کشورهای پیشرفته چطور اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؟

گروه اقتصادی الف،   3980629103

بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی‌توان اجاره بها را با قوانین دستوری مهار کرد. با این حال کشورهای توسعه‌یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره بها وضع کرده‌اند که به نظر می‌رسد علت اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در کلیه سطوح اقتصاد این کشورها از جمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آنها است. اما با توجه به نوسانات دوره‌ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش‌ها به هم می‌خورد و این معضل باعث می‌شود سیاست‌های میان‌مدت و درازمدت به چالش  کشیده شود.

در تمام دنیا عوامل و پارامترهای متعددی بر تغییرات و میزان اجاره بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که برخی از مهم‌ترین آنها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی و ... هستند. از این رو به نظر می‌رسد راهکار اصلی کنترل اجاره ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای باشد. با این وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، به شرط وجود شرایط مناسب ضروری است.

طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی  که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند. این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی  شهرها اعمال  می‌شود اما به گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.

بررسی تجارب برخی  از کشورها نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده  است.

سیاست کنترل اجاره می‌بایست کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد و هم‌چنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه‌ی بازیافت سرمایه را بدهد.

فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب‌خانه در خانه  بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود تنها می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره بها ا فزایش یابد.

آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ تنظیم‌گری را مربوط به قراردادهای  اجاره جدید اعمال می‌کند که به موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره‌ی مرجع به طور معمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به‌غیر از خانه‌های تازه ساخته شده یا خانه‌های مدرن اعمال می‌شود.

در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.

در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم‌گری اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌های اجاره‌ای را پوشش می‌دهد (حدود ۸۸ درصد از کل). تنها در خانه‌های جدید اجاره از سال ۱۹۹۱ غیر قابل کنترل شده است.

در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هر ماه اعمال می‌شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.

در ایالات متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته شده‌اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که به طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ (حدودا ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند اعمال  می‌شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره می‌باشد و در کل سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند اعمال می‌شود.

خلاصه‌ای از وضعیت  کنترل اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است.

ویژگی‌های قرارداد اجاره در بخش  خصوصی اجاره‌داری نیز در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است. با توجه به دوره و مدت اجاره‌نامه در بیشتر  کشورها قراردادهای مدت ثابت و قراردادهای پایان باز از نظر قانونی  امکان‌پذیر است. دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می‌کنند. اگرچه در ژاپن شایع‌ترین نوع اجاره‌نامه مدت زمان محدودی است اما به طور خودکار تمدید می‌شود و سطح بالایی از امنیت را به مستاجر می‌دهد.

منبع: ایسنا

عناوین مرتبط

پربحث‌های دیروز

  1. وزیر صنعت: رئیس بانک مرکزی باید ثابت کند خودروسازان فشل هستند

  2. داماد رئیس‌جمهور: روحانی مردم را بسیار دوست دارد/ ایشان گفت زمانی که مردم تحت فشار اقتصادی هستند نمی‌تواند راحت بخوابد/ ماجرای واسطه ازدواج با دختر رئیس‌جمهور

  3. از بیکار شدن برادرم شش ماه گذشت

  4. رفيقمان حال کار نداشت

  5. مهدی ترابی: من عاشق مبارزه با صهیونیست هستم

  6. نوبخت: ۴۵۵ هزار نفر از جمعیت بیکار کاسته شده/ برخی از کاهش نرخ تورم خوششان نمی‌آید

  7. مومنی: اقتصاد اسلامی را عقیم و دانشگاه را کمپانی تولید مقاله کرده‌ایم/ نباید حرف های هپروتی بزنیم/ راه نجات ایران توسعه عادلانه است/ دلبستگی به رانت، ویژگی دولتهای روحانی و احمدی نژاد

  8. جهانگیری: ارز ۴۲۰۰ تومانی مورد تایید همه ارکان نظام بود/ از قوه قضائیه در برخورد با مفسدان حمایت می‌کنیم

  9. ترامپ: عربستان به‌جز پول، چیز دیگری ندارد/ اگر کسی جای من بود به ایران حمله می‌کرد!

  10. منشی زن برای مدیران یک نهاد دولتی رسما ممنوع شد

  11. پیام نظامی آمریکا به روسیه

  12. به نام ایران، به کام لندنی‌ها!

پربحث‌های هفته

  1. شادی پس از گل متفاوت مهدی ترابی/ تنها راه نجات کشور=اطاعت از رهبری

  2. وزیر صنعت: رئیس بانک مرکزی باید ثابت کند خودروسازان فشل هستند

  3. حسین فریدون زندان نرفته به مرخصی رفت!

