داشتن سرپناه و محلی برای سکنا گزیدن، یکی از نیازهای ابتدایی انسان است. خداوند متعال نیز در قرآن‌کریم پس از بیان ماجرای خلقت آدم (ع)، مسکن را به‌عنوان یکی از نیازهای اولیه انسان معرفی می‌فرماید. قرآن‌کریم بارها در پی اشاره به خلقت انسان، به محل سکونت او اشاره می‌کند؛ «و گفتيم ای آدم، تو با همسرت در بهشت سكونت كن» (سوره بقره آیه شریفه 35) یا «و ای آدم، تو و همسرت در بهشت ساكن شويد» (سوره مبارکه اعراف آیه شریفه 19)
** صنعت ساختمان؛ زنجیره‌ای از تولید
با توجه به وابستگی زنجیره‌ای از فعالیتهای تولیدی به صنعت ساختمان، رونق اقتصادی در این بخش، رونق تولید تمامی این زنجیره را در پی خواهد داشت. در تأیید این نظر، اخیراً حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و مشاور مدیریت و تأمین مالی وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده ۱۵ درصد نیروی شاغل کشور در بخش ساخت وساز فعال است، همچنین هفت درصد تولید ناخالص کشور، و نیز ۲۰ درصد درآمد ملی کشور از این بخش بدست می‌آید. به این ترتیب از یک سو همچنان جذابیت‌های لازم برای سرمایه‌گذاری در این بخش وجود دارد، و از سوی دیگر تا در بخش مسکن رشد و رونق وجود نداشته باشد، نمی‌توان تحرک لازم را در بخشهای دیگر متصور بود.
+ بیشتر بخوانید: نمای بکر از استاد مطهری | بنز کلاسیک 230.4 و خانه 460 متری قلهک + تصاویر
** چرا مسکن راکد است؟
به منظور کشف راهکارهای برون‌رفت از رکود در بازار مسکن ابتدا باید دلایل رکود در این حوزه را شناسایی کرد و سپس با ارائه راهکارهای مناسب این بیماری را در حوزه مسکن درمان نمود. حقیقت این است که رکود فعلی و همچنین رونق آینده در این بخش متأثر از عوامل متعدد و پیچیده حوزه اقتصاد کلان و همچنین عوامل درون‌بخشی است. ذیلاً به مهمترین مؤلفه‌های تأثیرگذار در این بخش اشاره می‌شود.
تأثیرپذیری رکود بخشی از رکود کل اقتصاد
یکی از نکات قابل بررسی تأثیرات عمیق اقتصاد ایران از بخش مسکن است؛ چنان که معمولاً شاخصهای تورم، رکود، رونق و غیر از آن در کل اقتصاد، بشدت از همین مؤلفه‌ها در بخش مسکن تأثیرپذیر است. برای نمونه می‌توان به میزان تفاوت شاخص تورم میان بخش مسکن و تورم کل اشاره کرد. بررسی نمودارهای مربوط به شاخص بهای تورم و شاخص متوسط قیمت یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در دو بازه زمانی قبل و بعد از سال 1391 نشان می‌دهد که روند بلندمدت شاخص قیمت زمین و مسکن با شاخصهای کالا و خدمات مصرفی (تورم)، تقریباً با یکدیگر مطابقت دارد. اگرچه در برخی مقاطع کوتاه، میزان انحراف این دو شاخص قابل اعتناست و تفاوت معناداری مشاهده نمی‌شود و درجه انحراف به کمتر از 2 درصد محدود می‌گردد.
منبع: مرکز آمار ایران
به این ترتیب باید توجه داشت متعاقب رکود در کل اقتصاد، انتظار رکود در بازار مسکن کاملاً منطقی به نظر می‌رسد.
کاهش سرعت گردش نقدینگی در اقتصاد
دیگر مؤلفه کلان مؤثر قابل ذکر «سرعت گردش پول» است، این مؤلفه یکی از متغیرهای مهم در اقتصاد است که روی شاخصهای تورم، تولید و حتی حجم پول در گردش اقتصاد هر کشور، اثرات مهمی بر جای می‌گذارد. این متغیر بواسطه ارتباط پیچیده و کاملاً متقابلی که از مؤلفه‌های اقتصادی دارد می‌تواند بر دیگر متغیرهای کلان اقتصادی نیز تأثیرگذار باشد یا از آنها تأثیر پذیرد.
