کشورهای پیشرفته چطور اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؟

گروه اقتصادی الف،   3980629103

بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی‌توان اجاره بها را با قوانین دستوری مهار کرد. با این حال کشورهای توسعه‌یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره بها وضع کرده‌اند که به نظر می‌رسد علت اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در کلیه سطوح اقتصاد این کشورها از جمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آنها است. اما با توجه به نوسانات دوره‌ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش‌ها به هم می‌خورد و این معضل باعث می‌شود سیاست‌های میان‌مدت و درازمدت به چالش  کشیده شود.

در تمام دنیا عوامل و پارامترهای متعددی بر تغییرات و میزان اجاره بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که برخی از مهم‌ترین آنها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی و ... هستند. از این رو به نظر می‌رسد راهکار اصلی کنترل اجاره ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای باشد. با این وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، به شرط وجود شرایط مناسب ضروری است.

طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی  که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند. این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی  شهرها اعمال  می‌شود اما به گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.

بررسی تجارب برخی  از کشورها نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده  است.

سیاست کنترل اجاره می‌بایست کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد و هم‌چنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه‌ی بازیافت سرمایه را بدهد.

فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب‌خانه در خانه  بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود تنها می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره بها ا فزایش یابد.

آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ تنظیم‌گری را مربوط به قراردادهای  اجاره جدید اعمال می‌کند که به موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره‌ی مرجع به طور معمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به‌غیر از خانه‌های تازه ساخته شده یا خانه‌های مدرن اعمال می‌شود.

در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.

در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم‌گری اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌های اجاره‌ای را پوشش می‌دهد (حدود ۸۸ درصد از کل). تنها در خانه‌های جدید اجاره از سال ۱۹۹۱ غیر قابل کنترل شده است.

در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هر ماه اعمال می‌شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.

در ایالات متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته شده‌اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که به طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ (حدودا ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند اعمال  می‌شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره می‌باشد و در کل سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند اعمال می‌شود.

خلاصه‌ای از وضعیت  کنترل اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است.

ویژگی‌های قرارداد اجاره در بخش  خصوصی اجاره‌داری نیز در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است. با توجه به دوره و مدت اجاره‌نامه در بیشتر  کشورها قراردادهای مدت ثابت و قراردادهای پایان باز از نظر قانونی  امکان‌پذیر است. دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می‌کنند. اگرچه در ژاپن شایع‌ترین نوع اجاره‌نامه مدت زمان محدودی است اما به طور خودکار تمدید می‌شود و سطح بالایی از امنیت را به مستاجر می‌دهد.

منبع: ایسنا

عناوین مرتبط

پربحث‌های اخیر

    پربحث‌های دیروز

    1. نتایج رسمی اولیه از شمارش آرای تهران / صدرنشینی قالیباف؛ با بیش از ۱۱۴۵۳۵۰ رای

    2. تاجگردون برای سومین بار به مجلس راه یافت

    3. وزیر بهداشت: از ۲۸۵ مورد مشکوک به کرونا فقط نتیجه آزمایش ۱۸ نفر مثبت بوده است

    4. سخنگوی وزارت بهداشت: کرونا در کشور در حال مهار و مدیریت است/ افزایش مراکز تشخیص بیماری در کشور

    5. بوسیدن و لمس ضریح مطهر در شرایط کنونی

    6. حسین شریعتمداری: با تفنگ خالی FATF تهدید نکنید

    7. پیک چرخه کرونا و تلاش های کم اثر وزارت بهداشت/ پیشگیری بهترین راه حل است اما اقدامات کافی نیست

    8. ابتلای ۲۸ نفر به کرونا در کشور/ ۵ نفر جان باختند

    9. اعلام نتایج انتخابات در برخی حوزه‌ها / شهرهای بزرگ روز یکشنبه

    10. ماجرای قرنطینه شهر قم

    11. شمارش آرا در شعب اخذ رای تهران

    12. محسن هاشمی خود را قرنطینه کرد

    13. افزایش قیمت دلار و سکه

    14. پیشتازی آیت‌الله یزدی در انتخابات خبرگان قم

    15. وزیر بهداشت: هیچ آمار مثبتی از کرونا را از مردم پنهان نمی‌کنیم

    16. همایون شجریان تصویری از علائم حیاتی پدر منتشر کرد

    پربحث‌های هفته

    1. نتایج رسمی اولیه از شمارش آرای تهران / صدرنشینی قالیباف؛ با بیش از ۱۱۴۵۳۵۰ رای

    2. نیروگاه هسته‌ای امارات

    3. توکلی: شورای نگهبان چرا درباره تاجگردون سکوت کرده است؟

    4. آزمایش مثبت دو مورد کرونا ویروس در ایران

    5. آغاز یک حرکت بزرگ/ به پویش مجلس شفاف و ضدفساد بپیوندید

    6. مساله نه چندان دشوار پرتقال‌های سیاسی !

    7. فوت دو نفر به دلیل ابتلا به کرونا در قم

    8. نظر شما درباره این عکس چیست؟!

    9. همتی: تورم سال۹۹ کمتر از ۲۰درصد خواهد بود/ ایران به لیست سیاه FATF باز نمی‌گردد

    10. تایید ابتلای سه مورد جدید به کروناویروس در کشور

    11. تاجگردون برای سومین بار به مجلس راه یافت

    12. داعشی‌ها از سراسر دنیا در زندان سوریه

    13. سناتور «کریس مورفی» دیدار با ظریف را تایید کرد+توضیحات وزارت امور خارجه

    14. زهره الهیان: مهم‌ترین اقدام مجلس بعدی باید حل مشکلات اقتصادی مردم باشد/ نقطه ضعف مجلس فعلی عدم نظارت بر دولت است

    15. پویش انصراف به نفع «لیست وحدت» کلید خورد

    16. وزیر بهداشت: از ۲۸۵ مورد مشکوک به کرونا فقط نتیجه آزمایش ۱۸ نفر مثبت بوده است

    17. شورای ائتلاف نیروهای انقلاب به «فهرست وحدت» رسید + اسامی

    18. سخنگوی وزارت بهداشت: کرونا در کشور در حال مهار و مدیریت است/ افزایش مراکز تشخیص بیماری در کشور

    19. بازدید ایوانکا ترامپ از مسجد شیخ زاید ابوظبی

    20. وحدت اصولگرایان و اعتراض یامین‌پور به جبهه پایداری/ احتمال دومرحله‌ای شدن انتخابات/ خاتمی از لیست‌ اصلاح‌طلبان حمایت می‌کند؟

    21. مالک شریعتی: مجلس دهم ضعیف‌ترین مجلس تاریخ جمهوری اسلامی بود

    22. وقتی نامزد ریاست‌جمهوری آمریکا به همجنس‌بازی خود افتخار می‌کند/ پیت بوته‌جج: عاشق همسرم هستم!

    23. سید محمد خاتمی در انتخابات شرکت کرد

    24. بوسیدن و لمس ضریح مطهر در شرایط کنونی

    25. نسخه اصلاح‌طلبانه بهزاد نبوی برای انتخابات/ نامزدهای ریاست مجلس به روایت مرعشی/ درخواست عاجزانه عارف از مردم

    آخرین عناوین