براساس طرح ارائه‌شده از سوی وزارت مسکن، راه‌وشهرسازی، در این طرح ساخت 400 هزار مسکن طی دو سال 98 و 99 در دستورکار قرار دارد و اولویت اصلی اجرای آن، کاهش هزینه مسکن در قیمت تمام‌شده است. با توجه به اینکه زمین بیش از 60 درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد در برنامه «اقدام ملی» قرار است با واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان، هزینه ساخت کاهش یابد. همچنین علاوه‌بر زمین‌های وزارت راه‌وشهرسازی براساس دستورالعمل رئیس‌جمهوری تمام دستگاه‌های دولتی موظف شده‌اند زمین‌های دولتی را برای ساخت‌وساز در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

گفته می‌شود واگذاری زمین دولتی، کاهش 50 درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، 25 میلیون وام ساخت با سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف 30 درصدی بخشی از برنامه بسته جدید رونق مسکن است. مضاف بر این، راه‌اندازی «بازار تعهدی» مصالح بخش دیگری از طرح اقدام ملی است که براساس آن قراردادی بین بانک مسکن، بنیاد مسکن و شرکت تامین مصالح ساختمانی امضا می‌شود. سازوکار بازار به این صورت خواهد بود که سازندگان نیاز مصالح سالانه خود را اعلام می‌کنند و شرکت تامین مصالح، آنها را به‌صورت عمده خریداری می‌کند که قیمت آن تقریبا 28 تا 30 درصد کمتر از قیمت بازار است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی نیز اعلام کرده است احداث ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در دستورکار قرار دارد که شامل ۴۰۰ هزار واحد جدید در قالب طرح اقدام ملی و تکمیل ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر است و عمده ساخت‌وساز این مسکن‌ها توسط بخش خصوصی انجام می‌شود. درواقع برنامه‌ریزی کنونی به این صورت است که برای ۱۰ سال آینده حداقل برای یک‌میلیون واحد باید برنامه‌ریزی شود.

تیشه آخوندی به ریشه مسکن

براساس آمار موجود، سالانه باید بین یک تا 1.5 میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود. این در حالی است که هرساله به تعداد متقاضیان مسکن حدود 650 هزار تا 700 هزار نفر اضافه می‌شود، در نتیجه بدیهی است که عدم تحقق سیاست تولید مسکن متناسب با تقاضای موجود در کشور، موجب کاهش عرضه و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ همان اتفاقی که طی سال‌های اخیر به‌ویژه در دوره وزارت عباس آخوندی بر وزارت مسکن، راه‌وشهرسازی رخ داد. نگاهی به کارنامه عباس آخوندی و عملکرد وی در حوزه مسکن طی سال‌های مدیریتش به‌خوبی نشان می‌دهد او نه‌تنها اعتقادی به ساخت و تولید مسکن نداشت، بلکه با سیاستگذاری‌های نادرست، زمینه مشکلات و چالش‌های فراوانی را در حوزه مسکن ایجاد کرد.

افزایش سوداگری در بازار مسکن، افزایش خانه‌های احتکارشده و رشد انتظار تورمی در حوزه مسکن، عدم تصویب و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، بلاتکلیفی مسکن مهر، عدم بهسازی و نوسازی مسکن‌های غیرمقاوم روستایی و ده‌ها بی‌مهری و بی‌توجهی به بخش مسکن تنها بخشی از عملکرد ضعیف آخوندی در دوران مدیریتش بر وزارت مسکن بود. اما شاید مهم‌ترین و درواقع بدترین اتفاق در دوره وزارت آخوندی، عدم تولید مسکن و بی‌توجهی به مسکن مهر بود. همان‌طور که گفته شد نیاز سالانه کشور به مسکن حدود یک تا 5/1 میلیون واحد مسکونی برآورد شده است، این در حالی است که تولید مسکن در دوره 6 ساله وزارت عباس آخوندی نزدیک به صفر بود، بنابراین اکنون کشور با کمبود 6 تا 9 میلیون مسکن مواجه است.

 هدف‌گذاری برای تولید مسکن

آنچه اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی در طرح اقدام ملی مسکن ارائه کرده، شبیه طرحی است که در سال 86 و در قالب بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه با نام طرح مسکن مهر آغاز شد و برمبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به‌صورت پیوسته در دستورکار دولت نهم قرار گرفت. مبنای اصلی مسکن مهر بر این امر استوار بود که با حذف یا کاهش ارزش زمین که سهم قابل‌توجهی از هزینه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، قیمت تمام‌شده مسکن کاهش یافته و در نتیجه امکان تامین مسکن برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد فراهم شود.