  4. خط ویژه ژن های خوب برای ورود به دانشگاه

  5. واعظی: رئیس‌جمهور تا ۱۱ شب سرکار است و به کارهای کشور می‌رسد

  6. آقای روحانی! لطفا از این دوگانه ها فراتر بروید

  7. انتقال آب خزر به سمنان از انفجار چرنوبیل خطرناک‌تر است

  8. انتقاد صریح دکتر حسن سبحانی از بی توجهی به اقتصاد اسلامی، قانون اساسی و نحوه اجرای بانکداری بدون ربا 

  9. باز هم اختیارات رئیس جمهور/پیشنهاد فراخوان برای تفسیر اصل ۱۱۳

  10. نظر سنجی منابع غربی: اکثر ایرانیان دیگر حامی توافق هسته ای نیستند/ ۵۹ درصد از شرکت کنندگان در نظرسنجی خواستار خروج از برجام اند

  11. روحانی: امسال چهارده برابر دولت های قبل زائر برای شرکت در مراسم اربعین حضور پیدا کرد

  12. سبحانی: اثری از اقتصاد اسلامی در برنامه ریزی ها نمانده/ بانکداری بدون ربا را درست نفهمیده ایم/ فکر می کردند بانک مثل قلک است!/ قانون اساسی، فانوس دریایی ماست

  13. انتشار گزارشی عجیب درباره کنسرت گلزار در آمریکا

  14. پیشنهاد روحانی برای برگزاری رفراندوم/ درخواست حسین فریدون از قوه قضائیه/تحلیل عباس عبدی از آمدنیوز

  15. داماد رئیس‌جمهور: روحانی مردم را بسیار دوست دارد/ ایشان گفت زمانی که مردم تحت فشار اقتصادی هستند نمی‌تواند راحت بخوابد/ ماجرای واسطه ازدواج با دختر رئیس‌جمهور

  16. از بیکار شدن برادرم شش ماه گذشت

  17. پاسخ مدیرعامل سابق فارس به ادعاهای خلاف واقع وزیر خارجه: جز خسارت محض چه چیزی به ارمغان آوردید؟/ طنز تلخ است که نگرانی دیروز ما، امروز از زبان شما غلیظ تر جاری می‌شود

  18. رفيقمان حال کار نداشت

  19. رهبر کره‌شمالی سوار بر اسب سفید

  20. آخرین دفاعیات شبنم نعمت‌زاده: پدرم پدر خوبی نبود ولی برای مملکت مدیر خوبی بود/ لشگری‌پور حرف‌های راستی می‌زند و آدم را یاد بی‌بی‌سی می‌اندازد

  21. پاسخ مجلس به گزارش مهر / پرواز اختصاصی بود اما ۳۰۰ میلیون صرفه جویی شد

  22. مهدی ترابی را ببینید و شرم کنید...

  23. نامه خلاف عرف ترامپ به اردوغان: احمق نباش!+تصویر نامه

  24. درخواست حسین فریدون پیش از ورود به زندان

  25. عکسی از آقای وزیر و خانواده‌اش در راهپیمایی اربعین

پربحث‌های هفته

  1. وزیر صنعت: رئیس بانک مرکزی باید ثابت کند خودروسازان فشل هستند

  2. انتقال آب خزر به سمنان از انفجار چرنوبیل خطرناک‌تر است

  3. انتقاد صریح دکتر حسن سبحانی از بی توجهی به اقتصاد اسلامی، قانون اساسی و نحوه اجرای بانکداری بدون ربا 

  4. سبحانی: اثری از اقتصاد اسلامی در برنامه ریزی ها نمانده/ بانکداری بدون ربا را درست نفهمیده ایم/ فکر می کردند بانک مثل قلک است!/ قانون اساسی، فانوس دریایی ماست

  5. نوبخت: ۴۵۵ هزار نفر از جمعیت بیکار کاسته شده/ برخی از کاهش نرخ تورم خوششان نمی‌آید

  6. مومنی: اقتصاد اسلامی را عقیم و دانشگاه را کمپانی تولید مقاله کرده‌ایم/ نباید حرف های هپروتی بزنیم/ راه نجات ایران توسعه عادلانه است/ دلبستگی به رانت، ویژگی دولتهای روحانی و احمدی نژاد

  7. گوشت‌های لاکچری و ماساژ دیده، کیلویی یک میلیون تومان + تصاویر

  8. معافیت ۸۰ دلاری برای گوشی همراه مسافر حذف شد

  9. نوبخت: امکان حذف یارانه سه دهک بالا فعلا وجود ندارد/ پیش‌بینی ایجاد ۲ میلیون شغل در ۹۹ و ۱۴۰۰

  10. هزینه خانواده ۴ نفره در تهران چقدر است؟

  11. چگونه ۱۸ میلیارد دلار ذخایر ارزی کشور بر باد رفت؟

  12. همتی: عرضه ارز در سامانه نیما بر تقاضا پیشی گرفته است

  13. قیمت مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران/ نرخ خانه‌های ۴۰ متری در پایتخت + نمودار

  14. دلایل ۸۰درصد معترضان قطع یارانه قانع کننده نبود/ آمادگی برای حذف میلیونی یارانه بگیران غیرنیازمند

  15. جوابیه سایپا به خبر "سراتو سایپا ۱۴ میلیون تومان گرانتر از بازار"

  16. حذف‌شدگان یارانه مهرماه/ پیامک ارسال می‌شود

  17. مسکن مشارکتی هدف وزارت راه را به خطر می‌اندازد/ اتمام طرح اقدام ملی تا پایان ۱۴۰۰ در هاله‌ای از ابهام

  18. وزیر صنعت: قیمت تولید شده پراید کمتر از ۴۰ میلیون است

  19. وزیر کار: همه تصمیمات درباره هپکو و آذرآب اجرا می‌شود/ کارگران با شرایط بدی مواجه هستند

  20. صدرنشین جذب سرمایه خارجی

  21. ایرانی‌ها در تابستان ۹۸ چقدر برق مصرف کردند؟

  22. کدام خودروها جایگزین پراید و ۴۰۵ می‌شوند؟

  23. قیمت گوشت قرمز کاهش یافت + قیمت‌های جدید

آخرین عناوین