در یک سال گذشته شاهد نوسانات بسیاری در بازار مسکن بوده‌ایم به طوری که تورم بالای این حوزه سبب شد تا بسیاری از افراد جامعه برای تهیه مسکن به مشکل جدی بر بخورند. بر اساس آمارهای منتشر شده بانک مرکزی در سال 96 قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران برابر 5 میلیون تومان بوده و در سال 97 هر متر مربع مسکن در تهران برابر با 8 میلیون تومان است.
این شرایط باعث کاهش شدید معاملات در این حوزه نیز شده به طوری که طبق آمارها تا پایان آذر ماه سال ۹۷ حدود 6 هزار معامله خرید و فروش مسکن به ثبت رسیده است. رکود در بازار مسکن را می‌توان در آمار پایین مشاهده کرد. این حجم از کاهش معاملات نیز به این دلیل است که درآمد خانوارهای ایرانی ثابت مانده و قیمت‌ها افزایش یافته است. بنابراین توانایی تهیه خانه را از دست داده‌اند. از این رو خانواده‌ها راه‌های دیگری را برای خانه‌دار شدن امتحان می‌کنند که یکی از این راه‌ها پیش خرید کردن خانه است.
پیش خرید خانه، بازی برد-برد برای خریدار و فروشنده
پیش خرید خانه، همانطور که گفته شد یکی از راه‌های مناسب برای خانه‌دار شدن مردم محسوب می‌شود. زیرا در زمانی که خانه‌ها به طور کامل ساخته نشده باشد، خریدار می‌تواند با قیمت کمتر و مناسبتر، اقدام به خرید خانه کند. در مقابل برای ساختمان سازها نیز، پیش خرید خانه یک فرصت مناسب برای تامین هزینه‌های ساختمان شناخته می‌شود. این موضوع وقتی اهمیت می‌یابد که به میزان نوسانات قیمت ادوات و مصالح ساختمانی توجه شود.
آن چه که مشخص است افزایش قابل توجه مصالح ساختمانی یکی از علل افزایش قیمت ساختمان است. تا جایی که سید ابوالفضل موسوی بیوکی، نائب رئیس کمیسیون عمران معتقد است: «افزایش بالای 50 درصدی قیمت مصالح ساختمانی، با توجه به سهم 40 درصدی این مصالح در قیمت تمام شده، یکی از علل افزایش قیمت مسکن است».
بنابراین نوسات بازار بسیاری از سازندگان را قافل‌گیر کرده و در اتمام ساختمان‌های نیمه ساخته خود، مانده‌اند. پیش فروش ساختمان به آن‌ها کمک میکند تا کمبود درآمدهای مربوط به افزایش هزینه‌ها رو جبران کنند. در واقع پیش خرید ساختمان باعث می‌شود خریدار و فروشنده به رضایت نسبی در یک معامله برسند. هرچند که پیش خرید منازل دارای مزایای بسیاری است اما شاهد ریسک بالایی در این معاملات هستیم.
معاملات غیررسمی ابزار مناسب برای کلاهبرداران در بازار پیش فروش ساختمان
به طور کلی از معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای برای انقال مالکیت در پیش فروش ساختمان استفاده می‌شود. این معاملات به دلیل غیرشفاف و پنهانی بودن بستر مناسبی مناسبی را برای کلاهبرداران محیا می‌کنند. زیرا این معاملات در غیاب حاکمیت و تنها در حضور خریدار و فروشنده منعقد می‌شوند. علاوه بر این، معاملات غیررسمی در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند اما به دلیل اعتباری که نظام قضایی کشور دارند، در دادگاه‌ها مورد استناد قرار می‌گیرند. ثبت نشدن این معاملات به معنای نداستن حکومت از وجود چنین معاملاتی است.
ویژگی‌های منحصر به فردی که این معاملات در اختیار کلاهبرداران گذاشته، به آن‌ها کمک میکند که براحتی بتوانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند. در حال حاضر نیز این نوع کلاهبرداری در کشور رایج شده به طوری که سرهنگ تقی پور نیز با اشاره به این نوع کلاهبرداری گفت:« کلاهبرداران با تنظیم مبایعه نامه پیش فروش واحد‌های مسکونی، اقدام به دریافت مبالغ مختلفی از مال باختگان می‌کنند. اما بعد از مدتی که خریداران برای پیگیری مراحل ساخت و تحویل واحد‌های مسکونی به محل و متهمان مراجعه می‌کنند، متوجه می‌شوند که کلاهبرداران یک واحد را به ۲ یا چند نفر فروخته و از هر کدام مبالغی را دریافت کرده‌اند.»
راه مقابله در پیش فروش ساختمان چیست؟
برای مقابله با این روش کلاهبرداری باید سیاست گذاری کشور به سمتی حرکت کند تا ریشه بروز چنین اتفاقاتی را در کشور بخشکاند. یکی از راه‌های سیاستگذاری، اصلاح قوانینی همچون قانون ثبت مصوب 1310 است. این قانون همانطور که مشخص است بسیار قدیمی بوده بسیاری از اقتضائات حال کشور را نیز در نظر نمی‌گیرد. در همین راستا محمود صادقی نماینده مردم تهران معتقد است: «نماینده مردم تهران پیرامون لزوم اصلاح قانون ثبت گفت: «این قانون قدیمی است و بسیاری از اقتضائات حال کشور را در بر نمی‌گیرد. قانونگذار موظف است که به این موضوع ورود کند زیرا بسیاری از پرونده‌های ورودی قوه قضاییه را معاملات غیررسمی تشکیل می‌دهند که ریشه شکل‌گیری آن‌ها نیز همین قانون است».
بنابراین می‌توان گفت که معاملات غیررسمی ریشه شکل گیری تخلفاتی نظیر پیش فروش یک ملک به چندین نفر است. راه مبارزه با آن نیز ازاصلاح قانون قدیمی ثبت و بی اعتباری معاملات غیررسمی در نظام قضایی حقویقی کشور می‌گذارد. در این صورت است که می‌توان شاهد بهبود فضای بازار پیش فروش ساختمان بود.
