم پیش‌بینی می‌کنند.

به گزارش ایسنا، سال گذشته عمده حجم نقدینگی به سمت بازارهای ارز و طلا سرازیر شد. اما در هفته‌های اخیر شاهد گردش نقدینگی به سمت مسکن و بورس بوده‌ایم که با مقداری افزایش قیمت در این دو بخش همراه بوده است. گفته می‌شود نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم  ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است.

تورم سالانه نیز در دی ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد سالیانه مسکن در تهران نیز به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل  توجه دیگر این‌که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش  ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه‌های آذر و دی بوده‌ایم.

به نظر می‌رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می‌تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است.

شرایط دشوار بازار اجاره

در چنین شرایطی رشد قیمت مسکن نمی‌تواند دلیل منطقی داشته باشد و با توجه به این‌که خریدار واقعی در بازار نیست قیمت‌ها تنها می‌تواند به طور اسمی افزایش پیدا کند. طی دو سال گذشته تورم مسکن در تهران حدود ۲۰۰ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی طی این مدت حدود ۷۰ درصد بوده است. بنابراین مسکن ۱۳۰ درصد حباب دارد. این روند به پرتاب متقاضیان واقعی از کلانشهر تهران منجر می‌شود. واسطه‌های ملکی می‌گویند در حال حاضر بازار مسکن در شهرهای اطراف پایتخت نسبت به این کلانشهر از رونق بهتری برخوردار است.

با افزایش قیمت مسکن در تهران، اجاره بها نیز رشد داشته و به طور میانگین در تهران ۲۹ درصد و در مناطق پرتقاضا به ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد سالیانه رسیده که از سبقت ۳۰ درصدی رشد اجاره بها در مناطق پرتقاضا نسبت به رشد قیمت مسکن حکایت دارد. خروجی این وضعیت به افزایش تعداد خانه‌های خالی در کلانشهر تهران منجر می‌شود که طبق آمار سال ۱۳۹۵ با ۵۰۰ هزار خانه خالی مواجه بود. اجرای مالیات بر عایدی سرمایه که بعد از حدود پنج سال از مطرح شدن آن هنوز معطل مانده و در انتظار لایحه دول است، از سوی عمده کارشناسان نسخه‌ای برای تعادل‌بخشی به قیمت‌ها در بازار مسکن عنوان می‌شود اما فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد گفته که بعید است این لایحه به امسال برسد.

با وجود آن‌که آمار رسمی بانک مرکزی از رشد ۱۰.۶ درصدی قیمت مسکن در تهران طی دو ماه اخیر حکایت دارد، واسطه‌های ملکی چنین افزایشی را احساس نکرده‌اند. مطابق آمار بانک مرکزی قیمت مسکن در منطقه ۱ در ماه‌های آذر و بهمن بالغ بر ۲۹ درصد افزایش یافته و به میانگین ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید.

فعالان بازار مسکن معتقدند با توجه به این‌که منطقه ۱ شرایط خاص خود را دارد و با توجه به قیمت‌های بالا این منطقه جزو مناطق پرتقاضا محسوب نمی‌شود، رشد قیمت آن تاثیر آن‌چنانی در دیگر مناطق نخواهد داشت.

مناطق ۵، ۴ و ۲ همواره جزو مناطق پرتقاضا در تهران هستند و آمار ماهیانه نشان می‌دهد در دو ماه اخیر به ترتیب ۱۱، ۹ و ۸ درصد افزایش قیمت داشته‌اند که هیچ تناسبی با رشد ۲۹ درصدی منطقه ۱ ندارد. این اولین بار نیست که شاهد نوسانات شدید در منطقه ۱ هستیم. تیرماه امسال نیز قیمت‌ها در این منطقه به متری ۳۰ میلیون  تومان رسیده بود که بعد از آن هر ماه کاهش یافت تا این‌که در آبان ماه به متری ۲۳ میلیون تومان رسید.

بانک مرکزی: انتظارات تورمی فروکش کرده است

بانک مرکزی در جمع‌بندی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه اعلام کرده در شرایطی که در آذرماه سال جاری متاثر از اصلاح قیمت بنزین، تحریک انتظارات تورمی و متعاقبا افزایش نرخ ارز شاهد رشد ماهانه  ۸.۵ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر  تهران بودیم، تحولان این بازار در دی‌ماه موید آن است که به‌رغم تداوم  رشد ماهانه حجم معاملات در این ماه، انتظارات تورمی تا حدود زیادی  فروکش کرده و رشد ماهانه  متوسط قیمت مسکن در دی‌ماه به ۲.۱ درصد محدود شده است.

اما سوال اغلب افراد این است که بازار مسکن در سال  آینده به چه سمت و سویی می‌رود؟ سال گذشته پیش‌بینی عمده کارشناسان این بود که رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومی خواهد بود که با مقداری اغماض، درست از آب درآمد. امسال نیز با کمی تفاوت دیدگاه، غالب کارشناسان در پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹معتقدند این بازار ظرفیت جهش قیمت ندارد و نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.

