الف/ تامین مسکن چه به صورت ملکی و چه استیجاری برای بسیاری از خانواده ها بسیار دشوار شده است. مطابق گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری در شهر تهران، قیمت مسکن طی یک بازه دو ساله، سه برابر شده و به صورت میانگین به ۱۲.۷ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است.
با وجود این افزایش شدید قیمت ها خبری از رونق معاملات در بازار نیست و بسیاری از افراد که به دنبال خرید و حتی اجاره واحد متناسب خود هستند، با مشکل عرضه رو به رو شده اند. آمار بانک مرکزی نیز نشانگر این مطلب است، تعداد معاملات ثبت شده در اردیبهشت ماه نسبت به زمان مشابه سال گذشته بیش از 36 درصد کاهش داشته است.
افزایش تعداد خانه های خالی در سال های اخیر
یکی از علل اصلی افزایش قیمت ها و البته کمبود عرضه واحدهای مسکونی، امکان احتکار و خالی نگه داشتن مسکن در کشور است. پدیده ای که در سال های اخیر بسیار شایع شده است. مطابق با داده های سرشماری سال ۹۵، دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور ۲.۵۸ میلیون رسیده است که نزدیک به نیم میلیون آن فقط در تهران وجود دارد! این در حالی است که تعداد این واحدها در سال۱۳۹۰، ۱.۶میلیون بوده است. یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی ۵ ساله بالغ بر ۶۰درصد افزایش یافته است.
موضوع وقتی قابل تامل تر است که بدانیم بیش از ۵۷ درصد از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در ۷ استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز و خوزستان توزیع شده اند که مراکز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. این نحوۀ توزیع نشان می دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند که انگیزه کافی برای احتکار آن ها وجود دارد.
مالیات بر خانه‌های خالی، قانونی که اجرا نمی‌شود!
ریشه این ماجرا شرایط خاص بازار مسکن است. در این بازار به دلیل ریسک پایین و حاشیه سود مطمئن آن، تقاضاهای سرمایه ای بسیاری را جذب خود می کند. بنابراین زمینه برای سودجویی و سوداگری نیز کاملا فراهم است. عدم عرضه خانه ها به بازار مسکن و اجاره، با هدف افزایش قیمت ها در آینده یکی از همین رفتار سودجویانه است.
در دنیا، دولت ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می دهند. در همین راستا، طرح مالیات بر خانه های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسید. بر اساس ماده ۵۴ مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد.
مجلس همچنین در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی می شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم شود.
وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود تا امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند و اخذ مالیات بر خانه های خالی اجرایی شود.با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه های خالی از سال 1395 بود، به دلیل عدم تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداده است.
اجرای طرح اقدام ملی برای تولید مسکن، با روشی که تعداد خانه های خالی را افزایش می دهد
در این بین وزیر جدید راه و شهرسازی از اجرای طرح اقدام ملی برای افزایش تولید و عرضه مسکن خبر داده است. در این طرح قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود. اما در این طرح قرار است از مدل هایی استفاده شود که امکان سوداگری و احتکار مسکن را افزایش می دهد.
شیوه برنامه ریزی شده، ساخت مسکن به شکل مشارکتی است. در این شیوه، آورده های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلاتی برای انبوه سازان است و انبوه سازان نیز مسوولیت ساخت را بر عهده می گیرند. در نهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان هر یک سهم خود را بر می دارند. اما در این مدل، انبوه سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می کنند و در زمانی که قیمت ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت های بالا به فروش می رسانند. در شرایطی که مالیات بر خانه های خالی نیز اجرا نمی شود، هیچ مانعی بر چنین رفتار سوداگرانه وجود نخواهد داشت و باید منتظر افزایش تعداد خانه های خالی با اجرای این شیوه باید باشیم.
رئیس مجلس: در طرح اقدام ملی زمین از حالت بورس بازی خارج شود
علی لاریجانی رئیس مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی یکشبنه ۱۹ خردادماه نیز به این ماجرا اشاره کرد. لاریجانی با بیان اینکه باید مالیات سنگینی بر خانه های خالی وضع شود، گفت: در طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، زمین باید از حالت بورس بازی خارج شود. به این شکل که وقتی خانه‌هایی ساخته می‌شود اسناد آن به صورت فوری منتقل شود.
معاون مرکز پژوهش های مجلس: تا زمانی که مسکن از حالت سرمایه خارج نشود با اجرای طرح ملی مسکن نمی توان مشکل مسکن را حل کرد
در همین راستا، حسین افشین معاون پژوهش‌های تولیدی و زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس، در گزارشی که از وضعیت بازار مسکن در صحن علنی مجلس ارائه داد، گفت: از سال ۸۵ تا ۹۵ میزان ۱۰.۵ میلیون واحد مسکونی تولید شده است اما ۲.۵ میلیون خانوار صاحب مسکن شده اند. این آمار بدان معنا است که ۷۷ درصد مسکن تولیدی غیرمصرفی بوده و جنبه سوداگری داشته است.
افشین در گزارش خود که در حضور نمایندگان و همچنین عبدالرضا رحمانی فضلی وزیر کشور، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی و علیرضا تابش رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه شد این سوال را مطرح کرد که با اجرای طرح ملی مسکن چه تضمینی وجود دارد که مسکن به صاحبان اصلی خود برسد؟
وی تصریح کرد: تا زمانی که مسکن از حالت سرمایه خارج نشود، مشکلات بخش مسکن حل نخواهد شد و با طرح هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی نمی توان مشکل مسکن را حل کرد.
پیشنهادی برای جلوگیری از احتکار واحدهای نوساز در طرح اقدام ملی برای تولید مسکن
در همین راستا افشین پروین پور کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار الف پیشنهادی را برای جلوگیری از احتکار واحدها در طرح اقدام ملی تولید مسکن مطرح کرد.
این کارشناس مسکن گفت: وزارت راه و شهرسازی می تواند در طرح اقدام ملی برای تولید مسکن، سازندگان را در مالکیت واحدها و زمین شریک نسازد و آن ها تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند که در این صورت انبوه ساز منفعت خود را در تولید می بیند و واحدها را به سرعت تکمیل و به مصرف کننده نهایی تحویل می دهد.
پروین پور اضافه کرد: در این صورت می توان با اجرای سیاستی دیگر به توانمند شدن خانواده ها کمک کرد. بدین منظور می توان از سیاست تاخیر در پرداخت هزینه زمین استفاده کرد. یعنی مصرف کننده نهایی در طول فرایند تولید، هزینه ساخت را به تولیدکننده پرداخت می کند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت پرداخت کند که این شیوه توانمند کردن خانواده ها برخلاف افزایش وام خرید مسکن، تبعات تورمی هم ندارد.