یکی از مشکلات گسترده ای که در نظام قضایی کشور داریم بحث اعتبار معاملات غیر رسمی (عادی) است. این معاملات به علت اعتباری که دارند باعث ایجاد مشکلات زیادی از جمله: زمین‌خواری، معاملات معارض، فروش یک ملک به چند نفر و معوقات بانکی شده است. نظر شما در این باره چیست؟
ما به علت عدم تثبیت جایگاه اسناد رسمی، در حوزه ثبت اسناد و املاک دچار مشکلات مختلف و متعددی هستیم. برای درک بهتر موضوع، ابتدا به تاریخچهای در این باره میپردازم. از اواخر عهد ناصری و بعد از مشروطه و پیدایش مجلس شاهد هستیم اولین قوانینی که به آن پرداخته شد بحث قانون ثبت بود. به عنوان مثال همین قانون ثبت ما مصوب سال 1310 هست.
ثبت نقش حمایت کننده و سپر حمایتی از مالکیت افراد ایفا میکند
این نشان میدهد که پیشگامان ما به اهمیت و ضرورت ثبت اعم از ملک و سند آگاه بودند. در واقع ثبت نقش حمایت کننده و سپر حمایتی از مالکیت افراد ایفا میکند. به اذعان تمام حقوقدانان و اقتصاددانان تثبیت و حمایت از مالکیت افراد، مشخصا مالکیت خصوصی زیر بنای پیشرفت یک کشور تلقی میشود. بعد از تصویب قانون سال 1310 در خصوص اراضی و املاک تحولات خوبی در این حوزه به وجود آمد. بعد از انقلاب اسلامی شبهای که پیش آمده این بود که سند به این معنی که ما با آن رو به رو هستیم در آیات و روایات ما پیشبینی نشده است.
عدهای با سوء استفاده از معاملات غیررسمی، کلاهبرداری می‌کنند
به دنبال این مساله میان حقوقدانان و فقها اختلاف ایجاد شد که در تعارض سند رسمی املاک با یک سند عادی کدام یکی مقدم هست؟ البته باید شرایط تعارض صدق کند و گرنه اگر تعارضی نباشد چندان بحثی مطرح نمیشود.
در همین راستا این مساله باعث شد عده ای فرصت طلب از خلائی که ایجاد شد سوء استفاده کنند و دنبال منافع شخصی خودشان باشند وگرنه حتی شورای نگهبان هم که بعضا در جایگاه، اسناد غیررسمی (عادی) را به مرتبه اسناد رسمی ارتقاء داد به هیچ وجه دنبال جواز سوء استفاده نبود.
حتی ما در زمینه سایر معاملات هم این مشکل را داریم به عنوان مثال معاملات از مبلغی به بالا، نیاز به تنظیم سند رسمی و یا سند بانکی دارند. این اقدام مانع سوء استفاده میشود. بنابراین اگر ما بخواهیم جمعبندی کنیم: در قرون جدید به این دلیل اسناد رسمی در تمام کشورها وضع شدند که از مالکیت افراد حمایت کنند. این کار منجر به شفاف‌سازی اقتصاد و جلوگیری از بروز سوء استفادهها میشود.
بنابراین با توجه به اینکه اسناد عادی در کشور اعتبار دارد، چیزی به اسم تثبیت مالکیت نداریم. چون هر لحظه امکان دارد فردی مدعی شود این ملک به رغم داشتن سند رسمی، قبلا در قالب سند عادی به من فروخته شده است. از این رو می توان گفت حقوق مالکیت در کشور دارای تزلزل است؟
بله. دقیقا حقوق مالکیت در کشور ما متزلزل است و این مساله از جمله عواملی محسوب میشود که ما در اقتصاد به رشد لازم نرسیم. در حال حاضر ما به عنوان حقوقدان میدانیم که هر معامله ملکی انجام میدهیم ولو اینکه تمام محکمکاریها را صورت دهیم، ممکن است فردی با یک سند عادی مقدمی پیدا شود و به استناد تفسیر فعلی از قوانین، سند رسمی که کاملا مراتب قانونی آن طی شده است را باطل کند. من افراد و پروندههای زیادی را دیدم که دچار این مساله شدند.
