کد مطلب: 26379
ماليات بر 'معاملات مكرر' و 'افزايش ارزش'
تاریخ انتشار : شنبه ۲۸ ارديبهشت ۱۳۸۷ ساعت ۰۸:۲۵
1ـ مقدمه
بخش زمین و مسکن از جمله بخش‌های اصلی اقتصاد کشور است که علیرغم تجربه چندین دهه سیاست‌گذاری، کماکان به عنوان مهمترین مشکل و معضل اقتصادی خانوار باقی مانده است. این در حالی است که مشکلات اقتصادی موجود در این بخش با توجه به تأثیرات بالای بیرونی خود، منجر به ایجاد معضلات کلان اقتصادی در کشور نیز شده است [[1]]. هرچند جایگزین شدن سیاست تحریک تقاضا با سیاست افزایش عرضه در دولت نهم نوید بهبود وضعیت این بخش را میداد اما میان‌مدت بودن زمان نتیجه دادن سیاستهای اتخاذ شده در بخش عرضة مسکن نظیر طرح «مسکن مهر»، «ضرورت انجام اقدامات ضربتی» [[2]] به منظور کاهش تقاضای غیر مصرفی خرید زمین و مسکن «کنترل سوداگری» را از سوی برنامه‌ریزان و دولت‌مردان نمایان میسازد.
تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل مشکل مسکن نشان داده است که همواره به منظور اثربخشی سیاستهای اتخاذ شده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، نیاز به طراحی و اجرای سیاستهای کنترل کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن وجود دارد. مهمترین ابزار کنترلی دولتها در بازار زمین و مسکن به منظور کنترل سوداگری در خرید و فروش، «ابزارهای مالیاتی» است.
در این راستا و با توجه به مطالب فوق، تصمیم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادی و تأکید ریاست محترم جمهور در سخنرانی 22 بهمن‌ماه سال 1386 بر اصلاح نظام مالیاتی به عنوان یکی از مهمترین بخش‌های نظام اقتصادی کشور، امری بجا و ضروری است.
اصولاً نظام‌های مالیاتی با سه هدف:
o کسب درآمد به منظور ارائة کالاها و خدمات رفاهی عمومی
o کنترل سوداگری
o تخصیص بهینة منابع
طراحی و اجرا میشوند. متأسفانه نظام مالیاتی کنونی کشور بیشتر بر هدف اول متمرکز شده و کمتر افزایش هزینه‌های فعالیت‌های سوداگرانه را هدف قرار داده است.
در این گزارش با بررسی انواع مالیاتهایی که می‌تواند دولت را در راستای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن یاری دهد، بر لزوم ایجاد تغییرات قانونی و زیرساختی در نظام مالیاتی کشور در بخش زمین و مسکن تأکید شده و تجربیات کشورهای مختلف جهان نیز در این عرصه مورد بررسی قرار گرفته است. در پایان نیز سعی خواهد شد تا با در نظر گرفتن شرایط کنونی کشور و ملزومات اجرایی، راه‌کار پیاده‌سازی «نظام مالیاتی کنترل کنندة سوداگری» در بازار زمین و مسکن کشور ارائه شود.
نکته‌ای که باید بدان توجه داشت این است که در این گزارش تنها ساختارهای مالیاتی که توسط دولت‌های مرکزی اجرا و اخذ میشود مورد نظر است. واضح است که نظام‌های عوارض شهری که متولی آن دولت‌های محلی (شهرداریها) هستند نیز به عنوان نظام‌های مکمل محلی، در جهت کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و استفادة بهینه از منابع زمین شهری موجود، مؤثر و لازم هستند.
2ـ سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
در بازار زمین و مسکن همانند سایر بازارها، تقاضاهای موجود بر اساس ماهیت تقاضای شکل گرفته تقسیمبندی میشوند. بدین صورت که بنابر میزان مصرف، جذابیت براي سرمایهگذاری، محدودیت تولید، ضروری بودن برای خانوار (نوع، میزان و نیاز به کالا یا خدمات عرضه شده) و... تقاضاهای موجود به دو بخش مصرفی و سرمایهای تقسیمبندی میشوند:
2ـ1ـ تقاضای مصرفی
تقاضایی است که جهت تأمین نیاز مصرفی خود در بازار زمین (خرید زمین به منظور ساخت مسکن) و مسکن حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف میکند.
2ـ2ـ تقاضای سرمایهای
تقاضایی است که برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار زمین و مسکن حضور پیدا میکند. تقاضای سرمایهای نیز خود به دو بخش تقاضای سرمایهای مولد و تقاضای سرمایهای مخرب تقسیم میشود.
2ـ2ـ1ـ تقاضای سرمایهای مولد
سوداگری تقاضایی است که با انگیزة درآمدزایی و کسب سود معقول و با هدف تولید و عرضه مسکن وارد بازار زمین و مسکن میشود.
2ـ2ـ2ـ تقاضای سرمایهای مخرب یا سوداگرانه[1]
تقاضای سرمایهای مخرب یا به تعبیری سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار، اقدام به خرید و فروش در بازار زمین و مسکن میکند.
ناهمگن بودن، غیر قابل جانشین و غیر قابل تجارت بودن زمین و مسکن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات برونی[2] و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، همه و همه منجر به این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد.
حضور بالای این نوع از تقاضا در بازار زمین و مسکن با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن عرضة آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن میشود. این نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمین و مسکن عملکرد این بازار را به دو صورت تحت تأثیر خود قرار می‌دهد:
ا) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر
ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده
شکل (1) تقسیمبندی تقاضا را در بازار زمین و مسکن نشان می‌دهد. بنابر آنچه بیان شد و با توجه به مسوولیت دولت در تأمین مسکن خانوارهای ایرانی بر مبنای قانون اساسی[3]، دولت موظف به کنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است. دولت باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاستهای مناسب برای هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید و عرضة مسکن و افزایش هزینة انگیزه‌های سوداگرانه و غیر مولد، از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری کند.
شکل(1): تقسیمبندی تقاضا در بازار زمین و مسکن
سوداگری بنابر تجربة جهانی مهمترین ابزاری که دولتها برای این منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالیاتی به منظور افزایش هزینة تقاضاهای سوداگرانه است. این تجربیات می‌تواند با توجه به شرایط کنونی کشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور کار دولت و مجلس قرار گیرد.
3ـ مشکلات کنونی نظام مالیاتی کشور در بخش زمین و مسکن
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت عدم وجود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی[4]» تنها مالیاتی است که به‌صورت سراسری در کشور از بازار زمین و مسکن اخذ میشود[5]. البته علاوه بر این دو مالیات، «عوارض تراکم صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری[6]» و «عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری[7]» عوارضی هستند که توسط شهرداریها اخذ میشوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی، در حیطة قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند.
مهمترین مشکل در حیطه قوانین موجود را شاید بتوان عدم کارکرد این قوانین در جهت کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن دانست. «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» مالیاتی است که با هدف کسب درآمد ناشی از انجام معاملات و بر مبنای 5 درصد از ارزش دفترچه‌بهای معاملات املاک اخذ میشود. این مالیات از یک سو به دلیل عدم هدف‌گیری فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و از سوی دیگر به دلیل مأخذ بسیار پایین آن (دفترچه‌بهای معاملات املاک) قادر به تأثیرگذاری بر سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن نیست. علاوه بر آن «مالیات بر اراضی بایر شهری» نیز با اینکه می‌تواند با افزایش هزینة نگه‌داری آن توسط مالکان منجر به افزایش عرضه زمین‌های شهری شود، به دلیل مبنای پایین آن (ارزش دفترچه‌بهای معاملات املاک) فاقد هرگونه اثرگذاری بازار زمین و مسکن خواهد بود که نیازمند به روز شدن دفترچه بهای معاملات املاک است.
