در تیرماه سال 1394 پس از مدت‌ها کش و قوس، بالاخره قانون مالیات بر خانه های خالی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. قرار بود این قانون از سال 1395 اجرائی شود که البته نشد. وزارت مسکن و سازمان امورمالیاتی از چالش های یافتن این خانه ها گفتند و بالاخره بعداز 5 سال قرار است از تابستان سال جاری این قانونِ پرماجرا به اجرا برسد.

سوال مهم این است که آیا قانون فوق الذکر می تواند اهداف سیاست مالیاتی مربوطه را برآورده کند؟ پاسخ بستگی به آن دارد که اصولاً هدف سیاستگذار از وضع چنین مالیاتی چه بوده است؟ اگر مقصود این بوده که درآمدی –هرچند ناچیز- برای دولت ایجاد شود که بار بسیار کوچکی را از دوش کسری بودجه بردارد؛ می توان گفت بله، تاحدودی مؤثر است.

اما اگر منظور آن بوده که محرّکِ عرضه باشد به نحوی که محتکرینِ خانه های خالی را ناچار به عرضه ی این نیاز اولیه هموطنان نماید تا در نتیجه ی افزایش عرضه، شاهد کاهشِ قیمت مسکن باشیم؛ باید به ضرس قاطع گفت که خیر، نه تنها افزایش عرضه ای در کار نیست، بلکه باید منتظر افزایش تقاضا از نوعی جدید و لذا تاحدودی افزایش قیمت هم باشیم.

برای پی بردن به دلیل این ادعا، کافی ست به اجزای کلیدی قانونی که اجرا خواهد شد توجه کنیم:

طبق توضیحات محمود علیزاده -معاون حقوقی سازمان امور مالیاتی کشور- درگفتگو با شبکه خبر، این مالیات به خانه‌های با متراژ ۱۵۰ متر به بالا تعلق می‌گیرد. البته خانه های خالی در سال اول معاف از مالیات هستند و در سال دوم معادل 50 درصد مالیاتِ ارزشِ اجاریِ ملک ، مالیات وصول خواهد شد.

لذا اولاً کل خانه های خالی زیر 150 متر از شمول این مالیات معاف هستند. پرواضح است که این معافیت منجر به افزایش تقاضای خانه های زیر 150 متر و درنتیجه افزایش قیمت آن خواهد شد. نیازی به توضیح نیست که اقشار کم درآمد و آسیب پذیر جامعه متقاضی همین خانه های زیر 150 متر هستند که از قضا، قانونِ مذکور سیگنال افزایش قیمت برای تقاضایشان را صادر نموده است.

ثانیاً نرخ مالیات بر همان اندک خانه های خالیِ بالای 150 متر هم، به هیچ وجه مؤثر و کارا نیست.

فرض کنید یک شخص دلّال، آپارتمانی 150 متری را به قیمت 2 میلیارد تومان خریداری می کند با این انگیزه که آن را کلیدنخورده رها کرده و پس از یکسال با 50 درصد سود، یعنی به قیمت 3 میلیارد تومان به فروش برساند (روشن است که این مثال، هم از لحاظ نیت خریدار و هم از لحاظ درصد سودِ انتظاری نه تنها با واقعیت های فعلی بازار مسکن تطابق دارد، بلکه حتی دست پائین هم فرض شده است). حال ببینیم این فرد که حداقل یک میلیارد تومان سود طی یکسال آتی برای خود پیش بینی نموده، اگر فرضاً توسط سامانه وزارت مسکن به عنوان مالک منزل خالی شناسائی شود باید چقدر مالیات بپردازد؟

مطابق مواد 53، 54 و 131 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه به این شرح است:

- سال اول: هیچ دغدغه ای وجود ندارد و می تواند باخیال راحت منتظر افزایش قیمت ها بماند.

- سال دوم: اگر احتمالاً در طول یکسال موفق به فروش خانه با سود نجومی و رضایت بخش نگردید، آنگاه نرخ اجاره املاک مشابه به عنوان مبنا در نظر گرفته می شود. فرض کنیم ارزش اجاره این آپارتمان ماهیانه 8 میلیون تومان باشد.

8 میلیون × 12 ماه × 75 درصد = 72 میلیون تومان، درآمد مشمول مالیات بر اجاره

72 میلیون × 20 درصد (نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی) = 14.4 میلیون تومان، مالیات بر اجاره

14.4 میلیون تومان × 50 درصد (نرخ مالیات بر خانه های خالی در سال دوم) = 7.2 میلیون تومان

پس با این حساب یک دلّال به خوبی می‌داند که اگر خانه بالای 150 متر بخرد و اگر آن را بیش از یکسال خالی نگه دارد و اگر وزارت مسکن موفق به شناسائی او شود و اگر مشمول هیچکدام از تبصره های معافیت های متنوع قانونی هم نگردد، در بدترین وضعیت ممکن 7.200.000 تومان مالیات خواهد پرداخت (ماهی 600 هزار تومان) و در ازای این احتکار هم لااقل یک میلیارد تومان پاداش صبوری و عدم عَرضه در انتظار اوست!

از نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی، مسئولان محترم وزارت مسکن و سازمان امورمالیاتی کشور استدعا دارم، خود را چند دقیقه بجای این شخص تصور کرده و فقط در یک کلمه بفرمایند که باچنین جریمه ای آیا مسکن را عرضه می کنند یا احتکار؟ جواب هرچه هست؛ دیگران هم همان طور تصمیم می‌گیرند.

باز میگردیم به سوال اول که اصولاً هدف سیاستگذار از وضع چنین مالیاتی چیست؟ اگر هدف، رفعِ چسبندگی عرضه و پایان احتکار مسکن باشد؛ باید مالیات مؤثر و کارا وضع گردد. قانون فعلی که در واقع می توان آن را «قانون مالیات بر مالیاتِ عایدیِ مسکن هایِ بیش از یکسال خالیِ با متراژ بالا» نامید؛ یک شوخی تلخ با مردم دردمندی است که از زبان مسئولان می شنوند و دل، خوش می دارند به این که قرار است از تابستان امسال عرضه ی مسکن زیاد و قیمتش کم شود.

چنانچه به دنبال وضع مالیات مؤثر و کارا باشیم، اعمال 20 درصد مالیات بر ارزش روز منازل خالی (بدون شرط متراژ)، می تواند حدود 3 میلیون مسکن خالی را باسرعت به بازار عرضه کند و بدون آنکه حتی یک متر واحد مسکونی جدید احداث گردد، بازار مسکن را در مسیر تعادل قرار دهد.

لازم به ذکر است که وضع مالیات سنگین بر ارزش روز خانه های خالی، علاوه بر اصلاح سمتِ عرضه، می تواند منجر به کاهش تقاضا در اثر تغییر ماهیت مسکن از سرمایه ای به مصرفی شود (زیرا اگر سود نجومی در کار نباشد دیگر دلیلی وجود ندارد که تقاضائی بجز مصرف برای مسکن ارائه گردد). مطابق برآوردها هم اکنون 70 درصد از تقاضای مسکن در کشور، با قصد کسب سود انجام می شود، لذا این ابزار کارآمد مالیاتی چنانچه به درستی و مطابق اصول اقتصادی طراحی گردد؛ می تواند همزمان عرضه را بطور جدی افزایش و تقاضا را کاهش دهد.

*، دانشجوی دکتری اقتصاد دانشگاه شیراز