کشورهای پیشرفته چطور اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؟

گروه اقتصادی الف،   3980629103

بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی‌توان اجاره بها را با قوانین دستوری مهار کرد. با این حال کشورهای توسعه‌یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره بها وضع کرده‌اند که به نظر می‌رسد علت اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در کلیه سطوح اقتصاد این کشورها از جمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آنها است. اما با توجه به نوسانات دوره‌ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش‌ها به هم می‌خورد و این معضل باعث می‌شود سیاست‌های میان‌مدت و درازمدت به چالش  کشیده شود.

در تمام دنیا عوامل و پارامترهای متعددی بر تغییرات و میزان اجاره بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که برخی از مهم‌ترین آنها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی و ... هستند. از این رو به نظر می‌رسد راهکار اصلی کنترل اجاره ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای باشد. با این وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، به شرط وجود شرایط مناسب ضروری است.

طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی  که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند. این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی  شهرها اعمال  می‌شود اما به گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.

بررسی تجارب برخی  از کشورها نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده  است.

سیاست کنترل اجاره می‌بایست کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد و هم‌چنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه‌ی بازیافت سرمایه را بدهد.

فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب‌خانه در خانه  بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود تنها می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره بها ا فزایش یابد.

آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ تنظیم‌گری را مربوط به قراردادهای  اجاره جدید اعمال می‌کند که به موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره‌ی مرجع به طور معمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به‌غیر از خانه‌های تازه ساخته شده یا خانه‌های مدرن اعمال می‌شود.

در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.

در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم‌گری اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌های اجاره‌ای را پوشش می‌دهد (حدود ۸۸ درصد از کل). تنها در خانه‌های جدید اجاره از سال ۱۹۹۱ غیر قابل کنترل شده است.

در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هر ماه اعمال می‌شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.

در ایالات متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته شده‌اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که به طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ (حدودا ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند اعمال  می‌شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره می‌باشد و در کل سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند اعمال می‌شود.

خلاصه‌ای از وضعیت  کنترل اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است.

ویژگی‌های قرارداد اجاره در بخش  خصوصی اجاره‌داری نیز در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است. با توجه به دوره و مدت اجاره‌نامه در بیشتر  کشورها قراردادهای مدت ثابت و قراردادهای پایان باز از نظر قانونی  امکان‌پذیر است. دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می‌کنند. اگرچه در ژاپن شایع‌ترین نوع اجاره‌نامه مدت زمان محدودی است اما به طور خودکار تمدید می‌شود و سطح بالایی از امنیت را به مستاجر می‌دهد.

منبع: ایسنا

پربحث‌های دیروز

  1. ایران به سرعت پیر می‌شود و مسوولان فقط نگاه می‌کنند !

  2. حیاتی گوینده خبر: گفتند فعلا نیا/من به کار در صداوسیما علاقه‌مند هستم/ هیچ وقت از رسانه طلبکار نبوده‌ام

  3. قرعه‌کشی خودرو یک شوخی تلخ با مردم است

  4. یک عکس؛ یک شرح | اسب نجیب ایران خودرو !

  5. واکنش قالیباف به اظهارات تازه ترامپ

  6. پیروز بازی شطرنج خودروسازان با بازار کیست؟

  7. یک عکس، یک شرح / قهرمانان زندگی

  8. آیا ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری ۲۰۲۰ بازنده خواهد بود؟‌/ آیا رای ایالتها باهم متفاوتند؟

  9. نامه منتشر نشده محسن رضایی به رهبر انقلاب / از ایشان خواستم آقای هاشمی را نجات دهند

  10. رونمایی از اسناد جدید علیه تاجگردون/گزینه‌های ریاست کمیسیون‌های مجلس یازدهم/زیباکلام: در صورت حمایت خاتمی نیز لاریجانی هیچ شانسی ندارد

  11. برایان هوک: به تحریم‌های سنگین علیه ایران ادامه می‌دهیم/ تهران باید مذاکره کند

  12. تخت‌روانچی: آمریکا هیچ حقی برای آغاز هیچ کاری در چارچوب قطعنامه ۲۲۳۱ را ندارد

  13. جزئیات قرعه‌کشی محصولات ایران خودرو/ اعلام فهرست ۱۵ هزار برنده + جدول

  14. شکایت نهاد ریاست‌جمهوری از یک فیلمساز

  15. آتش سوزی‌های اخیر تهران عمدی است؟

  16. سرقت در روز روشن فقط در چند ثانیه!

  17. مراسم قرعه‌کشی فروش فوق‌العاده محصولات ایران خودرو

  18. علی مطهری: مذاکره با ترامپ، مذاکره با قاتل شهید سلیمانی است

  19. اولین مهمان قالیباف در مجلس یازدهم

پربحث‌های هفته

  1. ایران به سرعت پیر می‌شود و مسوولان فقط نگاه می‌کنند !

  2. قانون، قاتل رومینا!؟

  3. اغتشاشات آبانماه با آشوب‌های آمریکا چه فرقی دارد

  4. اقدام عجیب احمدی‌نژاد در محله نارمک!

  5. چاره نکنیم، ایران پیر می‌شود و قدرتش از بین می‌رود

  6. موج دوم کرونا؟ چرا دوباره به جای اولمان بازگشتیم...

  7. پرداخت هدیه به نمایندگان؛ چراغ اول شفافیت روشن می‌شود؟!

  8. از لواسان به جماران بازگردید !

  9. چند پرسش از وزیر کشور درباره حوادث آبان‌ماه

  10. من رویایی دارم؛ بازگشت روح مارتین لوترکینگ به آمریکا

  11. اعتراضات داخلی آمریکا ادامه جنبش وال استریت است

  12. حیاتی گوینده خبر: گفتند فعلا نیا/من به کار در صداوسیما علاقه‌مند هستم/ هیچ وقت از رسانه طلبکار نبوده‌ام

  13. درخواست احمد توکلی از رئیسی: مجوزهای اعطایی به نمایندگان ادوار مجلس را بررسی کنید

  14. قرعه‌کشی خودرو یک شوخی تلخ با مردم است

  15. یک عکس؛ یک شرح | اسب نجیب ایران خودرو !

  16. مرندی: بی عدالتی و نارضایتی های اجتماعی دلیل اعتراضات آمریکاست

  17. نکند امام هم «التقاطی» بود؟!

  18. واکنش قالیباف به اظهارات تازه ترامپ

  19. درباره مسئولی که «آخر آسفالت» زندگی می‌کند

  20. پیروز بازی شطرنج خودروسازان با بازار کیست؟

  21. در آمریکا چه می‌گذرد؟!

  22. احتمال حضور احمدی‌نژاد در انتخابات ۱۴۰۰/ چرا وزیر کشور همزمان با اعتراضات آمریکا به یاد حوادث آبان افتاد؟/ افروغ: مردم هرچه فساد ببینند به پای کل نظام می‌نویسند

  23. تهدید مسلحانه مخالفان تاجگردون/پیشنهادی برای قالیباف/چرا احمدی‌نژاد دیگر برنمی‌گردد/ روحانی در پاستور و اصلاح‌طلبان در بهارستان مردم را عصبانی کردند

  24. یک عکس، یک شرح / قهرمانان زندگی

  25. فارین پالیسی: "چراغ راهنمای آمریکا" در جهان خاموش شده است

آخرین عناوین