قوانین مرتبط با عوارض شهری اعم از عوارض نوسازی و عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری نیز، هم به دلیل هدف قرار دادن املاک و اراضی خالی و بلااستفاده به تنهایی و هم به دلیل ناچیز بودن میزان این عوارض، تأثیر قابل توجهی بر روی سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن ندارند. همچنین در عوارض نوسازی، در نظر گرفتن ارزش‌های دفترچه‌بهای معاملات املاک در محاسبة عوارض، عملاً منجر به بروز بی‌عدالتی در اخذ این عوارض شده است. برای مثال عوارض یک آپارتمان 100 متری در منطقة الهیة شهر تهران تفاوت چندانی با آپارتمان‌های مشابه آن در خیابان ابوذر ندارد. علاوه بر آن عوارض تراکم صدور پروانه، خود کارکرد ضد تولید داشته و تولید کننده را جریمه میکند، در صورتیکه رویکرد جهانی، اخذ عوارض از مصرف کننده به‌جای تولید کننده است.
4ـ معرفی نظام مالیاتی کنترل کنندة سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی میشود باید قابلیت مقابله با هر دو عملکرد تقاضاهای سوداگرانه در بازار (که در بخش 2 بیان شد) را داشته باشد؛ چرا که سرمایهگذاری در خرید ملک غیر مصرفی به‌جای سرمایهگذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیر مولد مانند خرید و فروش مسکن میشود که ما به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود؛ بلکه باعث افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن شده که به دنبال آن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متأثر از این افزایش قیمت خواهند شد. برای این منظور باید بستة مالیاتی مورد نظر با «مالیات بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضاهای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» (CGT[8]) برای مهار خرید و نگه‌داری املاک به امید کسب سود در آینده، طراحی شود که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
4ـ1ـ مالیات بر معاملات مکرر
مالیات بر معاملات مکرر برای کنترل فعالیت‌های سوداگرانه‌ای است که با هدف کسب سود ناشی از انجام معاملات مکرر وارد بازار میشوند. این مالیات به صورت درصدی از کل ارزش ملک در هنگام خرید و فروش و از فروشنده اخذ میشود. به منظور کنترل سوداگری در انجام معاملات مکرر، این مالیات به صورت پلکانی و بر حسب فاصلة زمانی بین معامله خرید قبلی و معامله فروش کنونی در نظر گرفته میشود. بدین معنی که هر چه زمان انجام معامله کوتاه‌تر باشد، درصد مالیاتی بیشتر خواهد شد. به‌طور مثال اگر ملک خریداری شده در سال اول بعد از خرید، فروخته شود نرخ مالیات معادل 10 درصد ارزش واقعی ملک خواهد بود. این رقم از سال پنجم به بعد به 1 درصد ارزش واقعی تنزل خواهد کرد.
علاوه بر این، وضع مالیات بر انجام معاملات مکرر تنها هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن را افزایش می‌دهد و تأثیری بر هزینه تقاضاهای مصرفی و سرمایهای مولد ندارد. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضاهای سرمایهای مخرب تأثیرات ضد تورمی خواهد داشت.
نکتة قابل توجه اینکه مالیات فوق به علت درصد پایین در سال‌های بعدی، قادر به کنترل سوداگری در بازار ـ که با نگه‌داری ملک به امید کسب سود در آینده صورت می‌گیرد ـ نیست. بنابراین نیاز به مالیات دیگر نیز وجود دارد که انگیزه کسب سود با نگه‌داری ملک را برای سوداگران کاهش دهد.
4ـ2ـ مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن «CGT»
در دنیا برای کنترل انگیزه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود بجای سرمایهگذاری در تولید اقدام به خرید زمین و مسکن می‌کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن یا CGT وضع میشود. در این نوع از مالیات درصدی از «افزایش ارزش» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده به عنوان مالیات دریافت میشود. همچنین ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این مالیات معاف است.
با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینة این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن افزایش می‌دهد و تأثیری بر هزینة تقاضای مصرفی و سرمایهای مولد ندارد. کسانی که زمین یا خانة کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحدهای نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا 4 سال پس از اخذ پروانه) این واحدها را به بازار عرضه می‌کنند، از این مالیات معاف خواهند بود. از طرفی دیگر مهلت زمانی ایجاد شده (تا 4 سال) جهت معافیت تولیدکنندگان، باعث خواهد شد که دیگر مدت ساخت و ساز به علت نگه‌داری سازنده برای کسب سود بیشتر در آینده، بالا نرفته و سرعت در ساخت و ساز افزایش یابد. این موضوع باعث خواهد شد بستر مناسبی جهت ورود تکنولوژی‌های جدید به بازار مسکن شکل بگیرد.
شکل (2) نمایی از سیاستهای دولت برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن را با توجه به عملکرد سوداگری در این بازار نشان می‌دهد.
شکل(2): سیاستهای دولت برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن با توجه به عملکرد سوداگری در این بازار
4ـ2ـ1ـ تجربة جهانی مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن
در بسیاری از کشورهای جهان قانون مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) اجرا میشود. در این کشورها در کنار دارایی‌هایی نظیر سهام و مانند آن، دارایی‌های حقیقی شامل زمین و مسکن[9] از مهمترین سرمایه‌هایی هستند که مشمول مالیات بر افزایش ارزش میشوند. این مالیات شامل معافیت‌هایی نیز میشود که مهمترین آن را می‌توان مسکن ملکی اول افراد (که جنبة مصرفی دارد) دانست. یعنی در صورت معاملة ملک اول، مالک شامل معافیت از پرداخت CGT خواهد شد. در ادامه، تجربة برخی از کشورهای جهان که اقدام به وضع مالیات بر افزایش ارزش کرده‌اند به‌ویژه در حیطه زمین و مسکن، مورد بررسی قرار می‌گیرد.
· انگلیس
در انگلیسCGT بر تمامی املاک و زمین‌های مالکان وضع میشود. میزان این مالیات بر اساس گروه‌های درآمدی کشور تقسیمبندی شده است:
o برای گروه‌های درآمدی زیر 2150 پوند: 10 درصد
o برای گروه‌های درآمدی بین 2150 و 33300 پوند: 20 درصد
o برای گروه‌های درآمدی بالای 33300 پوند: 40 درصد
یعنی هر مالکی باید بر حسب درآمد خود درصدی از مابه التفاوت قیمت خرید و فروش زمین و ملک خود را به صورت مالیات به دولت بپردازد. این قانون مالیاتی معافیت‌هایی نیز دارد که مسکن اصلی و مصرفی افراد یکی از شاخص‌ترین این معافیت‌ها شناخته شده است.