یکی دیگر از آسیبهای که این اسناد دارند ایجاد بستر مناسب برای زمین‌خواری است. یعنی برخی افراد زمین را تصرف می‌کنند ،در آن ساخت و ساز انجام میدهند و در مرحله فروش، تنها راه استفاده از معاملات عادی قولنامه است. از این راه با قولنامه، زمینهایی که مال خودشان نیست را به افراد دیگر میفروشند و سود می‌کنند. این زمینها دست به دست میچرخد و با چرخش مالکیت، پروندههای زیادی برای قوه قضائیه ایجاد میشود. این هم میتواند یکی از مشکلات سند عادی باشد؟
بله. یکی از مسائل مهمی که از عدم توجه به جایگاه اسناد رسمی در کشور ما ایجاد شده است، بحث زمین‌خواری است. حتی میشود کمی جلوتر رفت و مساله پولشویی از طریق زمین را نیز مطرح کرد. زمین‌خواری وقتی تحقق پیدا میکند که قوانین در خصوص اراضی متعدد، متزاحم و متعارض باشد و اسناد رسمی هم از جایگاه لازم برخوردار نباشد.
به بیان دیگر زمین‌خواری عوامل متعددی دارد: از پیچیدگی قوانین گرفته تا قوانین متعارض. ولی مهمترین آنها بحث اعتبار بخشیدن به اسناد عادی است. اگر حکومت به اسناد عادی مربوط به اراضی توجه کند، البته با در نظرگرفتن استثنائات مشروع، قطعا جلوی بسیاری از جرایم اراضی بسته خواهد شد و بار قوه قضائیه سبک میشود.
چندی قبل خبری در مورد فروش یک ملک به چندین نفر منتشر شد که از طریق قولنامه هم صورت گرفته بود. در مورد این شیوه کلاهبرداری ها توضیحاتی بفرمایید.
موردی که شما فرمودید به این صورت که فردی بنا به قانونی که به رسمیت شناخته شده است، مالک اولیه زمین است. طبق قانون ثبت 1310 معامله ملکی باید به موجب سند رسمی باشد و معاملات معارض آن به رسمیت شناخته نمیشود. اما به علت تحولاتی که بعدا رخ داد و اعتباری که به اسناد عادی داده شد، این امکان برای مالک به وجود آمد که یک ملک را به موجب چند سند عادی یا به موجب یک سند رسمی و چند سند عادی به افراد مختلف واگذار کند و از آنها پول بگیرد و نوعا متواری شود.
با قولنامه می‌توان یک ملک را به چند نفر فروخت
براین اساس الان ملک را به الف میفروشد (با سند عادی یا رسمی) قاعدتا اینجا طبق حقوق، مالکیت منتقل شده است و ایشان دیگر هیچ ملکیتی بر مورد معامله ندارد. ولی به اعتبار اسناد عادی او میتواند با تاریخهایی که معمولا هم جعلی هستند، ملک را دوباره با مبایعهنامه عادی به افرادی که از معامله قبلی آگاه نشده‌‌اند، واگذار کند. این گروه افراد معمولا قسمتی از ثمن معامله را هم دریافت می‌کنند، به چندین نفر واگذار می‌کنند و بعد هم فراری می شوند.
از دیگر مشکلات اسناد عادی، بحث معوقات بانکی است. به این صورت که سند رسمی را در بانک گذاشته و بعد همان ملک را با سند عادی معامله کرده است و اینجا بانک، قادر به دریافت اصل پول از طریق آن ملک نیست و کسی هم وجود ندارد که معوقات را بپردازد.
طبق قانون وقتی که ملکی در رهن بانک قرار میگیرد آن شخص راهن یا مالک زمین از هر گونه عملی که منافی حقوق مرتهن باشد ممنوع است. در این زمینه قانون مدنی هم رای وحدت رویهای را در سال 1376 به این امر تصریح کردند اما سوء استفادهای که بعضا صورت میگیرد این است که یکسری افراد با تنظیم مبایعهنامهای مقدم بر تاریخ رهن یا فروش ملک پیش از رهن با سند عادی که بانک هم از آن مطلع نیست، بانک را دور می زنند.
بانک هنگامی که فرد بدهی خودش را پرداخت میکند و قصد دارد که از طریق فروش مال مرهونه به حق خودش برسد ناگهان مواجه با اعتراض اشخاص ثالث یا ادعای بطلان رهن به علت در تعارض قرارگرفتن با بیع مقدم مواجه میشود که متاسفانه امری بسیار شایع برای کسانی است که قصد نپرداختن بدهی اشان را به بانکها دارند.