بر این اساس سیاستگذاری ساخت سالانه یک تا 1.5 میلیون واحد مسکونی در دستورکار قرار گرفت. طرح مسکن مهر از همان ابتدا مخالفان و موافقان فراوانی داشت. مخالفان اجرای این طرح، مسکن مهر را یک طرح از پیش شکست‌خورده می‌دانستند و پس از اجرای نخستین پروژه‌های ساخت مسکن مهر معتقد بودند مکان‌یابی غلط، عدم تامین زیرساخت‌ها و ضعف تکنولوژی‌های ساخت‌و‌ساز مهم‌ترین نقاط ضعف این طرح است. موافقان اجرای طرح مسکن مهر اما بر این باور بودند این طرح به پس‌انداز معکوس مردم کمک کرده و موجب خانه‌دار شدن بیش از چهارمیلیون خانوار می‌شود. اوایل سال ۹۲، دولت دهم مسکن مهر را با پیشرفت ۷۰ درصدی تحویل دولت یازدهم داد. براساس آمار موجود، تا روز ۲۲ مردادماه سال ۹۶، یک‌میلیون و 839 هزار واحد مسکن مهر تکمیل و افتتاح و حدود 840 هزار واحد از کل واحدهای افتتاح‌شده تحویل خانوارها شد. 

با نگاهی گذرا به طرح جدید ارائه‌شده از سوی محمد اسلامی، وزیر راه دولت دوازدهم و مقایسه آن با طرح مسکن مهر در دولت نهم، چند سوال مطرح می‌شود. براساس آخرین آمار منتشرشده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی در خردادماه سال 97، در پایان سال ۹۶، یک‌میلیون و 316 هزار واحد مسکن مهر در مرحله اتمام پی‌سازی، یک‌میلیون و 277 هزار واحد در مرحله اتمام اسکلت، یک‌میلیون و 260 هزار واحد در مرحله اتمام سقف، یک‌میلیون و 230 هزار واحد در مرحله اتمام سفت‌کاری و یک‌میلیون و 123 هزار واحد در مرحله اتمام نازک‌کاری یا مرحله پایانی ساخت قرار داشته است. حال این سوال مطرح می‌شود در شرایطی که همچنان تعهدات دولت‌های یازدهم و دوازدهم درمورد تکمیل و اتمام مسکن مهر محقق نشده است، ارائه طرح جدید برای تولید و توزیع مسکن چه تبعاتی برای اقتصاد کشور به‌همراه دارد؟

مضاف بر این، سازوکار دقیق تامین منابع، شیوه واگذاری واحدهای مسکونی، نحوه اجرای طرح و موارد متعدد دیگر ‌چگونه و به چه شکل خواهد بود.

 سهم مسکن در اقتصاد کشور

کارشناسان بر این باورند اگر اقتصاد ایران مانند یک هواپیمای دوموتوره در نظر گرفته شود، بی‌شک بخش مسکن یکی از موتورهای این هواپیماست. تحقیقات نشان می‌دهد سهم بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی 10 درصد است به این معنا که با رکود در بخش مسکن و کاهش ساخت‌وساز، رشد اقتصادی کاهش می‌یابد. همچنین سهم مسکن در اشتغالزایی در کشور، 14 درصد و در گردش نقدینگی کل کشور و استفاده از تسهیلات بانکی حدود 25 درصد برآورد شده است. به‌عبارت دیگر، رکود در بخش مسکن منجر به کاهش گردش نقدینگی و افزایش چک‌های برگشتی می‌شود. مضاف بر این، کاهش ساخت‌وساز و رکود در بخش مسکن باعث کاهش میانگین 20 درصد در سرانه مصرف مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و سایر مواد اولیه مورد نیاز ساخت‌وساز می‌شود.

افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسکن تکمیل پروژه مسکن مهر را پیش از هر اقدامی ضروری می‌داند و می‌گوید: «اولویت با واحدهای نیمه‌کاره است که همچنان به صاحبان آن تحویل داده نشده؛ اگر هدف وزارت راه افزایش عرضه مسکن است و کمک به خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و کم‌درآمد است، نخستین گام باید تکمیل و تحویل واحدهای نیمه‌کاره مسکن مهر باشد. سیاستگذاران بخش مسکن باید بدانند درصورت تولید مسکن بدون تکمیل و تحویل مسکن مهر، عملا منابع ملی اتلاف می‌شود.»

اما اگر پس از تکمیل و تحویل مسکن مهر، دولت برنامه‌ای برای تولید مسکن ارزان در نظر دارد باید چند نکته اساسی مدنظر قرار داده شود. اول اینکه باید در مکان‌یابی زمین‌های اختصاص داده شده، دقت کافی شود. دوم اینکه دولت باید منابع کافی برای ساخت در اختیار داشته باشد و سوم اینکه، مسکن ساخته‌شده با قیمت تمام‌شده در اختیار متقاضی قرار گیرد نه با قیمت بازار در غیر این صورت، رانت‌های دولتی به جیب انبوه‌سازان رفته و عملا دست متقاضی از مسکن ارزان کوتاه می‌ماند.

منبع: فرهیختگان