کد مطلب: 242341
مجلس و CGT
فرهاد بیضایی، 29 شهریور 1393
تاریخ انتشار : شنبه ۲۹ شهريور ۱۳۹۳ ساعت ۱۴:۳۱
مسکن کالایی با شرایط خاص است. غیر قابل جانشین بودن کالای مسکن به عنوان نیاز اساسی خانوار، ناهمگن بودن و غیر قابل تجارت بودن مسکن به علت وابستگی زمین سبب شده است تا بستر ورود تقاضای سرمایهای و سوداگرانه در بازار مسکن ایجاد شود. رشد درآمدهای های نفتی کشور بعد از دهه ۵۰ و تغییر سیاستهای زمین در کشور باعث رشد تقاضاهای سرمایهای در بازار مسکن ایران رو به فزونی باشد به گونهای که سهم ۲۰ درصدی تقاضای سرمایهای در بازار مسکن در سال ۱۳۵۵ به بیش از ۷۰ درصد در سال ۱۳۹۰ برسد. رشد تقاضاهای سرمایهای بالاخص در دو دهه اخیر در بازار مسکن سبب شده است تا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار از استاندارد جهانی خارج شود. این نسبت در کشور بیش از ۱۵ سال و در تهران بیش از ۲۰ برابر است. در حالی که استاندارد این شاخص در دنیا ۵ است. برای بهبود این شاخص دولت ناگزیر از سامان دهی بازار مسکن و کنترل قیمت در این بازار است.
نمودار۱ـ سهم تقاضای مصرفی و سرمایهای در بازار مسکن
منبع: نتایج سرشماری ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۰
یکی از ابزارهایی که دولت میتواند بازار مسکن را ساماندهی کند استفاده از ابزارهای مالیاتی است. مهمترین مالیاتی که در این حوزه شناخته شده است مالیات بر عائدی سرمایه (Capital Gain Tax (CGT است. مکانیزم این مالیات بهگونهای است که ما به التفاوت قیمت خرید و فروش مورد اخذ مالیات واقع میشود. نرخ این مالیات در کشورهایی که سابقه زیادی در اخذ مالیات بر عائدی سرمایه دارند مانند ایالات متحده و انگلستان بیش از ۴۰ درصد است و حتی نرخ این مالیات در کشور مانند دانمارک ۵۹ درصد است. با اخذ این مالیات است که سبب میشود انگیزه تقاضای سرمایهای غیر مولد و دلالی در بازار مسکن از بین رود و سرمایه به سوی تولید جریان یابد. حذف تقاضای سرمایهای در بازار مسکن سبب شده میشود که قیمت مسکن در مقابل درآمد خانوار کنترل شده و شاخص دسترسی به مسکن (نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار) بهبود یابد. در جدول ذیل کشورهایی که شاخص وضعیت در وضعیت قرمز قرار داشته مشخص شده است. چین، ونزوئلا، ایران، اندونزی، سوریه و میانمار از مهمترین کشورهایی هستند که در وضعیت قرمز در حوزه مسکن قرار دارند. بررسی های نشان میدهد که تمامی این کشورهای فاقد ابزار مالیاتی مناسب برای ساماندهی بازار مسکن بودهاند. در این میان چین پس از بحرانی شدن شاخصهای مسکن از سال ۲۰۰۹ اقدام به اخذ مالیات بر عائدی سرمایه کرده و اندونزی نیز با اخذ مالیات بر عائدی سرمایه از افراد حقوقی به کشورهای دارای پایه مالیات بر عائدی سرمایه پیوسته است اما همچنان راه برای ورود تقاضای سرمایهای به صورت افراد حقیقی در کشور اندونزی باز است.
نمودار۲ـ نسبت قیمت مسکن به درآمد در کشورهای جهان
منبع: numbeo.com
ورود ایران به محدوده قرمز شاخصهای مسکن سبب شده است تا دولت در بسته اخیر خود برای خروج غیر تورمی از رکود از ضرورت اخذ مالیات بر عائدی سرمایه با هدف کنترل بازار مسکن و هدایت نقدینگی کشور از دلالی و سوداگری به سوی تولید سخن گفته است. اما باید در سیاستگذاری و تصویب قوانین به دو رویکرد اساسی توجه داشت. اول آنکه نرخ مالیات بر عائدی سرمایه باید به مراتب بیش از مالیات بر تولید و درآمد باشد و دوم آنکه مالیات بر عائدی سرمایه در کوتاه مدت و تا پایان دولت بتواند اثر گذار باشد. خوشبختانه این مالیات در اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم گنجانده شده است ولی راهبرد در نظر گرفته شده در این قانون اخذ مالیات با پایه کم (۳ درصد) و بی تأثیر و اصلاح آن در بازه زمانی بلند مدت ۱۵ ساله است که متاسفانه نیاز فعلی بازار مسکن را برآورده نکرده و همخوانی لازم با سیاستهای کنترل تورم دولت را نیز ندارد. در صورتی که مجلس بخواهد این مالیات در شرایط به کمک اقتصاد کشور بیاید باید با نرخ بالا (حداقل۳۰) و در بازه رمانی کوتاه مدت اقدام به تصویب این مالیات کند.