گفته میشود محکومین مالی برای فرار از پرداخت جرایم مالی از دو روش استفاده می‌کنند یا کلا معاملات خودشان را با استفاده از سند عادی پنهان می‌کنند یا پس از اینکه محکوم شدند با مبایعهنامه های مقدم، املاک خود را به افراد دیگر انتقال میدهند. در این مورد اگر توضیحی هست بفرمایید.
این مورد هم از مواردی هست که باعث سوء استفاده و کلاهبرداری افراد میشود و دلیل اصلی آن دوباره همین بحث عدم توجه به جایگاه اسناد رسمی و پذیرش سند عادی متعارض با آن است. در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامههای توسعه، قصد جدی بود که با تصویب مادهای به چنین مسائلی خاتمه داده شود، ولی متاسفانه پس از ایراد شورای نگهبان قیدی در قانون اضافه شد که به قاضی اجازه داد بعد از بررسی شرعی ادلهای که فرد مدعی ارائه میکند بتواند به سند عادی در برابر سند رسمی بها دهد.
همین مساله منجر به این شد که قانونگذار از هدف اولیهاش دور و دوباره راه سوء استفاده باز شود. با این حال در قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی جدید، خوشبختانه مقرری خوبی در این خصوص که فردی به قصد فرار از دین، مال غیرمنقول خودش را یا سایر اموال خودش را چه به بیع رسمی، چه به بیع عادی به دیگران بفروشد پیشبینی شده که تا حد زیادی جلوی این سوء استفاده را بسته است.
دربحث شفافیت، یکی از مهمترین ارکان هر کشور میزان شفافیت در حوزههای مختلف مخصوصا مسائل مالی مسئولین است. ما هیچ موقع به شفافیت مالی نمیرسیم چون هر قدر هم که هر کسی ثروت داشته باشد میتواند در بازار ملک با تنظیم مبایعهنامه عادی، اموال و ثروتش را مخفی کند. نظر شما در این مورد چیست؟
درست است. در حقوق امروز با توجه به تجربیاتی که در تمام جهان احراز شده است به خوبی متوجه شدند که ضررهای فساد خیلی بیشتر از شفافیت است. اینها مواردی است که به طریق علمی اثبات شدهاند. بنابراین تمام کشورها به دنبال این هستند که با فساد مبارزه جدی انجام دهند. در کشور ما هم مرجع ملی مبارزه با فساد که در وزارت دادگستری مستقر شده، در این خصوص تلاشهایی را انجام داده است.
اعتبار معاملات غیررسمی مانع جدی برای رسیدن به شفافیت
بدیهی است که یکی از مهمترین جاهایی که باید با فساد آن مقابله و شفافیت را در آن برقرار کرد، حوزه حقوق اراضی و املاک است. زیرا در کشورهایی در حال توسعهای مثل ایران، مهمترین ثروت افراد را اراضی و املاک تشکیل میدهد. درحالی که در کشورهای توسعه یافته اموال منقول مثل داراییهای فکری در حال جایگزینی شدن با املاک و اراضی است. بنابراین یکی از مهمترین مواردی که باید با فسادش بحث اراضی و املاک و حقوق مربوط به آن است.
در بحث کلاهبرداری در ملکی که مالک در حال حاضر در دسترس نیست، بعضا دیده شده است که دو نفر با هم همدست می‌شوند، دو تا معامله غیررسمی (عادی) تنظیم می‌کنند (یک سند عادی قویتر، یک سند عادی ضعیفتر) به تاریخ جلوتر و از همدیگر شکایت می‌کنند. دادگاه الزام به تنظیم سند میدهد و یکسری رویه ها را طی می‌کنند. لطفا در این باره توضیح دهید که چطور این افراد می توانند به سند رسمی برسند؟
در نظام حقوقی ما اسباب تملک مشخص شده است. براین اساس صرف تصرف ولو اینکه با حسن نیت باشد یا با مدت طولانی باشد نظیر کشور فرانسه، در حقوق ما جزء اسباب تملک محسوب نمیشود. برای همین افراد سودجو با شناسایی اراضی و املاکی که صاحبش در ایران نیست یا بنا به دلایلی فعلا در دسترس قرار ندارد، با تنظیم اسناد عادی راجع به آن ملک متصرف ملک می‌شوند.