برای معافیت از پرداخت این مالیات در مورد خانة مسکونی، شرایط و ویژگی‌هایی در قانون کشور انگلیس بیان شده است که شامل موارد زیر است:
o فرد مورد نظر هم مالک باشد و هم در ملک مورد نظر سکونت داشته باشد.
o در مدت زمان مالکیت، ملک برای اهداف دیگری به جز کاربری مسکونی مورد استفاده قرار نگرفته باشد.
o مساحت کل ملک از 5000 متر مربع تجاوز نکند.
اگر مالکی صاحب بیش از یک خانه باشد، باید یکی از خانههای خود را به عنوان خانة اصلی انتخاب کند. افراد متأهل تنها می‌توانند یک خانه را به عنوان خانة اصلی معرفی کنند. بدین معنی که معافیت خانة اول از مالیات، بر مبنای خانوار است، نه فرد [[3]].
· کانادا
میزان مالیات بر افزایش ارزش در کانادا به‌صورت عمومی معادل 50 درصد است. در این کشور مسکن اولیه و مسکونی افراد از مالیات معاف شده است. مؤدیان مالیاتی تنها می‌توانند یکی از املاک خود را به عنوان ملک اصلی برای یک سال خاص مالیاتی معرفی کنند. علاوه بر آن از سال 1981 میلادی به بعد به ازای هر خانوار تنها یک مسکن به عنوان ملک اصلی در نظر گرفته میشود.
مساحت ملک مورد نظر می‌تواند حداکثر تا یک و نیم هکتار باشد. ملک مورد نظر باید برای یک سال خاص متعلق به مالک بوده و در آن سکونت داشته باشد.
· فرانسه
در فرانسه نیز مانند دیگر کشورها، CGT بر نقل و انتقال املاک وضع میشود. تفاوت قیمت خرید و قیمت نهایی فروش مبنای مالیاتی CGT است. در صورتی که مودی مالیاتی ساکن فرانسه باشد، درصد CGT معادل 27 درصد است و در غیر اینصورت نرخ این مالیات معادل 16 درصد خواهد بود. در این کشور نیز مالکانی که در فرانسه زندگی می‌کنند ملک اولشان از مالیات معاف است.
· ایالات متحدة آمریکا
در آمریکا ایالت‌های مختلفی اقدام به وضع مالیات بر افزایش ارزش می‌کنند که ملک اول و مسکونی افراد از پرداخت این مالیات معاف است. ایالت نیوجرسی آمریکا از این نمونه است. در این ایالت، مسکن مصرفی و اول افراد مجرد تا رقم 000/250 دلار و مسکن مصرفی و اول افراد متأهل تا رقم 000/500 دلار از مالیات بر درآمد ایالتی و فدرال معاف است. شایان ذکر است که در این ایالت اگر مالک، صاحب بیش از یک خانه باشد، تنها ملک اصلی وی معاف از مالیات است.
ملک مورد نظر باید طی یک دورة 5 ساله قبل از انجام معامله حداقل به مدت 2 سال در مالکیت و سکونت فرد باشد. این دوره 2 ساله می‌تواند به صورت پراکنده در طول 5 سال صورت گرفته باشد.
· دانمارک
در کشور دانمارک بنابر قانون «مالیات بر افزایش ارزش سرمایه»، میزان 59 درصد از سود ناشی از افزایش قیمت دارایی‌های حقیقی به عنوان CGT اخذ میشود. بر طبق این مالیات معافیت‌های مختلفی نیز شامل حال مشمولین مالیاتی میشود که مهمترین آن فروش مسکن ملکی اول افراد است.
· ایرلند
نرخ CGT در این کشور معادل 20 درصد بوده و معافیت‌هایی نظیر فروش زمین‌های کشاورزی، املاک مسکونی اول، نقل و انتقال بین زوجین نیز در قانون لحاظ شده است.
· نروژ
میزان مالیات بر سود سرمایه در کشور نروژ برابر 28 درصد بوده و در اغلب موارد مالیاتی بر فروش ملک اول و مصرفی افراد وضع نمی‌شود.
· چین
کشور چین به منظور کنترل افزایش قیمت مسکن اقدام به وضع مالیات 20 درصدی به سود ناشی از فروش مسکن نموده است [[4]].
· کرة جنوبی
کرة جنوبی از سال 2007 میلادی اقدام به تشدید قانون CGT به منظور پایدار کردن بازار زمین و مسکن توسط کنترل سوداگری در این بازار کرده است. درصد CGT در این کشور معادل 60 درصد بوده و دولت برای کنترل شدیدتر بر بازار، به جای قیمتهای تعیین شده توسط دولت، اقدام به وضع این مالیات بر مبنای قیمت واقعی معامله کرده است.
· اسپانیا
کشور اسپانیا در کنار انواع مالیاتهای دیگر اقدام به وضع CGT بر نقل و انتقال دارایی‌ها کرده است. بنابر آخرین تغییراتی که در سال 1996 در قانون CGT این کشور انجام شده است، مالکان غیر اسپانیایی موظف به پرداخت نرخ ثابت 35 درصد افزایش ارزش املاک خود در اسپانیا هستند. این رقم برای مالکان اسپانیایی معادل 20 درصد از افزایش ارزش املاک است.
بنابر این قانون، مسکن اول و مصرفی مالکان اسپانیایی به‌طور کامل از پرداخت CGT معاف است. علاوه بر آن مالکانی که سنشان از 65 سال بالاتر باشد نیز بطور کامل از این مالیات معاف هستند.
شایان ذکر است که کشورهای دیگری نظیر برزیل، چین، لهستان، ایسلند، هند و ... نیز اقدام به وضع و اخذ این مالیات کرده‌اند [[5]].
5ـ ملاحظات اجرایی و ابهامات موجود
بستة سیاستی کنترل کنندة سوداگری در بازار زمین و مسکن نیازمند ملاحظات اجرایی متعددی است که در این بخش به این ملاحظات اشاره خواهد شد.
5ـ1ـ ارزش‌گذاری[10]
شاید بتوان ارزش‌گذاری را مهمترین بخش اجرای یک سیاست مالیاتی در نظر گرفت. ارزش‌گذاری به منظور اخذ مالیات را می‌توان به دو روش کلی خود اظهاری و استفاده از دفترچه بهای معاملاتی املاک انجام داد. روش خود اظهاری هرچند هزینه‌های اجرایی را پایین آورده و سازوکار اداری اجرای قوانین مالیاتی را تسهیل می‌بخشد اما با آفت ثبت غیر واقعی قیمتها و درصد بالای فرار مالیاتی همراه است. برای مثال درصورت اجرای نظام خوداظهاری، در مورد مالیات بر معاملات مکرر فروشنده به دنبال ثبت پایین قیمت فروش است تا از این مالیات فرار کند. در مورد مالیات بر افزایش ارزش ملک نیز با توجه به معافیت تقاضای مصرفی از پرداخت CGT، در صورتی که معامله بین یک تقاضای سوداگرانه و یک تقاضای مصرفی رخ دهد، امکان فرار بالای مالیاتی با ثبت غیر واقعی قیمتها برای سوداگر وجود دارد.
با توجه به مطالب بیان شده، اتخاذ نظام خوداظهاری برای تعیین قیمت املاک می‌تواند منجر به بی‌اثر شدن کل نظام مالیاتی شود. به همین منظور تعیین قیمت رسمی تنها راه‌کار پیش روی ارزش‌گذاری می‌باشد. راه‌کار اجرایی برای این منظور به‌روز کردن قیمتهای موجود در دفترچه‌بهای معاملات املاک بر اساس قیمتهای واقعی بصورت دوره‌ای (برای مثال هر یک سال یک بار) است.
