فارس نوشت: عبور شاخص کل از 300 هزار واحد و تزریق نقدینگی جدید به بازار سرمایه از اتفاقات مهمی است که در هفته جاری، ذهن بسیاری از فعالان بازار را به مشغول کرده و البته موجب بر هم خوردن بسیاری معادلات و تحلیل‌های سنتی در خصوص پایان یافتن تحرکات صعودی این بازار پرطرفدار شده است. در وضعیتی که صدای رکود از اغلب بازارهای موازی به گوش می‌رسد، رکورد زنی شاخص کل و جذب نقدینگی سایر بازارها اتفاق مهمی است که بر جذابیت بازار سرمایه افزوده و از دید بسیاری از کارشناسان، افق مبهم رکود در سایر بازارها دلیل اصلی هجوم سرمایه‌ها به بورس است.

بازار ملک همواره به عنوان یکی از بازارهای رقیب بازار سرمایه تلقی می‌شد که طرفداران آن که اغلب از نسل سنتی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شدند، این بازار را به عنوان یک بازار دائماً امن دسته‌بندی می‌کردند. اما رکود طولانی مدت بازار ملک در خلال سال‌های 91 تا 96 تا حد زیادی این باورها را تغییر داد و جهش ناهمسان قیمتی در سال 97 و عقب‌ماندگی بازدهی بازار مسکن از بازارهای ارز، طلا و همچنین بورس از جذابیت‌های این بازار کاست.

در حال حاضر نیز با وجود رشد قیمت مسکن در برخی مناطق شهر تهران و کلانشهرها، آمار کاهنده معاملات در سال 98 و روند نزولی قیمت‌ها در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد بازگشت رکود به این بازار بسیار محتمل نشان می‌دهد. بر اساس آمارهای موجود، میزان معاملات مسکن در شهر تهران در مرداد ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بیش از 70 درصد کاهش یافته است.

علاوه بر روند نزولی حجم معاملات در بازار ملک، روند اخذ تسهیلات نیز دیگر شاخصی است که بر اساس آن می‌توان از نیروهای پیشران بازار با خبر شد. در سال جاری با وجود رشد تقریباً 100 درصدی قیمت‌ها، مبلغ تسهیلات رشد چندانی نداشته و اخیراً نیز خبری در خصوص کسری قابل توجه صندوق یکم بانک مسکن منتشر شد که از کاهش قدرت وام‌دهی این صندوق خبر می‌داد.

در مرداد ماه امسال، متقاضیان تسهیلات مسکن 54 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته‌اند. همچنین کل متقاضیان تسهیلات مسکن در 5 ماهه ابتدایی امسال نسبت به سال قبل 30 درصد کاهش پیدا کرده‌اند و نکته مهم اینجاست که در این آمار تفکیکی، افت متقاضیان در ماه‌های تیر و مرداد به مراتب بیشتر از ماه‌های ابتدایی سال بوده و در حقیقت افت متقاضیان وام مسکن فروردین منفی 4 درصد بوده که در مرداد به منفی 30 درصد رسیده است.

بررسی آمار بلند مدت این شاخص نیز نشان می‌دهد شیب استفاده از تسهیلات مسکن در سال‌های 95 و 96 و 97 صعودی بوده و به ترتیب 37 و 24 درصد رشد را تجربه کرده اما با منفی شدن آن در سال 98، معادلات در این بازار دچار تغییر شده و به نظر می‌رسد بازار به نقطه انجماد نزدیک می‌شود.

مسأله دیگر کاهش وزن تسهیلات به کل بهای مسکن است که این امر خود به دامن زدن رکود کمک می‌کند. در سال‌های قبل در شهرهای کوچک با اخذ مجموع 160 میلیون تومان وام حاصل از سپرده‌گذاری در صندوق یکم بانک مسکن امکان تأمین مالی بیش از 50 درصد بهای یک آپارتمان فراهم بود اما هم اکنون این عدد به زیر 30 درصد رسیده است و از دیگر سو به دلیل ثبات نسبی درآمد خانوار، امکان باز پرداخت اقساطی فراتر از 3 میلیون تومان در ماه تقریباً برای قشر عظیمی از جامعه امکان پذیر نیست و لذا سهم بالایی از طبقه متوسط کشور توان خرید مسکن یا بازپرداخت اقساط وام آن را ندارند و شیب اخذ تسهیلات در ماه‌های آینده همچنان نزولی خواهد بود.