یک کارشناس: مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد

سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: مدت‌هاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است. قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون  تومان در هر متر  مربع  رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را  ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند خانه میان‌متراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند. وجوهی که هم‌اکنون به بخش مسکن می‌آید ناشی از سرمایه‌گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، ‌بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.

یکی از مشاوران املاک فعال در مرکز تهران نیز درباره بازار شب عید با بیان این‌که متوجه افزایش محسوس قیمت‌ها نشده‌ایم بیان می‌کند: بیشتر مالک‌هایی که خانه‌های خود را برای فروش به ما می‌سپارند در دو ماه اخیر قیمت را تغییر نداده‌اند. اوایل سال این اتفاق مرتبا می‌افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده است. ما هر روز با مالکان تماس می‌گیریم و به ندرت پیش می‌آید که مالک قیمت را افزایش دهد. موج افزایش قیمت معمولا از مناطق ۴ و ۵ شروع می‌شود که رشد  آن‌چنانی را در این دو منطقه  شاهد نبوده‌ایم.

یک مشاور املاک فعال در منطقه غرب تهران نیز می‌گوید: مسکن ۴۰ درصد بالا رفته اما دستمزدها ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این یعنی متقاضیان واقعی ۲۵ درصد از قیمت عقب هستند و سال آینده هم این فاصله بیشتر می‌شود. لذا می‌توان پیش‌بینی کرد معاملات از نوع مصرفی در سال ۱۳۹۹ کاهش خواهد یافت و بازار هم‌چنان در اختیار سرمایه‌گذاران باقی می‌ماند.

یک کارشناس: عده‌ای به بازار مسکن جو می‌دهند

هم‌چنین افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: به نظرم  بازار مسکن وارد رونق نشده است. آماری که از افزایش معاملات در دو ماه اخیر  ارایه می‌شود هیجان کاذبی است که از طرف عده‌ای به بازار مسکن القا می‌شود. یک عده به  شکل هماهنگ، جوی را مطابق توان خود ایجاد می‌کنند و حتی خرید و فروش‌هایی بین خودشان انجام می‌دهند تا نشان دهند معاملات رونق گرفته است. خرید و فروش‌ها از نوع سوداگرانه است و سال‌های متمادی این وضعیت وجود داشته و ادامه دارد.

مهدی غلامی، یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز گفت: با وجود این‌که در دو ماه اخیر با افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه  بودیم  اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را برسی کنیم افت چشمگیر در تعداد معاملات را می‌بینیم. این افزایش معاملات و افزایش قیمت که در دو ماه گذشته اتفاق افتاده ناشی از رشد  قیمت در مناطق شمالی تهران است ولی من فکر می‌کنم اگر اتفاق خاصی در سطح کلان اقتصاد نیفتد افزایش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده بعید است.

در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و  ۵۹ درصد افزایش داشت.

عناوین مرتبط

پربحث‌های دیروز

  1. دارویی که توزیع هر چه زودترش درمان بسیاری از شایعه‌هاست!..

  2. دستور ویژه رئیس سازمان صداوسیما برای بررسی حواشی قسمت آخر «پایتخت۶»

  3. زائری: این نقی دیگر «معمولی» نیست/ نظارت‌های صداوسیما حداقلی و ظاهری است/ رواج حجم بالایی از «دروغ» در میان خانواده

  4. روحانی خطاب به وزیر بهداشت: تمامی فعالیت‌های اقتصادی از ۲۰ فروردین باید با پروتکل آغاز شود

  5. جهانپور: مردم عادی هم از ماسک استفاده کنند/ وضعیت تهران قرمز است/ تعطیلی کامل کشور امکان پذیر نیست

  6. روحانی: فعالیت اقتصادی در تهران از ۳۰ فروردین آغاز شود/ تصمیمات مهم درباره نحوه فعالیت ادارات، مدارس و اماکن مقدسه

  7. با کرونا چه کردیم؟ چه باید بکنیم؟

  8. شهردار تهران: نمی‌توان حمل و نقل عمومی را تعطیل کرد/ تابع تصمیمات ستاد ملی مقابله با کرونا هسیتم

  9. صحبت‌های تامل برانگیز نوام چامسکی درباره آینده جهان

  10. ۹ پیشنهاد عملیاتی برای جهش تولید

  11. ۳ دستورالعمل اقتصادی برای دولت‌ها در بحبوحه شیوع ویروس کرونا

  12. یک فرمانده حزب‌الله در لبنان ترور شد + عکس

  13. پیش بینی قیمت نفت در سال ۹۹

  14. ولایتی: «فاووپیراویر» با رعایت موازین قانونی در اختیار بیمارستان مسیح دانشوری قرار گرفت

  15. آمریکا با درخواست وام ایران از صندوق بین‌المللی پول موافقت می‌کند؟

پربحث‌های هفته

  1. آقای رئیس‌جمهور، اندکی سنجیده تر!..