5ـ2ـ پایگاه داده[11]
عدم وجود یک پایگاه داده دقیق و به‌روز در حوزة زمین و مسکن در کشور، از مهمترین چالش‌های پیش روی اجرای سیاستهای مالیاتی به منظور کنترل سوداگری است. با این وجود به دلیل اینکه مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن و معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال و از فروشنده اخذ میشود، می‌توان از زمان اجرای مالیات با در نظر گرفتن تمهیدات قانونی، نهادی و زیرساختی، اقدام به تشکیل و به‌روز کردن پایگاه دادة زمین و مسکن کرد.
5ـ3ـ انتقال بار مالیاتی به مصرف کننده
یکی از مهمترین نگرانی‌های موجود در اخذ مالیات بر زمین و مسکن انتقال بار مالیاتی به خریدار است. بنابراین نظام مالیاتی مورد نظر در این بخش باید به نحوی تدوین شود که کمترین تأثیرات منفی را بر تقاضای مصرفی داشته باشد. البته این موضوع در شرایطی اتفاق خواهد افتاد که خریدار قدرت انتخاب نداشته باشد. به عبارت دیگر تقاضا برای زمین و مسکن به نحوه قابل ملاحظه‌ای از عرضه پیشی گرفته باشد. بنابراین همانگونه که پیش از این نیز اشاره شد، طراحی نظام مالیاتی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن باید در کنار سیاستهای افزایش تولید و عرضة مسکن دیده شود. با این وجود باید توجه داشت به‌دلیل اینکه نظام مالیاتی ارائه شده سوداگری را در مراحل مختلف زمانی مشمول بار مالیاتی میکند (درصدهای تصاعدی مالیات بر معاملات مکرر) و از سوی دیگر تقاضای مصرفی و سرمایهای مولد را از پرداخت مالیات معاف میسازد، امکان انتقال بار مالیاتی به خریدار توسط تقاضای سوداگرانه کاهش می‌یابد.
از سوی دیگر با توجه به آثار وضع عوارض شهری نظیر مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر زمین‌های بایر شهری و مالیات بر خانههای خالی در تخصیص بهینة منابع موجود و افزایش عرضه، طراحی بستة مالیاتی با در نظر گرفتن این عوارض محلی در کنار مالیاتهای کنترل سوداگری، می‌تواند منجر به کاهش انتقال بار مالیاتی به خریدار شود.
از طرف دیگر با تعیین درصد مناسب مالیاتی و اتخاذ سیاستهای اجرایی مناسب همچون ایجاد تأخیر زمانی بین اعلام قانون و اجرای آن، می‌توان با فراهم آوردن فرصت عرضة زمین و مسکن بدون بار مالیاتی برای مالکان و نسبت به کاهش انتقال بار مالیاتی به مصرف کننده اقدام کرد، که در ادامه آورده خواهد شد.
5ـ4ـ تعیین درصد مناسب مالیاتی
برای تعیین درصد مناسب مالیاتی باید به نکات زیر توجه کرد:
o وضع درصد بالای مالیاتی منجر به کاهش عرضه و افزایش فرار مالیاتی میشود (معاملات غیر رسمی). تجربیات کشورهای جهان نشان داده است که وضع درصدهای بالای CGT می‌تواند مانع از عرضة زمین و مسکن به بازار شده و حتی افزایش قیمت را نیز به دنبال داشته باشد. برای مثال تجربة کشور انگلستان در سال‌های پس از جنگ جهانی دوم در وضع نرخ 100 درصدی مالیات بر CGT نه تنها منجر به حل مسائل بازار زمین و مسکن نشد بلکه افزایش قیمت زمین و مسکن را به دنبال داشت. این شرایط موجب شد تا با تغییر دولت در سال 1951 میلادی این مالیات حذف شود [[6]].
o وضع درصد پایین مالیاتی منجر به کاهش اثربخشی مالیات برای کنترل سوداگری میشود.
o تعیین درصد مالیاتی باید به گونه‌ای صورت پذیرد که شیب تأثیرات این نوع از مالیات بر بازار زمین و مسکن معقول باشد. این امر با توجه به رفتارهای پیچیده و غیر قابل پیش‌بینی بازار زمین و مسکن بسیار حایز اهمیت است.
با در نظر گرفتن نیاز به طراحی بستة مالیاتی شامل مالیاتهای فوق و عوارض شهری (مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر خانههای خالی) علاوه بر تعیین درصد مناسب برای هر کدام از مالیاتهای ذکر شده به‌صورت منفک، درصدهای هر کدام از این مالیات‌ها باید در تناسب با یکدیگر مشخص شود.
5ـ5ـ جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای
انجام معاملات قولنامه‌ای و بدون انتقال سند رسمی، یکی از راه‌کارهای فرار از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر و افزایش ارزش زمین و مسکن است. یکی موانع پیش روی این گونه معاملات، معافیت ملک اول و مصرفی از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش است، چرا که اگر فردی اقدام به فروش ملک مصرفی اول خود بدون انتقال سند کند، پایگاه داده، ملک مورد نظر را کماکان ملک اول فرد تلقی میکند. در اینصورت اگر فرد، ملکی دیگری خریداری کند، آن ملک، ملک دوم فرد تلقی خواهد شد و هنگام معاملة آتی برای ملکی که خریداری کرده، موظف به پرداخت مالیات بر افزایش ارزش با توجه به درصد CGT ملک دوم است (که بسیار بالاتر از ملک اول است).
علاوه بر این می‌توان مالیات بر افزایش ارزش تمامی املاک دوم و بیشتر را در یک دوره زمانی معین (برای مثال 7 سال) حتی اگر معامله‌ای روی آن صورت نگرفته باشد، بر اساس مابه‌التفاوت آخرین قیمت دفترچه بهای املاک و آخرین قیمت خریداری ملک، دریافت کرد.
در کنار اقدامات فوق می‌توان اقدامات قانونی‌ای دیگری نظیر حذف وکالت بلاعزل و مدت‌دار کردن فروش وکالتی را نیز به منظور جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای اجرا کرد.
5ـ6ـ نحوة عبور از دوران گذار اجرای سیاست
در صورتیکه به محض تصویب قانون مالیات بر انجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن این قانون به اجرا درآید، این امکان وجود دارد که تقاضاهای سوداگرانه‌ای که پیش از این زمان اقدام به خرید زمین و مسکن کرده‌اند، به دلیل بار مالیاتی تحمیل شده بر آنها، اقدام به عرضة زمین و مسکن خود به بازار نکنند؛ این امر منجر به کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار و به تبع آن افزایش قیمت میشود. برای جلوگیری از بروز چنین شرایطی، اجرای قانون با تأخیر زمانی نسبت به تصویب قانون فرصتی را برای تقاضاهای سوداگرانه ایجاد میکند تا املاک خود را بدون وجود بار مالیاتی در بازار عرضه کنند.
