کد مطلب: 222779
اثر انتخابات بر بازار مسکن
تاریخ انتشار : سه شنبه ۲۶ فروردين ۱۳۹۳ ساعت ۰۸:۱۲
مركز آمار ايران ديروز اعلام كرد: قيمت مسكن بعد از كاهش در تابستان۹۲، در فصل پاييز نيز چند پله ديگر پايين رفت و با شيب تندتري به روند كاهشي خود ادامه داد.
صعود مداوم قيمت مسكن در اوايل سال۹۲ از چند روز مانده به انتخابات رياست‌جمهوري در خردادماه متوقف شد و در تابستان، روند افزايشي ماه‌هاي قبل تبديل شد به ثبت نرخ رشد منفي؛ طوري كه متوسط قيمت مسكن در تهران در تابستان سال گذشته چهاردرصد نسبت به بهار كاهش پيدا كرد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه – تابستان۹۲ نسبت به تابستان ۹۱- نيز به ۴۷ درصد رسيد.
در بهار ۹۲ متوسط قيمت مسكن هشت درصد نسبت به زمستان ۹۱ و ۶۷ درصد نسبت به بهار ۹۱ افزايش پيدا كرده بود كه با اين حساب تحولات تابستاني در آن سال نشان داد: مسير جديد و متفاوتي از نوسانات ارزش آپارتمان اين بار در سراشيبي سقوط، مقابل بازار ملك قرار گرفته است.
هر چند اواخر سال گذشته، «دنياي‌اقتصاد» با انتشار گزارش‌هايي از منابعي غير از مركز آمار، درباره ادامه‌دار شدن اين روند كاهشي در پاييز خبر داد، اما با اين حال روز گذشته مركز آمار ايران ضمن تاييد اين تداوم افت قيمت مسكن در نيمه دوم سال گذشته، اعلام كرد: قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز سال گذشته ۶/۳درصد ديگر در مقايسه با تابستان كاهش پيدا كرده و به اين ترتيب مجموع مقدار كاهشي قيمت در ۶ ماه بعد از انتخابات را به نزديك هشت درصد رسانده است.
همچنين شتاب رشد نقطه‌به‌نقطه نيز در پاييز به مراتب كمتر از فصل قبل از آن بوده است، طوري كه متوسط قيمت مسكن در پاييز ۹۲ معادل ۱۹درصد نسبت به پاييز۹۱ افزايش پيدا كرده كه در مقايسه با رشد نقطه‌به‌نقطه ۶۷ درصدي بهار ۹۲ و ۴۷ درصدي تابستان ۹۲ حكايت از رام‌شدن بازار در ماه‌هاي اخير دارد.
طبق گزارش مركز آمار، هر متر مربع واحد مسكوني در تهران در پاييز سال گذشته به طور متوسط مترمربعي ۳ ميليون و ۹۰۰هزار تومان معامله شده است. اين رقم در بهار سال گذشته متري ۴ميليون و ۲۰۰ هزار تومان و در تابستان متري ۴ ميليون تومان بود. مقايسه اين سه رقم، بيانگر ثبت ركورد جديد از سقوط قيمت مسكن در پاييز۹۲ است.
مقاومت کاهشی در اجاره‌بها
بررسی گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد: اجاره‌بها در تهران در برابر کاهش بیشتر و تبعیت از مسیر قیمت مسکن، مقاومت می‌کند.
متوسط اجاره‌بهاي مسكن در پاييز سال گذشته ۴/۱ درصد نسبت به فصل قبل افزايش پيدا كرد و اگر چه كاهش نيافت، اما در عين حال، نسبت به ميزان رشد تابستاني‌اش كمتر بود. تابستان پارسال اجاره‌بها ۵درصد نسبت به بهار، افزايش يافته بود. بنابراين مي‌توان گفت سرعت رشد فصلي اجاره‌بها در تهران طي سال گذشته تا ۵/۳ برابر كاهش پيدا كرده است.
طبق این گزارش، متوسط نرخ اجاره‌بهای واحد مسکونی در تهران به مترمربعی ۱۸ هزار و ۸۰۰ تومان رسیده است به این معنی که یک آپارتمان ۱۰۰ متری ماهانه یک میلیون و ۸۸۰ هزار تومان اجاره داده می‌شود.