تصور اینکه یک برگ اسکناس یا یک چک با چه سرعتی دست به دست می‌شود، شاید کمی دشوار باشد. متوسط سرعت گردش یا تعداد دفعاتی که یک واحد پول برای خرید کالاها و خدمات نهایی طی سال دست به دست می‌شود قابل محاسبه است. از سوی دیگر سرعت گردش پول در صورت ثبات حجم پول، تابعی مستقیم از تولید است. بنابراین با افزایش تولید، سرعت گردش پول افزایش پیدا می‌کند و کاهش تولید منجر به کاهش سرعت گردش پول خواهد شد. با این حال، ریشه‌های افزایش سرعت گردش پول در اقتصاد ایران را عمدتاً باید در مؤلفه‌هایی غیر از تولید جست‌وجو کرد.
پایین بودن نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن
عدم بازگشت بخشی از سرمایه‌ها در بازار مسکن و کاهش سرعت گردش پول در این بخش، موجب شده مجدداً سرمایه‌ها در این بخش بکار گرفته نشود و رکود در بخش مسکن را موجب شود.
تأثیر بازارهای جایگزین
از نگاهی دیگر تاثیر بازارهای جایگزین مثل بازار ارز، طلا و بورس در مقاطع زمانی خاص باعث کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن شده است. میزان رشد تورم از سال 84 تا پایان 95 در بازار طلا و ارز باعث کشانده شدن سرمایه‌ها بسوی این دوبازار شده است، که در نمودار زیر کاملاً مشخص است. همچنین با توجه به عدم برگشت سرمایه‌های بازار مسکن و درصد مناسب سود سپرده‌گذاری در بانکها، بخش دیگری از سرمایه‌ها به سمت بانکها برای سپرده‌گذاری رفته است.
+ بیشتر بخوانید: "واردات" اینجا مذموم نیست
** مهمترین راهکارهای بخشیِ خروج مسکن از رکود
جدا از اینکه رفع مشکلات بخش مسکن، به رفع مشکلات فوق نیاز دارد، با تمهیدات درون‌بخشی نیز می‌توان تحرک در این بخش را انتظار داشت. ذیلاً به برخی از این موارد اشاره می‌شود.
- بر اساس گزارشهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی تقریبا 55 درصد از هزینه تمام شده یک آپارتمان را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. زمانی که بازار مسکن با مشکل افزایش قیمت و عدم رونق تولید مواجه می‌شود، استفاده از زمینهای عمومی یکی از روشهای پیش روی کشورها برای رونق ساخت مسکن و کاهش قیمت‌هاست. دولت‌ها می‌توانند با استفاده از زمینهای عمومی به ساخت منازل مسکونی ارزان‌قیمت و مناسب برای قشر با درآمد کمتر جامعه بپردازند و از این طریق به شرایط بازار مسکن سامان دهند.
- مفیدتر از پیشنهاد فوق‌الذکر و با توجه به اینکه در بافت فرسوده زیرساخت‌های لازم حوزه شهری وجود دارد یکی از راهکارهای مهم برون رفت از رکود در بخش مسکن می‌تواند نوسازی بافتهای فرسوده باشد، در عین حال باید توجه کرد احیای بافتهای فرسوده باعث ایجاد پدیده‌های فسادانگیزی مانند امضافروشی در بخش نظام مهندسی و ... نشود.
- با نگاهی به سنت پیشینیان در می‌یابیم بخش قابل توجهی از خدمات اجتماعی کشور با سنت حسنه «وقف» توسط خود مردم انجام می‌شده است. احیای سنت راهگشا و شرعی وقف به شیوه‌ای جدید، به‌عنوان یکی از روشهای مهم حل مشکل مسکن بخصوص مسکن اقشار کم درآمد می‌باشد. موضوع وقف یا حبس مال خیرین در بازار املاک و استفاده از منافع آن به منظور پاسخ به نیازهای سکونتی، از سال‌های دور یکی از روشهای کمک به تأمین مسکن یا احداث زیربناهای عمومی مورد نیاز جامعه بوده است. با این وجود طی سال‌های اخیر، علی‌رغم افزایش قیمت زمین و کاهش چشمگیر توان خرید زمینهای مسکونی، نقش این سنت شرعی در مناسبات اقتصادی به خصوص در عرصه تأمین زمین و مسکن برای گروه‌های نیازمند به حداقل ممکن رسیده است.
یاسر دعایی
عضو هیئت علمی دانشگاه
پژوهشگر مؤسسه احیاگران تمدن فاخر