برای این منظور با فرض به‌روز شدن دفترچه بهای معاملات املاک پیش از تصویب قانون، باید قانون مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن با در نظر گرفتن یک مهلت زمانی (برای مثال 6 ماه) پس از تصویب قانون به اجرا درآید. یعنی در مهلت زمانی ذکر شده هر فروشنده‌ای که اقدام به فروش ملک خود در بازار کند، از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر معاف خواهد بود. پس از گذشت مهلت زمانی مورد نظر، مالیات بر معاملات مکرر با مبداء زمانِ تصویب قانون، از تمامی فروشندگان ملک، اخذ خواهد شد. قابل ذکر است یکسان بودن مبداء زمانی برای محاسبة فاصلة زمانی بین خرید و فروش ملک با زمان تصویب قانون، امکان خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون ـ که شامل معافیت از مالیات بر انجام معاملات مکرر است ـ را از تقاضاهای سوداگرانه می‌گیرد؛ چرا که در اینصورت اگر تقاضاهای سوداگرانه اقدام به خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون بگیرند و پس از اجرای قانون اقدام به فروش ملک مورد نظر کنند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد.
از طرف دیگر به دلیل عدم وجود قیمت ثبت شده واقعی املاک پیش از بروز کردن دفترچه‌ها، امکان اخذ مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن در دور اول معاملات پس از تصویب قانون وجود نخواهد داشت. به همین دلیل دور اول معاملات پس از تصویب قانون از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن معاف هستند. بدین معنی که اگر کسی ملکی را پیش از تصویب قانون خریداری کرده و پس از تصویب قانون بفروشد، از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن معاف است. اما اگر ملکی پس از تصویب قانون خریداری شده و سپس فروخته شده باشد، مابه التفاوت آخرین قیمت دفترچه بهای معاملات املاک در هنگام فروش و خرید مبنای پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن خواهد بود.
6ـ جمع‌بندی
الف) اتخاذ و اجرای «سیاستهای طرف عرضه» در بازار زمین و مسکن هر چند اقدامی کاملاً اصولی و مطابق با تجربیات اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل معضل مسکن در شرایط مشابه کشور ایران است اما در صورتی که با سیاستهای تکمیلی و ضربتی نظیر «کنترل سوداگری» در این بازار همراه نشود، دولت قادر به تأمین «مسکن متناسب با نیاز[12]» خانوار نخواهد بود؛ چراکه بازار زمین و مسکن به دلیل شرایط و ویژگی‌های خاص خود، خاستگاه بسیاری از انگیزه‌های سوداگرانه است که با عملکرد خود مانع از ایجاد ثبات در بازار زمین و مسکن خواهد شد.
ب) تجربیات جهانی نشان می‌دهد که اتخاذ سیاستهای مالیاتی مهمترین سیاستی است که می‌تواند منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شود. اما در اتخاذ سیاستهای مالیاتی باید به این دو نکته توجه داشت که اولاً سیاست مورد نظر تمامی تقاضاهای سرمایهای مخرب یا سوداگرانه را در بازار زمین و مسکن هدف قرار دهد و ثانیاً این سیاست تأثیری بر تقاضاهای سرمایهای مولد و مصرفی در بازار نداشته باشد.
ج) تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن به دو صورت عمل میکند: الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه با هدف امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده. به منظور کنترل فعالیت‌های نوع اول سوداگری، مالیات بر انجام معاملات مکرر زمین و مسکن و به منظور کنترل فعالیت‌های نوع دوم سوداگری مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) پیشنهاد میشود. مالیات بر انجام معاملات مکرر به‌صورت پلکانی بر حسب زمان انجام معامله و بر مبنای کل ارزش فروش ملک هنگام معامله از فروشنده اخذ میشود. مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن نیز بر مبنای مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش ملک در هنگام معامله از فروشنده اخذ میشود. املاک مصرفی و اول افراد و مالکانی که در مدت زمان معینی (برای مثال تا 4 سال پس از اخذ پروانه) اقدام به تبدیل خانههای کلنگی یا زمین‌های بایر به واحدهای نوساز کرده و این واحدها را در بازار فروخته باشند، از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن معاف خواهند بود.
د) اجرای قانون مالیاتی بیان شده نیازمند ملاحظات متعددی است. نخستین و مهمترین ملاحظه اجرایی ارزش‌گذاری است. به دلیل وجود امکان فرار مالیاتی و ثبت غیر واقعی قیمتها در صورت خود اظهاری، تعیین ارزش معاملات نیازمند به‌روز کردن دفترچه‌بهای معاملات املاک به‌صورت منظم است. از دیگر سو عدم وجود یک پایگاه داده دقیق و به‌روز در حوزة زمین و مسکن در کشور، از مهمترین چالش‌های پیش روی اجرای سیاستهای مالیاتی به منظور کنترل سوداگری است.
ه) یکی از مهمترین ابهامات موجود پیش روی اجرای سیاستهای مالیاتی ذکر شده، انتقال بار مالیاتی به خریدار است. در انتقال بار مالیاتی باید به این نکته توجه داشت که سیاست مالیاتی، مکمل سیاست افزایش عرضه است. در صورت اجرای توأمان این دو سیاست، انگیزه‌های سوداگرانه قادر به انتقال بار مالیاتی خود به تقاضاهای مصرفی نخواهند بود. همچنین سازوکار نظام مالیاتی ارائه شده که از یک سو در مراحل مختلف زمانی با سوداگری مقابله میکند و از سوی دیگر تقاضاهای مولد و مصرفی را از پرداخت مالیات معاف میسازد، منجر به کاهش انتقال بار مالیاتی توسط سوداگر به خریدار میشود. از سوی دیگر مالیاتهای بیان شده برای کنترل سوداگری در کنار عوارض شهری نظیر مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر زمین‌های بایر و خانههای خالی ـ که منجر به تخصیص بهینة منابع و افزایش عرضه میشوند ـ باید به‌صورت یک بستة مالیاتی دیده شوند.
و) تعیین درصد مناسب مالیاتی نیز از نکات حایز اهمیت قانون مالیات بر معاملات مکرر و افزایش ارزش زمین و مسکن است. این درصد نه باید آنقدر بالا باشد که مانع از عرضه شود و نه آنقدر پایین باشد که فاقد اثربخشی باشد. علاوه بر آن درصدهای مالیاتی باید در بسته مالیاتی مورد نظر در تناسب با هم در نظر گرفته شوند.
ز) انجام معاملات غیر رسمی و قولنامه‌ای از دیگر چالش‌های پیش روی اجرای قوانین مالیاتی مذکور است. برای این منظور می‌توان با اقدامات قانونی‌ای دیگری مانند حذف وکالت بلاعزل و مدت‌دار کردن فروش وکالتی مانع از انجام معاملات قولنامه‌ای شد.
ح) در صورت اجرای قانون مالیات بر انجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن به‌محض تصویب، امکان کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار وجود دارد. برای جلوگیری از بروز چنین شرایطی باید اجرای قانون با تأخیر زمانی نسبت به تصویب قانون انجام پذیرد تا تقاضاهای سوداگرانة مذکور فرصت عرضة املاک خود را بدون وجود بار مالیاتی در بازار داشته باشند.
*گروه «سیاست‌گذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران
: منابع7ـ فهرست منابع
[1]. Speculative
[2]. Externalities
[3] ـ اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران
[4]- اين نوع ماليات به استناد ماده 59 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 با اصطلاحاتي در سال 71 از نقل و انتقالات املاك وصول ميشود، مبناي اين نوع ماليات شامل درآمد حاصل از نقل و انتقالات املاك غير تجاري و نقل و انتقالات حق واگذاري (سرقفلي) املاك تجاري است.