در مرحله بعد یا از طریق داوری یا از طریق دادگستری رای مبنی بر صحت معامله خودشان اخذ می‌کنند و به این طریق مالکیت خودشان را در دادگاه به اثبات میرسانند و پیرو آن تقاضای ثبت و تنظیم سند رسمی میدهند. بنابراین اینجا تنظیم سند به عنوان یک وسیله و تکمیلکننده نیت مجرمانه آنها عمل میکند.
یکی از راه‌های پولشوئی استفاده از معاملات غیررسمی (عادی) بوده، درباره این موضوع مطالب توضیحاتی ارائه دهید.
تحلیل دقیقتر در مورد پولشویی با اساتید حقوق جزا است اما آن بخشی که مربوط به حوزه اموال، مالکیت و اسناد میشود این است که افراد پولهای حاصل از جرم خود را به خرید زمین اختصاص میدهند و پول های آلوده را وارد چرخه خرید و فروش املاک می‌کنند. حسن وارد کردن پولهای آلوده به حوزه اراضی و املاک این است که اولا یک معامله به ظاهر میتواند درست انجام شود، ثانیا با همین اسناد عادی میتوانند ملک را به افراد دیگری که دوست دارند بفروشند یا اینکه ظاهرا ملک به اسم کسی است ولی با سند عادی، مالک خودشان هستند. این تعارض هم در نتیجه عدم اعتبار شایسته به سند رسمی در کشور است.
نظامهای ثبتی کشورهای دیگر به چه صورتی است؟ آیا در دیگر کشورها هم چنین اتفاقاتی رخ میدهد؟
جالب توجه هست که مشکلاتی که ما الان داریم، مشکلاتی است که کشورهای اروپایی و همچنین آمریکا در حدود قرن 17 یا حتی 18 یا 19 داشتند و ثبت رسمی املاک دقیقا پاسخی به همین مسائل و مشکلات بوده است. ما چندین نظام حقوقی در این خصوص داریم.
منتها آن حقوقی که خیلی به ما نزدیک است، حقوق اروپای قارهای است که در آنجا دو نظام عمده وجود دارد: یکی نظام حقوقی آلمان و دیگری نظام حقوقی فرانسه. نقطه مشترکشان هم این است که در تعارض سند رسمی و سند عادی، اولویت با سند رسمی است. قانون ثبت 1310 ما هم از همین منطق پیروی کرده بود. منتها تحولات بعدی به نوعی عقب نشینی از آن نوآوری قانون ثبت 1310 بود.
برای خروج از این مرحله و بهبود فضای وضعیت کشور به خصوص در بحث رسمیت بخشیدن به اسناد رسمی، راهکار چیست؟
شاید مهمترین قدم احیای جایگاه اسناد رسمی و عدم پذیرش مطلق سند عادی در مقابل سند رسمی است. خوشبختانه طرحی در مجلس شورای اسلامی مطرح شده که هدف آن احیای جایگاه اسناد رسمی است به این صورت که یا مانع پذیرش اسناد عادی شوند یا پذیرش آن را به حدی پرهزینه کنند که خود مردم به سمت تنظیم اسناد رسمی هدایت شوند.
مردم همواره به دنبال کاهش هزینههای خود هستند. در همین زمینه معامله با اسناد غیررسمی (عادی) کم هزینه است . در این موارد نقش سیاستگذار چقدر مهم است؟ آیا سیاستگذار میتواند با بیاعتبار کردن این اسناد مردم را به سمت اسناد رسمی سوق دهد؟
قطعا. نحوه عمل قانونگذار، رفتار مردم را شکل میدهد. مردم بعد از مدتی خودشان را با قانون تطبیق میدهند و همیشه عدهای سودجو وجود دارند تا خلاءهای قانون را شناسایی کنند و راه‌های فرار از قانون را نشان بدهند. طبیعی هست وقتی که معاملات املاک از طریق اسناد رسمی انجام شود هم شفافیت در حوزه اقتصاد ظاهر میشود، هم دولت از طریق مالیات ولو ناچیز درآمدی کسب میکند و هم اینکه مردم خیالشان راحت است که مالک فقط کسی است که در سند رسمی نامش ذکر شده باشد.
سرمایه گذار خارجی به دنبال معاملات رسمی است
حتی در بحث سرمایهگذاری خارجی هم ما با این امر مواجه هستیم. یعنی سرمایهگذاران خارجی وقتی که وارد کشور می‌شوند یکی از اولین اسنادی که مطالبه می‌کنند سند رسمی راجع آن ملک است. اما در مقابل اگر قانونگذار زمینه را برای فرار از قانون فراهم کند، سودجویانی که وجود دارند که به سرعت از این خلاءها استفاده می‌کنند و حتی افراد دیگر را هم به سیر به این مساله تشویق می‌کنند. به عنوان مثال در حقوق ما نوعی معامله که خیلی شایع (که مبتنی بر حسن نیت نیز هست ) این است که افراد مبایعهنامه عادی مینویسند و پیرو آن یک وکالت بلاعزل تنظیم می‌کنند.
