به گزارش الف  از مسائلی که کشور  سال هاست با آن درگیر بوده، معوقات بانکی است. متاسفانه افرادی با دانستن راه‌های فرار از پرداخت بدهی‌های خود، سودهای بسیار زیاد به جیب می‌زنند که یکی از این راه‌ها استفاده از اسناد غیررسمی یا قولنامه است.

معوقات بانکی کمر برخی از بانک‌ها را شکسته است به طوری که مسئولین بانکی کشور بارها نسبت به این موضوع واکنش نشان داده‌اند و از مسئولین قضایی نسبت به بررسی این وضعیت و برخود با متخلفان درخواست همکاری داشته اند. محمدرضا حسین‌زاده، مدیرعامل بانک ملی ایران در دیداری که با ریاست جدید قوه‌قضاییه، آیت الله رئیسی داشت، معوقات بانکی را یکی از مهم ترین چالش های حال حاضر خواند و ابراز امیدواری کرد با کمک دستگاه قضایی، بدهکاران کلان، هر چه سریع تر دارایی مردم و بانک ها را که نزد آن‌ها حبس شده است، برگردانند.

شناسایی ریشه‌های فساد مهم‌تر از برخورد با مصادیق فساد

هر چند که وظیفه قوه قضاییه برخورد با مفسدین اقتصادی بوده و این امر نیز بازدارنده است اما مسئله اصلی حل مشکل معوقات بانکی است. به عبارتی دیگر هر عمل خلافی که در کشور شکل می‌گیرد، ریشه در مسائلی دارد که کلاهبرداران با استفاده از آن‌ها به مقاصد خود می‌رسند. در موضوع بررسی معوقات بانکی نیز باید در ابتدا ریشه این مسئله شناسایی شود و سپس با آسیب شناسی دقیق جلوی بروز چنین مشکلاتی را گرفت.

 کلاهبرداران برای اینکه بتوانند در عرض مدت کوتاهی به ثروت‌های بادآورده و میلیاردی برسند، باید راهی را در پیش گیرند که در گام اول رنگ بویی از کلاهبرداری نداشته باشد و در قدم دوم در محاکم نیز دارای اعتبار باشد تا زمانی که به مشکل برخوردند با استفاده از قانون و مشکلات قانونی، راه خود را قانونی نشان دهند. یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداری و فرار از پرداخت بدهی‌های بانکی، استفاده از معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای است. این سبک از کلاهبرداری به جهت سهولت، اعتبار قانونی معاملات غیررسمی و همچنین قابلیت استناد در دادگاه‌ها ابزار مورد علاقه کلاه برداران محسوب می‌شود.

فرار از بدهی‌های بانکی به گونه‌ای رواج پیدا کرده که مطابق با مشاهدات میدانی در سال 96، سوء استفاده از باطل کردن ضمانت‌های بانکی با استفاده از معاملات غیررسمی در سال مذکور برای یک بانک خصوصی 30 درصد و برای بانک خصوصی دیگری 41 درصد است.

اسناد غیررسمی چیست؟

با این توضیحات ابتدا باید به این موضوع اشاره کرد که اسناد غیررسمی چیست و چگونه سبب بروز مشکل در کشور شده‌اند؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که هر سندی که خارج از دید حاکمیت منعقد شود، اسناد غیررسمی می‌گویند. از طرف دیگر هرچند حاکمیت از وجود آن‌ها بی اطلاع بوده اما به آن‌ها اعتبار داده و از اسناد غیررسمی حمایت می‌کند. نتیجه معتبر دانستن این اسناد در دادگاه‌ها مردم را مجاب می‌کند که هر سندی که بین خود و در هر مکانی را منعقد کنند، معتبر شناخته و آن را ملاک مالکیت خود قراردهند.

یکی از روش‌های پرداخت وام در بانک‌ها استفاده از اسناد رسمی و تایید شده حاکمیت بوده و بانک‌ها اسناد رسمی ملکی را به عنوان مطمئین ترین وثایق خود برای اعطای تهسیلات بانکی در نظر می‌گیرند. این در شرایطیاست که اسناد رسمی به موجب قوانین موجود در کشور به راحتی با اسناد دستنویس و یا غیررسمی باطل کرد. شیوه کار کلاهبرداران به این صورت است که فرد (الف) ملک خود را به‌واسطه‌ی یک معامله‌ی غیررسمی به (ب) می‌فروشد و بعدازآن سند رسمی خود را در رهن بانک می‌گذارد، از طرفی به دلیل غیر شفاف بودن معاملات غیررسمی، بدون اطلاع بانک و حاکمیت، ملکی را که در اختیار بانک بوده را به شخصی دیگر واگذار می‌کند. این نکته را نیز باید توجه داشت که بانک تنها اطلاعاتی را می‌تواند از نهادها‌ی مختلف استعلام کند که سامانه‌های خاص به ثبت رسیده باشد. از این رو به دلیل به ثبت نرسیدن معاملات غیررسمی، امکان رصد آن‌ها نیز از بین رفته و کلاهبرداران به راحتی می‌توانند به ثروت برسند.