[5]ـ دولت در لایحۀ «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضۀ مسکن» در سال 1386 قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را گنجاند که به تصویب مجلس شورای اسلامی نیز رسید. این قانون مالكان زمینهایی را كه قابلیت ساخت و ساز مسكونی دارند، مكلّف كرد در صورتی كه به ساخت مسكن در این زمینها اقدام نكنند، باید سالانه 12 درصد ارزش معاملاتی زمین بر اساس دفترچه‌بهای معاملات املاک، مالیات بپردازند. شایان ذکر است در حال حاضر این قانون مراحل نهایی ابلاغ را طی میکند.
[6]ـ بنابر این قانون که مصوب سال 1347 است، تمامی مالکان املاک شهری موظف به پرداخت 5 در هزار (نیم درصد) مجموع ارزش اعیان و عرصة ملک خود به‌صورت سالانه به شهرداریها هستند. گفتنی است که تعیین قیمت این عوارض بر اساس دفترچه‌بهای معاملات املاک است که توسط وزارت اقتصاد و امور دارایی منتشر میشود.
[7]ـ شورای شهر تهران در تاریخ 12/11/82 اقدام به تصویب این مصوبه نموده است. بنابر این مصوبه به شهرداری تهران اجازه داده میشود با رعایت مقررات، نسبت به اخذ عوارض سالانه از اراضی و املاک بلااستفاده، خالی یا متروکه به مأخذ 20 درصد قیمت منطقه‌ای موضوع دفترچه‌بهای معاملات املاک ماده 64 قانون مالیات های مستقیم به ازای هر مترمربع، اقدام کند.
[8]. Capital Gains Tax
[9]. Real Estate
[10]. Valuation
[11]. Data Center
[12]. Affordable Housing
[[1]]. دهقان، میثم، «نقش بازار زمین و مسکن در تورم عمومی کشور»، گزارش‌های تحلیلی گروه «سیاست‌گذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، شمارة دوم، فرودین ماه 1387
[[2]]. بیانات مقام معظم رهبری در دیدار اعضای هیأت دولت، شهریورماه 1386
[3]. www.wikipedia.org
[4].www.china-embassy.org
[5]. www.propertyinspain.net
[6]. Land Value Taxation, an applied analysis
بخش زمین و مسکن از جمله بخش‌های اصلی اقتصاد کشور است که علیرغم تجربه چندین دهه سیاست‌گذاری، کماکان به عنوان مهمترین مشکل و معضل اقتصادی خانوار باقی مانده است. این در حالی است که مشکلات اقتصادی موجود در این بخش با توجه به تأثیرات بالای بیرونی خود، منجر به ایجاد معضلات کلان اقتصادی در کشور نیز شده است [[1]]. هرچند جایگزین شدن سیاست تحریک تقاضا با سیاست افزایش عرضه در دولت نهم نوید بهبود وضعیت این بخش را میداد اما میان‌مدت بودن زمان نتیجه دادن سیاستهای اتخاذ شده در بخش عرضة مسکن نظیر طرح «مسکن مهر»، «ضرورت انجام اقدامات ضربتی» [[2]] به منظور کاهش تقاضای غیر مصرفی خرید زمین و مسکن «کنترل سوداگری» را از سوی برنامه‌ریزان و دولت‌مردان نمایان میسازد.
تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل مشکل مسکن نشان داده است که همواره به منظور اثربخشی سیاستهای اتخاذ شده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، نیاز به طراحی و اجرای سیاستهای کنترل کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن وجود دارد. مهمترین ابزار کنترلی دولتها در بازار زمین و مسکن به منظور کنترل سوداگری در خرید و فروش، «ابزارهای مالیاتی» است.
در این راستا و با توجه به مطالب فوق، تصمیم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادی و تأکید ریاست محترم جمهور در سخنرانی 22 بهمن‌ماه سال 1386 بر اصلاح نظام مالیاتی به عنوان یکی از مهمترین بخش‌های نظام اقتصادی کشور، امری بجا و ضروری است.
اصولاً نظام‌های مالیاتی با سه هدف:
o کسب درآمد به منظور ارائة کالاها و خدمات رفاهی عمومی
o کنترل سوداگری
o تخصیص بهینة منابع
طراحی و اجرا میشوند. متأسفانه نظام مالیاتی کنونی کشور بیشتر بر هدف اول متمرکز شده و کمتر افزایش هزینه‌های فعالیت‌های سوداگرانه را هدف قرار داده است.
در این گزارش با بررسی انواع مالیاتهایی که می‌تواند دولت را در راستای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن یاری دهد، بر لزوم ایجاد تغییرات قانونی و زیرساختی در نظام مالیاتی کشور در بخش زمین و مسکن تأکید شده و تجربیات کشورهای مختلف جهان نیز در این عرصه مورد بررسی قرار گرفته است. در پایان نیز سعی خواهد شد تا با در نظر گرفتن شرایط کنونی کشور و ملزومات اجرایی، راه‌کار پیاده‌سازی «نظام مالیاتی کنترل کنندة سوداگری» در بازار زمین و مسکن کشور ارائه شود.
نکته‌ای که باید بدان توجه داشت این است که در این گزارش تنها ساختارهای مالیاتی که توسط دولت‌های مرکزی اجرا و اخذ میشود مورد نظر است. واضح است که نظام‌های عوارض شهری که متولی آن دولت‌های محلی (شهرداریها) هستند نیز به عنوان نظام‌های مکمل محلی، در جهت کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و استفادة بهینه از منابع زمین شهری موجود، مؤثر و لازم هستند.
2ـ سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
در بازار زمین و مسکن همانند سایر بازارها، تقاضاهای موجود بر اساس ماهیت تقاضای شکل گرفته تقسیمبندی میشوند. بدین صورت که بنابر میزان مصرف، جذابیت براي سرمایهگذاری، محدودیت تولید، ضروری بودن برای خانوار (نوع، میزان و نیاز به کالا یا خدمات عرضه شده) و... تقاضاهای موجود به دو بخش مصرفی و سرمایهای تقسیمبندی میشوند:
2ـ1ـ تقاضای مصرفی
تقاضایی است که جهت تأمین نیاز مصرفی خود در بازار زمین (خرید زمین به منظور ساخت مسکن) و مسکن حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف میکند.
2ـ2ـ تقاضای سرمایهای
تقاضایی است که برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار زمین و مسکن حضور پیدا میکند. تقاضای سرمایهای نیز خود به دو بخش تقاضای سرمایهای مولد و تقاضای سرمایهای مخرب تقسیم میشود.
2ـ2ـ1ـ تقاضای سرمایهای مولد
سوداگری تقاضایی است که با انگیزة درآمدزایی و کسب سود معقول و با هدف تولید و عرضه مسکن وارد بازار زمین و مسکن میشود.
2ـ2ـ2ـ تقاضای سرمایهای مخرب یا سوداگرانه[1]
تقاضای سرمایهای مخرب یا به تعبیری سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار، اقدام به خرید و فروش در بازار زمین و مسکن میکند.
ناهمگن بودن، غیر قابل جانشین و غیر قابل تجارت بودن زمین و مسکن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات برونی[2] و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، همه و همه منجر به این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد.