قانونگذاری کشور باید به سمت اسناد رسمی حرکت کند
ترکیب این دو تا باعث میشود که مالکیت خریدار محرز باشد. این در حالت حسن نیت است. اما این راه اولا باعث میشود که حقوق دولتی پرداخت نشود ثانیا با فوت احتمالی مالک آن وکالت خود به خود منفسخ میشود و از بین میرود. بنابراین فرد اگر بخواهد سند رسمی بگیرد مجبور خواهد بود به دادگاه مراجعه کند و هزینه و وقت زیادی را تلف کند. بنابراین قانونگذار ما باید به نحو بسیار هوشمندانهای مردم را به سمت تنظیم اسناد رسمی سوق دهد.
یک راه مهم آن این است که مالیاتها یا هزینههایی که از این حوزه میگیرد را کاهش دهد تا مردم ترغیب شوند. راه دوم این است که با عدم توجه و عدم به رسمیت شناختن اسناد عادی به نحو مطلق در مقابل اشخاص ثالث، افراد را به این سمت سوق دهند.
ثبت سند رسمی مزایای زیادی برای مردم دارد از جمله اینکه با این سند به میتوانند از تسهیلات و وام استفاده کنند. همچنین از طریق این سند حاشیه امنیت بیشتر و افزایش ارزش ملک به وجود میآید. با این حال چرا باز هم عدهای از مردم انگیزهای برای دریافت سند رسمی ندارند و اقدام نمیکنند؟
البته نداشتن سند رسمی بدون شک در حوزه مالکیت یک ضعف برای مالک است و افراد به دنبال این هستند که بالاخره سند مالکیت را به دست بیاورند. منتها ممکن است در برهههایی این را به نفع خودشان تشخیص ندهند ولی این معنی نیست که در نهایت نخواهند سند رسمی داشته باشند.
نکتهای که باید توجه کنیم این است که ثبت رسمی املاک باعث میشود املاک و اراضی از حالت ایستا به حالت پویا تبدیل شوند و بسیاری از کشورهایی که موفق به توسعه شدند در برهههایی توانستند اراضی و املاک افرادی که سند رسمی نداشتند را به این سمت هدایت کنند تا از این طریق مالکین بتوانند وام دریافت کنند و به کسب و کار بپردازند.
برای همین در تمام شاخصهای معتبر بینالمللی تسهیل دریافت سند رسمی و تسهیل دریافت وام به موجب سند رسمی، جزء شاخصهایی است که موجب ارتقای رتبه حقوق مالکیت کشورها در آن میشود و این امر بالاخص از لحاظ سرمایهگذاری خارجی هم علاوه بر سرمایهگذاری داخلی منشا اثر است.
اخیرا برخی از نمایندگان مجلس بحثی مطرح کردند و معتقدند که قانون ثبت ما قدیمی است و این قانون پاسخگوی اقتضائات حال کشور نیست نظر شما چیست؟ به نظر شما اصلاح قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ میتواند به بی اعتباری معاملات غیر رسمی کمک کند؟
طبیعی است که قانون با گذشت زمان در برخی موارد از تحولات عقب میافتد. در حقوق ما هم بعضی از مواد قانون ثبت این مشکل را دارند ولی باید این نکته را توجه کنیم که ما حتی در برخی از حوزهها از خود قانون ثبت ۱۳۱۰ هم عقبتر رفتیم. یعنی در بعضی جاها ما نیاز به اصلاح قانون ثبت و تصویب قانون جدید داریم و در بعضی موارد هم باید به همان قانون ۱۳۱۰ برگردیم. زیرا بنیان آن قانون کماکان مستحکم است. بنابراین به نظر من اگر ما اصول اساسی قانون 1310 را قبول کنیم، خود این قانون نیاز به اصلاحات جزئی دارد.
اصول اساسی آن نیز محدودیت پذیرش اسناد معارض با اسناد رسمی، ممنوع کردن معاملات معارض و ارتقای جایگاه نهادهایی که به ثبت اسناد و املاک میپردازند.