رحیم پیلوار عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران می‌گوید :« طبق قانون وقتی که ملکی در رهن بانک قرار می‏گیرد آن شخص راهن یا مالک زمین از هر گونه عملی که منافی حقوق مرتهن باشد ممنوع است. در این زمینه قانون مدنی هم رای وحدت رویه‌‏ای را در سال1376 به این امر تصریح کردند اما سوء استفاده‏ای که بعضا صورت می‏‌گیرد این است که یکسری افراد با تنظیم مبایعه‌‏نامه‌‏ای مقدم بر تاریخ رهن یا فروش ملک پیش از رهن با سند غیررسمی که بانک هم از آن مطلع نیست، بانک را دور می زنند».

این استاد دانشگاه در ادامه بیان می‌کند :« بانک هنگامی که فرد بدهی خودش را پرداخت می‏‌کند و قصد دارد که از طریق فروش مال مرهونه به حق خودش برسد ناگهان مواجه با اعتراض اشخاص ثالث یا ادعای بطلان رهن به علت در تعارض قرارگرفتن با بیع مقدم مواجه می‏شود که متاسفانه امری بسیار شایع برای کسانی است که قصد نپرداختن بدهی اشان را به بانک‏ها دارند».

 پاکباز وکیل پایه یک دادگستری نیز معتقد است  :« یکی دیگر از آسیب­های مهمی که این معاملات دارد این است که مردم به راحتی می‌­توانند اسناد رهنی بانک­ها را ابطال کنند. به این صورت که من به عنوان مالک می‌­خواهم وام میلیاردی از بانک بگیرم. این ملک را با برادرم یا همسرم قولنامه می­‌کنم، بعد از یکی دو ماه همان ملک را به بانک معرفی و تقاضای وام می‌­کنم. بانک از ثبت استعلام می­‌گیرد و می بیند ملک به نام من است و روی آن معامله‌­ای صورت نگرفته است. پس سند رهنی با من منعقد می­کند یعنی در ازای مثلا ۱۰ میلیارد تومان وام، ملک را به رهن خود در می­‌آورد. بعد از مدتی که اقساط پرداخت نشد، شخصی که ملک از طریق قولنامه به او رسیده و حتی ممکن است پولی هم ردوبدل شده باشد تا صوری بودن این کار آشکار نشود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و ابطال سند رهنی را علیه بانک و علیه مالک تقدیم دادگاه می‌­کند. براساس ماده 62 این فرد به راحتی می‌­تواند ملک را از رهن بانک خارج کند فقط کافی است ثابت کند معامله او، مقدم بر معامله سند رسمی رهنی بوده، به صورت صحیح هم انجام شده و هم پول در آن رد و بدل شده است. پس چون شرایط ماده 190 وجود دارد، اعتبار شرعی هم دارد. بنابراین طبق ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه کشور، آن سند رهنی محکوم به بطلان است».

راه حل چیست؟

چگونه می‌توان از این مشکل رهایی پیدا کرد و راه کلاهبرداران را مسدود کرد. پاکباز کارشناس مسائل حقوقی معتقد است  « تا زمانی که تفاوتی بین سند غیررسمی و رسمی قائل نباشیم و ملاک را در این بدانیم که کدام سند زودتر منعقد شده است؛ ما هیچ وقت نمی­‌توانیم قانون پیشرفته ای تصویب کنیم».

بنابراین باید گفت تازمانی که معاملات غیررسمی در کشور دارای اعتبار هستند، شاهد این نوع کلاهبرداری‌ها خواهیم بود. از موارد دیگری که باید به آن اشاره کرد اصلاح قانون قدیمی ثبت مصوب 1310 با محوریت بی‌اعتباری معاملات غیررسمی بوده که باعث کاهش این نوع کلاهبرداری‌ها و پیشگیری از وقوع جرم می‌شود.