کار عاقلانه و علمی انجام دهید...
قیمت میاد پایین
اگر دیمی مسکن مهر بسازند و کشکی وام بدهند... قیمت ها بالا میرود و خروجی بدبختی مردم است (2383767) (alef-13)
برای ثبت یک شرکت کوچک مهندسی اقدام کردیم. در همان شروع کار با مالیاتهای گوناگون، پول بیمه و عوارض کد اقتصادی زمینگیر شدم. به عبارت بهتر پشیمانم کردند. (2384273) (alef-10)
با توجه به اینکه در برخی شهرستانها ساخت مسکن مهر بیش از 6 سال به طول انجامیده آیا بهتر نیست زمین به افراد متقاضی تحویل شود تا با هزینه کمتر و در زمان کمتری نسبت به احداث آن اقدام نمایند. (2384274) (alef-10)
جالب اینجا هست که سود مسکن با توجه به دو سال خواب پول که اکثرا بیشتر از دوسال هم طول میکشد سالی 30 درصد برابر با سود بقیه صنایع هست !
مشکل در ایران این هست که دولت و شهرداری قیمت واگذاری انشعاب گاز و آب و برق و تلفن و صدور پروانه ساختمان و تراکم و مصالح و ... هر سال گرانتر از پارسال می کنند آن هم نه یک یا دو درصد بلکه 20 تا 30 درصد همین عوارض نوسازی شهرداری اگر مردم دوسال گذشته را با هم مقایسه کنند حدود دو برابر شده است باید این گرانی ها بر قیمت تمام شده مسکن کشیده شود همراه با خواب سرمایه خوابیده شده و افزایش تورم و ... می خواهید چه شود ؟ اول مسئولان از افزایش قیمتهای خودشان جلوگیری کنند بعد از دیگران ایراد بگیرند. مشکل کاهش توان خرید مردم بدلیل افزایش شدید قیمتها و ایجاد تورم مصنوعی ناشی از 340 درصد گرانی دلار هست.
تازه کالاها در سه سال گذشته بیش از سه برابر شده اما مسکن در بعضی مناطق که حتی دوبرابر هم نشده !
اگر مالیات بر عائدی هم جواب می داد مسکن در انگلستان در مدت 3 سال دوبرابر نمی شد ! همین مالیات بر عائدی هم بر قیمت مسکن افزوده خواهد شد و قیمتها را بالاتر خواهد برد !
تنها راه کاهش قیمت مسکن و افزایش قدرت خرید مردم همراه با کاهش تورم ، برگشت دلار به قیمت واقعی زیر 1000 تومان آن هست البته با نگاهی بر صنایع یعنی یا افزایش 350 درصدی تعرفه کالاهای خارجی هم کیفیت و هم قیمت مشابه داخلی بجای افزایش 350 درصدی مصنوعی دلار یا ممانعت از ورود آنها و مبارزه با کالاهای قاچاق هست (2384514) (alef-10)
برادر عزیزم گرانی روز به روز قیمت مسکن عوامل متعددی دارد کاهش ارزش پول ملی در برابر همه ارزهای خارجی مهمترین و مهمترین و مهمتریندلیل افزایش قیمت مسکن هستش من توی این کارم دارم اینو به شما میگم ممنونم (2384649) (alef-10)
به نظر میرسد سیاستی که جهت مالیات بر عائدی سرمایه در مسکن (3درصد) توسط سرمایه داران دارای املاک مسکونی اتخاذ شده(نمایندگان مجلس و مسئولین قوه مجریه) و این راه حل مشکل اساسی نبوده و نخواهد بود . امید است با تغییرات اساسی در نمایندگان این مشکل حل شود (2383781) (alef-13)
" در صورت تصویب مالیات بر عائدی سرمایه یکی از لنگرگاههای اقتصاد مقاومتی محکم خواهد شد لنگرگاه بعدی ایجاد سیستم یکپارچه ارزی ( سنا ) در صرافی ها است که اگر با نظارت( و نه کنترل ) حسابهای بانکی توسط یک ارگان امنیتی همراه شود می توان مانند آمریکا و اروپا با پولشویی توسط باندهای سارق ، دزد ، تروریست و قاچاقچی مبارزه نمود و ضمنا دست دلالان را از بازار ارز در شرایط تحریم قطع نمود تا منجر به تلاطم نرخ ارز و تضعیف اقتصاد نشوند. " (2383841) (alef-13)
در كشورى كه زندگى ميكرديم اگر شما ملكى را بخريد و بترتيب
طى شش ماه انرا بفروشيد ٩٠٪ ماليات از مابه التفاوت كه با پول كمسيون عملا ميشود زيان
طى يكسال انرا بفروشيد ٨٥٪ ماليات
طى دوسال انرا بفروشيد ٧٥ ٪ ماليات
طى سه سال بفروشيد. ٦٥٪ ماليات
طى چهار سال بفروشيد. ٥٥٪ ماليات از مابالتفاوت دريافت ميشود
در سال پنجم تا سال نهم ٢٠٪ ماليات از مابه اتفاوت