حضور بالای این نوع از تقاضا در بازار زمین و مسکن با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن عرضة آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن میشود. این نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمین و مسکن عملکرد این بازار را به دو صورت تحت تأثیر خود قرار می‌دهد:
ا) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر
ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده
شکل (1) تقسیمبندی تقاضا را در بازار زمین و مسکن نشان می‌دهد. بنابر آنچه بیان شد و با توجه به مسوولیت دولت در تأمین مسکن خانوارهای ایرانی بر مبنای قانون اساسی[3]، دولت موظف به کنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است. دولت باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاستهای مناسب برای هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید و عرضة مسکن و افزایش هزینة انگیزه‌های سوداگرانه و غیر مولد، از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری کند.
شکل(1): تقسیمبندی تقاضا در بازار زمین و مسکن
سوداگری بنابر تجربة جهانی مهمترین ابزاری که دولتها برای این منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالیاتی به منظور افزایش هزینة تقاضاهای سوداگرانه است. این تجربیات می‌تواند با توجه به شرایط کنونی کشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور کار دولت و مجلس قرار گیرد.
3ـ مشکلات کنونی نظام مالیاتی کشور در بخش زمین و مسکن
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت عدم وجود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی[4]» تنها مالیاتی است که به‌صورت سراسری در کشور از بازار زمین و مسکن اخذ میشود[5]. البته علاوه بر این دو مالیات، «عوارض تراکم صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری[6]» و «عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری[7]» عوارضی هستند که توسط شهرداریها اخذ میشوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی، در حیطة قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند.
مهمترین مشکل در حیطه قوانین موجود را شاید بتوان عدم کارکرد این قوانین در جهت کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن دانست. «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» مالیاتی است که با هدف کسب درآمد ناشی از انجام معاملات و بر مبنای 5 درصد از ارزش دفترچه‌بهای معاملات املاک اخذ میشود. این مالیات از یک سو به دلیل عدم هدف‌گیری فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و از سوی دیگر به دلیل مأخذ بسیار پایین آن (دفترچه‌بهای معاملات املاک) قادر به تأثیرگذاری بر سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن نیست. علاوه بر آن «مالیات بر اراضی بایر شهری» نیز با اینکه می‌تواند با افزایش هزینة نگه‌داری آن توسط مالکان منجر به افزایش عرضه زمین‌های شهری شود، به دلیل مبنای پایین آن (ارزش دفترچه‌بهای معاملات املاک) فاقد هرگونه اثرگذاری بازار زمین و مسکن خواهد بود که نیازمند به روز شدن دفترچه بهای معاملات املاک است.
قوانین مرتبط با عوارض شهری اعم از عوارض نوسازی و عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری نیز، هم به دلیل هدف قرار دادن املاک و اراضی خالی و بلااستفاده به تنهایی و هم به دلیل ناچیز بودن میزان این عوارض، تأثیر قابل توجهی بر روی سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن ندارند. همچنین در عوارض نوسازی، در نظر گرفتن ارزش‌های دفترچه‌بهای معاملات املاک در محاسبة عوارض، عملاً منجر به بروز بی‌عدالتی در اخذ این عوارض شده است. برای مثال عوارض یک آپارتمان 100 متری در منطقة الهیة شهر تهران تفاوت چندانی با آپارتمان‌های مشابه آن در خیابان ابوذر ندارد. علاوه بر آن عوارض تراکم صدور پروانه، خود کارکرد ضد تولید داشته و تولید کننده را جریمه میکند، در صورتیکه رویکرد جهانی، اخذ عوارض از مصرف کننده به‌جای تولید کننده است.
4ـ معرفی نظام مالیاتی کنترل کنندة سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی میشود باید قابلیت مقابله با هر دو عملکرد تقاضاهای سوداگرانه در بازار (که در بخش 2 بیان شد) را داشته باشد؛ چرا که سرمایهگذاری در خرید ملک غیر مصرفی به‌جای سرمایهگذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیر مولد مانند خرید و فروش مسکن میشود که ما به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود؛ بلکه باعث افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن شده که به دنبال آن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متأثر از این افزایش قیمت خواهند شد. برای این منظور باید بستة مالیاتی مورد نظر با «مالیات بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضاهای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» (CGT[8]) برای مهار خرید و نگه‌داری املاک به امید کسب سود در آینده، طراحی شود که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
4ـ1ـ مالیات بر معاملات مکرر
مالیات بر معاملات مکرر برای کنترل فعالیت‌های سوداگرانه‌ای است که با هدف کسب سود ناشی از انجام معاملات مکرر وارد بازار میشوند. این مالیات به صورت درصدی از کل ارزش ملک در هنگام خرید و فروش و از فروشنده اخذ میشود. به منظور کنترل سوداگری در انجام معاملات مکرر، این مالیات به صورت پلکانی و بر حسب فاصلة زمانی بین معامله خرید قبلی و معامله فروش کنونی در نظر گرفته میشود. بدین معنی که هر چه زمان انجام معامله کوتاه‌تر باشد، درصد مالیاتی بیشتر خواهد شد. به‌طور مثال اگر ملک خریداری شده در سال اول بعد از خرید، فروخته شود نرخ مالیات معادل 10 درصد ارزش واقعی ملک خواهد بود. این رقم از سال پنجم به بعد به 1 درصد ارزش واقعی تنزل خواهد کرد.
علاوه بر این، وضع مالیات بر انجام معاملات مکرر تنها هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن را افزایش می‌دهد و تأثیری بر هزینه تقاضاهای مصرفی و سرمایهای مولد ندارد. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضاهای سرمایهای مخرب تأثیرات ضد تورمی خواهد داشت.
نکتة قابل توجه اینکه مالیات فوق به علت درصد پایین در سال‌های بعدی، قادر به کنترل سوداگری در بازار ـ که با نگه‌داری ملک به امید کسب سود در آینده صورت می‌گیرد ـ نیست. بنابراین نیاز به مالیات دیگر نیز وجود دارد که انگیزه کسب سود با نگه‌داری ملک را برای سوداگران کاهش دهد.
4ـ2ـ مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن «CGT»
در دنیا برای کنترل انگیزه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود بجای سرمایهگذاری در تولید اقدام به خرید زمین و مسکن می‌کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن یا CGT وضع میشود. در این نوع از مالیات درصدی از «افزایش ارزش» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده به عنوان مالیات دریافت میشود. همچنین ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این مالیات معاف است.
با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینة این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن افزایش می‌دهد و تأثیری بر هزینة تقاضای مصرفی و سرمایهای مولد ندارد. کسانی که زمین یا خانة کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحدهای نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا 4 سال پس از اخذ پروانه) این واحدها را به بازار عرضه می‌کنند، از این مالیات معاف خواهند بود. از طرفی دیگر مهلت زمانی ایجاد شده (تا 4 سال) جهت معافیت تولیدکنندگان، باعث خواهد شد که دیگر مدت ساخت و ساز به علت نگه‌داری سازنده برای کسب سود بیشتر در آینده، بالا نرفته و سرعت در ساخت و ساز افزایش یابد. این موضوع باعث خواهد شد بستر مناسبی جهت ورود تکنولوژی‌های جدید به بازار مسکن شکل بگیرد.
شکل (2) نمایی از سیاستهای دولت برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن را با توجه به عملکرد سوداگری در این بازار نشان می‌دهد.