  2. آقای مطهری، «دست الهی مجلس را تعطیل کرد»؟!

  3. کرونا اثبات کرد خدا فقط "رخنه پوش" نیست

  4. نمایندگان خواستار همسان سازی حقوق بازنشستگان و مستمری بگیران کارگران شدند

  5. خوش بود گر محک کرونا آید به میان سلبریتی ها

  6. چرا مردم بايد قرباني منافع فعالان ارز شوند؟! 

  7. خیر‌خواهان خوب _ خیر‌خواهان بد/چه کسی دچار سندرم توهم توطئه است؟

  8. دارویی که توزیع هر چه زودترش درمان بسیاری از شایعه‌هاست!..

  9. زمان خلاصی از شر كرونا/ طرح سه فوریتی تعطیلی کامل کشور/قرنطینه در تهران شکسته شد!

  10. سی ان ان: ترامپِ دروغ گو و مسئولیت ناپذیر، حریف کرونا نمی شود

  11. اژدهای رسانه‌ها و پادشاه فیلترشکن‌ها: کرونا ! ...

  12. پشت پرده مخالفت برخی مسئولین وزارت بهداشت با توزیع داروی موثر در درمان کرونا

  13. دستور ویژه رئیس سازمان صداوسیما برای بررسی حواشی قسمت آخر «پایتخت۶»

  14. طلاب ایرانی، پرستار سالمندان آمریکایی و اروپایی

  15. فارین پالیسی: کمک های کرونایی روسیه و چین، خیرخواهانه نیست

  16. روحانی مدعی طب اسلامی بازداشت شد + عکس

  17. زائری: این نقی دیگر «معمولی» نیست/ نظارت‌های صداوسیما حداقلی و ظاهری است/ رواج حجم بالایی از «دروغ» در میان خانواده

  18. گرامیداشت روز جمهوری اسلامی، آن هم وسط بحران کرونا !؟

  19. ضدعفونی‌کردن قم توسط حشدالشعبی

  20. تهران را در برابر کرونا بی دفاع نکنیم!...

  21. عادت‌هایی که نباید از نقی، ارسطو و بهتاش یاد بگیریم

  22. وزیر بهداشت: روزهای آینده وضعیت مقابله ایران با کرونا در جهان متحول می‌شود

  23. کرونا و اشک کباب! ...

  24. روحانی خطاب به وزیر بهداشت: تمامی فعالیت‌های اقتصادی از ۲۰ فروردین باید با پروتکل آغاز شود

  25. نامه وزیر بهداشت به روحانی و اعتراض به دستورالعمل بازگشایی مشاغل

پربحث‌های هفته

  1. چرا مردم بايد قرباني منافع فعالان ارز شوند؟! 

  2. نامه ۱۹۱ منتخب مجلس یازدهم به رهبر انقلاب با موضوع تحقق شعار سال

  3. لطفا برای جهش تولید دنبال "راهکار" نروید، فقط موانع را بردارید !

  4. نامه ۵۰ اقتصاددان به روحانی برای مدیریت تبعات اقتصادی کرونا

  5. وزیر کار؛ حقوق بازنشستگان ۱۵ تا ۷۷ درصد افزایش می‌یابد

  6. تداوم جدی روند مدیریت علمی و بدون هیجان بازار ارز

  7. آمادگی بانک مرکزی برای اجرای گسترده عملیات بازار باز

  8. روحانی: ۴میلیون تُن کالا وارد کشور خواهد شد/ کرونا ممکن است تا پایان سال باشد

  9. کاهش قیمت جهانی مواد غذایی رکورد زد

  10. احساس شرمندگی نوبخت به خاطر عدم تعیین دستمزد کارگران

  11. کمک مالی ۲۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومانی برای ۳ میلیون نفر

  12. نامه مردم مغان به آیت الله رییسی برای ابطال یک واگذاری ناعادلانه

  13. ۹ پیشنهاد عملیاتی برای جهش تولید

  14. قیمت آپارتمان‌های لوکس در مناطق گران تهران

  15. جزئیات تازه از افزایش حقوق بازنشستگان در سال ۹۹

  16. کرونا بهانه جدید اخراج کارگران

  17. کرونا و مشکل اجاره‌نشین‌ها/ مستأجرانی که نمی‌توانند خانه پیدا کنند

  18. جهش قیمت مسکن بعد از افزایش قیمت بنزین

  19. تداوم برداشت‌ غیرمجاز از حساب‌ها/بانکها حرف رئیس‌کل رانمی‌خوانند؟

  20. سکه ۶ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان شد

  21. پیش بینی بازار مسکن در سال جاری

  22. پیش بینی قیمت نفت در سال ۹۹

  23. جزئیات دستورالعمل اختصاص کارت اعتباری ۱ و ۲ میلیون تومانی به اقشار آسیب‌پذیر

  24. نوبخت: افزایش حقوق کارگران خارج از اختیار من است

  25. ستاری: در ایران سه گروه مستقل برای تولید واکسن کرونا کار می‌کنند

آخرین عناوین