از سال دهم به بعد ١٥٪ ماليات از مابه اتفاوت گرفته ميشود و ضمنا اين جداى از ماليات خريد و فروش و عوارضهاى ان ميباشد ، براى همين هيچ انگيزه اى براى بازى كردن با مسكن نيست و قيمت مسكن بر اساس تقاضا و مزايا و محل و نزديكى ان به مترو و يا بازار محلى و ايستگاهها و ويو و منظره ميباشد و البته اختلاف ها هم بسيار زياد نيست . . البته اگر شما ملكى را كه در ان زندگى ميكنيد ميفروشيد و ان را تبديل به احسن و يا با توجه به محل شغل و يا تدريس فرزندتان جاى جديدى را ميخريد هيچ ماليات و عوارضى پرداخت نميكنيد بلكه وام ارزانترى هم دريافت ميكنيد . همه چيز شفاف و روشن و واقعى ميباشد . (2383858) (alef-13)
دولت دارد از همه چیز مالیات می گیرد. از شیر مرغ تا جان آدمیزاد. قشر مستضعف مردم از دست مالیاتها کلافه شده اند. ثروتمندها بلدند که چطور قانون را دور بزنند و در نهایت هم میزان افزایش مالیات را بر روی قیمت ها کشیده و آن را به مستضعفها تحمیل می کنند. (2383860) (alef-3)
بنظر ميايد هيچ گونه مالياتي نبايد دريافت شود زيرا سازنده قيمت ماليات را روي قيمت تمام شده اش حساب نموده و از خريدار ملك ميگيرد !
انچه كه صحيح تر ميباشد اينست كه دفعات خريد و فروش يك ملك را با اخذ ماليات كنترل نمايند
يعنى اگر ملكي در فاصله كوتاهي خريد و فروش ميشود كه اين امر از طريق كد رهگيري و قولنامه يا مبايعه نامه كنترل گردد (زيرا ممكن است ملكي چند بار معامله شود و سپس بدست مصرف كننده واقعي برسد و تازه ثبت محضري و اسنادي شود ) بايد رقم هاي سنگيني ماليات دهد تا خودبخود ميل به دلالي و تجارت مسكن از بين برود . در حال حاضر هم اين تمايل به تجارت مسكن كاهش يافته زيرا قيمتها بصورت حبابي افزايش يافته كه هر لحظه انتظار كاهشهاي ٢٠ تا ٢٥ درصدي هم ميرود بخصوص در اپارتمانهاي خيلي لوكس شاهد كاهش بيش از اين هم خواهيم بود . (2383871) (alef-13)
باید ثبت معاملات به گونهای مناسب انجام شود؛
سال 90 من یک آپارتمان 50 متری خریدم، از یک جوان بیست و چند ساله
مبایعهنامه تنظیم نشد و نهایتا متوجه شدم که این جوان خانه را از مالک اولیه خریده و با سود بیش از بیست درصد، در حالی که تنها حدود بیستدرصد قیمت اولیه را پرداخت کرده بود، به من فروخته است و پس از دریافت پول از من با مالک اصلی تسویه کرده بود. این یعنی در کمتر از یک ماه سود صددرصد از سرمایه خود
در مبایعهنامهی رسمی نام من و فروشندهی اولیه آمده بود.
بدون این که نام او جایی ثبت شود، چنین درآمدی به دست آورده بود.
پس از ثبت معامله متوجه شدم که این شخص در بنگاه معاملاتی که در همسایگی بنگاهی که ما قرارداد نوشتیم کار میکند
در واقع بنگاهها علاوه بر هزینهی بالایی هم که بابت کمسیون دریافت میکند، با دامن زدن به قیمتها سودهای چند برابر نصیب خود میکند، بخشی از این قضیه مربوط به رانت اطلاعاتی است که بنگاههای یک محل با تشکیل نوعی اتحادیهی محلی به چنین اعمالی دست میزند،
با قوانین فعلی به نظر نمیتوان سابقهی معاملات را رهگیری کرد (2383879) (alef-13)
خوب اون 30 درصدم می کشن رو قیمتش جبران شه. (2383926) (alef-13)
اگر این مالیات، توسط پردازنده مالیات، بر نرخ مسکن افزوده شود (طبق روال معمول)، مواجه با بحران قیمتی مسکن خواهیم شد.
خروج از بحران مسکن، توجه ویژه به مسکن مهر و امکانات آن است. امری که شدیدا مورد مخالفت دلالان و وزارت مسکن آقای آخوندی قرار گرفته است. (2383977) (alef-13)
خود بانکها همه پول بی زبان من و شما را در ساخت و ساز مسکن به راه انداخته اند ...مگر می توانید از بانکهای به این گردن کلفتی که همگی مربوط به آقازاده ها و ارگانها و سازمانها هستند مالیات بگیرید؟ (2384306) (alef-10)