تعمیق رکود در پاییز
معاملات اجاره در پاییز۹۲ سهمی معادل ۵۰ درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داد و به معنی آن است که در این فصل تمایل به اجاره آپارتمان در جامعه متقاضی مسکن خیلی بیشتر از قبل بوده است. در حالت طبیعی بازار، معمولا بین ۳۰ تا ۴۰درصد کل معاملات مسکن به معاملات اجاره اختصاص دارد و بیش از نیمی از معاملات در حوزه خرید و فروش انجام می‌شود.
این در حالی است که در فصل سوم سال گذشته، تنها ۲۱ درصد از کل معاملات به ثبت رسیده در بنگاه‌های املاک، مربوط به خرید و فروش آپارتمان مسکونی بوده است.
درباره سهم ناچیز معاملات خرید مسکن می‌توان این‌طور تحلیل کرد که سال گذشته همزمان با شروع و سپس اوج‌گیری فاز تخلیه حباب قیمت مسکن، از میزان تمایل به خرید آپارتمان کاسته شد و طرف تقاضا ترجیح داد با به تاخیر انداختن قصد خرید، از سطح جدید قیمت‌ها در آینده بهره‌برداری کند.
همچنین عامل دیگری درباره علت کوچک‌شدن بازار خرید و فروش واحدمسکونی در سال۹۲ مطرح است که به اعلام برنامه مالی دولت یازدهم در نیمه‌های سال گذشته برمی‌گردد. وزارت راه‌وشهرسازی پاییز سال گذشته طرح پرداخت وام سه رقمی خرید مسکن را مطرح کرد و از برنامه‌ریزی برای ارائه تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان خبر داد.
اعلام این برنامه آن هم بعد از پنج سال محرومیت خریداران ملک از تسهیلات بانکی کارآمد، تاحدود زیادی در تعمیق رکود معاملاتی در بازار موثر بود.
زمین گران‌تر از آپارتمان
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در پاییز سال گذشته هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی با کاربری مسکونی در شهر تهران با قیمت پنج میلیون تومان خرید و فروش شد. متوسط قیمت زمین مسکونی در این فصل ۶/۴ درصد نسبت به بهار۹۲ کاهش یافت و در مقایسه با پاییز سال۹۲ (فصل مشابه) نیز ۲۷ درصد افزایش پیدا کرد.
حجم معاملات زمین در پاییز پارسال ۱۱ درصد کمتر از تابستان گزارش شده است و با توجه به اینکه معمولا فصل پاییز هر سال به عنوان دوره اصلی خرید زمین از سوی سازنده‌ها مطرح می‌شود، کارنامه پاییز۹۲ به خوبی نشانگر رکود در بازار زمین همانند بازار مسكن است.
صعود مداوم قيمت مسكن در اوايل سال۹۲ از چند روز مانده به انتخابات رياست‌جمهوري در خردادماه متوقف شد و در تابستان، روند افزايشي ماه‌هاي قبل تبديل شد به ثبت نرخ رشد منفي؛ طوري كه متوسط قيمت مسكن در تهران در تابستان سال گذشته چهاردرصد نسبت به بهار كاهش پيدا كرد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه – تابستان۹۲ نسبت به تابستان ۹۱- نيز به ۴۷ درصد رسيد.
در بهار ۹۲ متوسط قيمت مسكن هشت درصد نسبت به زمستان ۹۱ و ۶۷ درصد نسبت به بهار ۹۱ افزايش پيدا كرده بود كه با اين حساب تحولات تابستاني در آن سال نشان داد: مسير جديد و متفاوتي از نوسانات ارزش آپارتمان اين بار در سراشيبي سقوط، مقابل بازار ملك قرار گرفته است.
هر چند اواخر سال گذشته، «دنياي‌اقتصاد» با انتشار گزارش‌هايي از منابعي غير از مركز آمار، درباره ادامه‌دار شدن اين روند كاهشي در پاييز خبر داد، اما با اين حال روز گذشته مركز آمار ايران ضمن تاييد اين تداوم افت قيمت مسكن در نيمه دوم سال گذشته، اعلام كرد: قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز سال گذشته ۶/۳درصد ديگر در مقايسه با تابستان كاهش پيدا كرده و به اين ترتيب مجموع مقدار كاهشي قيمت در ۶ ماه بعد از انتخابات را به نزديك هشت درصد رسانده است.
همچنين شتاب رشد نقطه‌به‌نقطه نيز در پاييز به مراتب كمتر از فصل قبل از آن بوده است، طوري كه متوسط قيمت مسكن در پاييز ۹۲ معادل ۱۹درصد نسبت به پاييز۹۱ افزايش پيدا كرده كه در مقايسه با رشد نقطه‌به‌نقطه ۶۷ درصدي بهار ۹۲ و ۴۷ درصدي تابستان ۹۲ حكايت از رام‌شدن بازار در ماه‌هاي اخير دارد.
طبق گزارش مركز آمار، هر متر مربع واحد مسكوني در تهران در پاييز سال گذشته به طور متوسط مترمربعي ۳ ميليون و ۹۰۰هزار تومان معامله شده است. اين رقم در بهار سال گذشته متري ۴ميليون و ۲۰۰ هزار تومان و در تابستان متري ۴ ميليون تومان بود. مقايسه اين سه رقم، بيانگر ثبت ركورد جديد از سقوط قيمت مسكن در پاييز۹۲ است.
مقاومت کاهشی در اجاره‌بها
بررسی گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد: اجاره‌بها در تهران در برابر کاهش بیشتر و تبعیت از مسیر قیمت مسکن، مقاومت می‌کند.
متوسط اجاره‌بهاي مسكن در پاييز سال گذشته ۴/۱ درصد نسبت به فصل قبل افزايش پيدا كرد و اگر چه كاهش نيافت، اما در عين حال، نسبت به ميزان رشد تابستاني‌اش كمتر بود. تابستان پارسال اجاره‌بها ۵درصد نسبت به بهار، افزايش يافته بود. بنابراين مي‌توان گفت سرعت رشد فصلي اجاره‌بها در تهران طي سال گذشته تا ۵/۳ برابر كاهش پيدا كرده است.
طبق این گزارش، متوسط نرخ اجاره‌بهای واحد مسکونی در تهران به مترمربعی ۱۸ هزار و ۸۰۰ تومان رسیده است به این معنی که یک آپارتمان ۱۰۰ متری ماهانه یک میلیون و ۸۸۰ هزار تومان اجاره داده می‌شود.
تعمیق رکود در پاییز
معاملات اجاره در پاییز۹۲ سهمی معادل ۵۰ درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داد و به معنی آن است که در این فصل تمایل به اجاره آپارتمان در جامعه متقاضی مسکن خیلی بیشتر از قبل بوده است. در حالت طبیعی بازار، معمولا بین ۳۰ تا ۴۰درصد کل معاملات مسکن به معاملات اجاره اختصاص دارد و بیش از نیمی از معاملات در حوزه خرید و فروش انجام می‌شود.
این در حالی است که در فصل سوم سال گذشته، تنها ۲۱ درصد از کل معاملات به ثبت رسیده در بنگاه‌های املاک، مربوط به خرید و فروش آپارتمان مسکونی بوده است.
درباره سهم ناچیز معاملات خرید مسکن می‌توان این‌طور تحلیل کرد که سال گذشته همزمان با شروع و سپس اوج‌گیری فاز تخلیه حباب قیمت مسکن، از میزان تمایل به خرید آپارتمان کاسته شد و طرف تقاضا ترجیح داد با به تاخیر انداختن قصد خرید، از سطح جدید قیمت‌ها در آینده بهره‌برداری کند.
همچنین عامل دیگری درباره علت کوچک‌شدن بازار خرید و فروش واحدمسکونی در سال۹۲ مطرح است که به اعلام برنامه مالی دولت یازدهم در نیمه‌های سال گذشته برمی‌گردد. وزارت راه‌وشهرسازی پاییز سال گذشته طرح پرداخت وام سه رقمی خرید مسکن را مطرح کرد و از برنامه‌ریزی برای ارائه تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان خبر داد.
اعلام این برنامه آن هم بعد از پنج سال محرومیت خریداران ملک از تسهیلات بانکی کارآمد، تاحدود زیادی در تعمیق رکود معاملاتی در بازار موثر بود.
زمین گران‌تر از آپارتمان
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در پاییز سال گذشته هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی با کاربری مسکونی در شهر تهران با قیمت پنج میلیون تومان خرید و فروش شد. متوسط قیمت زمین مسکونی در این فصل ۶/۴ درصد نسبت به بهار۹۲ کاهش یافت و در مقایسه با پاییز سال۹۲ (فصل مشابه) نیز ۲۷ درصد افزایش پیدا کرد.
حجم معاملات زمین در پاییز پارسال ۱۱ درصد کمتر از تابستان گزارش شده است و با توجه به اینکه معمولا فصل پاییز هر سال به عنوان دوره اصلی خرید زمین از سوی سازنده‌ها مطرح می‌شود، کارنامه پاییز۹۲ به خوبی نشانگر رکود در بازار زمین همانند بازار مسكن است.