شکل(2): سیاستهای دولت برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن با توجه به عملکرد سوداگری در این بازار
4ـ2ـ1ـ تجربة جهانی مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن
در بسیاری از کشورهای جهان قانون مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) اجرا میشود. در این کشورها در کنار دارایی‌هایی نظیر سهام و مانند آن، دارایی‌های حقیقی شامل زمین و مسکن[9] از مهمترین سرمایه‌هایی هستند که مشمول مالیات بر افزایش ارزش میشوند. این مالیات شامل معافیت‌هایی نیز میشود که مهمترین آن را می‌توان مسکن ملکی اول افراد (که جنبة مصرفی دارد) دانست. یعنی در صورت معاملة ملک اول، مالک شامل معافیت از پرداخت CGT خواهد شد. در ادامه، تجربة برخی از کشورهای جهان که اقدام به وضع مالیات بر افزایش ارزش کرده‌اند به‌ویژه در حیطه زمین و مسکن، مورد بررسی قرار می‌گیرد.
· انگلیس
در انگلیسCGT بر تمامی املاک و زمین‌های مالکان وضع میشود. میزان این مالیات بر اساس گروه‌های درآمدی کشور تقسیمبندی شده است:
o برای گروه‌های درآمدی زیر 2150 پوند: 10 درصد
o برای گروه‌های درآمدی بین 2150 و 33300 پوند: 20 درصد
o برای گروه‌های درآمدی بالای 33300 پوند: 40 درصد
یعنی هر مالکی باید بر حسب درآمد خود درصدی از مابه التفاوت قیمت خرید و فروش زمین و ملک خود را به صورت مالیات به دولت بپردازد. این قانون مالیاتی معافیت‌هایی نیز دارد که مسکن اصلی و مصرفی افراد یکی از شاخص‌ترین این معافیت‌ها شناخته شده است.
برای معافیت از پرداخت این مالیات در مورد خانة مسکونی، شرایط و ویژگی‌هایی در قانون کشور انگلیس بیان شده است که شامل موارد زیر است:
o فرد مورد نظر هم مالک باشد و هم در ملک مورد نظر سکونت داشته باشد.
o در مدت زمان مالکیت، ملک برای اهداف دیگری به جز کاربری مسکونی مورد استفاده قرار نگرفته باشد.
o مساحت کل ملک از 5000 متر مربع تجاوز نکند.
اگر مالکی صاحب بیش از یک خانه باشد، باید یکی از خانههای خود را به عنوان خانة اصلی انتخاب کند. افراد متأهل تنها می‌توانند یک خانه را به عنوان خانة اصلی معرفی کنند. بدین معنی که معافیت خانة اول از مالیات، بر مبنای خانوار است، نه فرد [[3]].
· کانادا
میزان مالیات بر افزایش ارزش در کانادا به‌صورت عمومی معادل 50 درصد است. در این کشور مسکن اولیه و مسکونی افراد از مالیات معاف شده است. مؤدیان مالیاتی تنها می‌توانند یکی از املاک خود را به عنوان ملک اصلی برای یک سال خاص مالیاتی معرفی کنند. علاوه بر آن از سال 1981 میلادی به بعد به ازای هر خانوار تنها یک مسکن به عنوان ملک اصلی در نظر گرفته میشود.
مساحت ملک مورد نظر می‌تواند حداکثر تا یک و نیم هکتار باشد. ملک مورد نظر باید برای یک سال خاص متعلق به مالک بوده و در آن سکونت داشته باشد.
· فرانسه
در فرانسه نیز مانند دیگر کشورها، CGT بر نقل و انتقال املاک وضع میشود. تفاوت قیمت خرید و قیمت نهایی فروش مبنای مالیاتی CGT است. در صورتی که مودی مالیاتی ساکن فرانسه باشد، درصد CGT معادل 27 درصد است و در غیر اینصورت نرخ این مالیات معادل 16 درصد خواهد بود. در این کشور نیز مالکانی که در فرانسه زندگی می‌کنند ملک اولشان از مالیات معاف است.
· ایالات متحدة آمریکا
در آمریکا ایالت‌های مختلفی اقدام به وضع مالیات بر افزایش ارزش می‌کنند که ملک اول و مسکونی افراد از پرداخت این مالیات معاف است. ایالت نیوجرسی آمریکا از این نمونه است. در این ایالت، مسکن مصرفی و اول افراد مجرد تا رقم 000/250 دلار و مسکن مصرفی و اول افراد متأهل تا رقم 000/500 دلار از مالیات بر درآمد ایالتی و فدرال معاف است. شایان ذکر است که در این ایالت اگر مالک، صاحب بیش از یک خانه باشد، تنها ملک اصلی وی معاف از مالیات است.
ملک مورد نظر باید طی یک دورة 5 ساله قبل از انجام معامله حداقل به مدت 2 سال در مالکیت و سکونت فرد باشد. این دوره 2 ساله می‌تواند به صورت پراکنده در طول 5 سال صورت گرفته باشد.
· دانمارک
در کشور دانمارک بنابر قانون «مالیات بر افزایش ارزش سرمایه»، میزان 59 درصد از سود ناشی از افزایش قیمت دارایی‌های حقیقی به عنوان CGT اخذ میشود. بر طبق این مالیات معافیت‌های مختلفی نیز شامل حال مشمولین مالیاتی میشود که مهمترین آن فروش مسکن ملکی اول افراد است.
· ایرلند
نرخ CGT در این کشور معادل 20 درصد بوده و معافیت‌هایی نظیر فروش زمین‌های کشاورزی، املاک مسکونی اول، نقل و انتقال بین زوجین نیز در قانون لحاظ شده است.
· نروژ
میزان مالیات بر سود سرمایه در کشور نروژ برابر 28 درصد بوده و در اغلب موارد مالیاتی بر فروش ملک اول و مصرفی افراد وضع نمی‌شود.
· چین
کشور چین به منظور کنترل افزایش قیمت مسکن اقدام به وضع مالیات 20 درصدی به سود ناشی از فروش مسکن نموده است [[4]].
· کرة جنوبی
کرة جنوبی از سال 2007 میلادی اقدام به تشدید قانون CGT به منظور پایدار کردن بازار زمین و مسکن توسط کنترل سوداگری در این بازار کرده است. درصد CGT در این کشور معادل 60 درصد بوده و دولت برای کنترل شدیدتر بر بازار، به جای قیمتهای تعیین شده توسط دولت، اقدام به وضع این مالیات بر مبنای قیمت واقعی معامله کرده است.
· اسپانیا
کشور اسپانیا در کنار انواع مالیاتهای دیگر اقدام به وضع CGT بر نقل و انتقال دارایی‌ها کرده است. بنابر آخرین تغییراتی که در سال 1996 در قانون CGT این کشور انجام شده است، مالکان غیر اسپانیایی موظف به پرداخت نرخ ثابت 35 درصد افزایش ارزش املاک خود در اسپانیا هستند. این رقم برای مالکان اسپانیایی معادل 20 درصد از افزایش ارزش املاک است.
بنابر این قانون، مسکن اول و مصرفی مالکان اسپانیایی به‌طور کامل از پرداخت CGT معاف است. علاوه بر آن مالکانی که سنشان از 65 سال بالاتر باشد نیز بطور کامل از این مالیات معاف هستند.
شایان ذکر است که کشورهای دیگری نظیر برزیل، چین، لهستان، ایسلند، هند و ... نیز اقدام به وضع و اخذ این مالیات کرده‌اند [[5]].
5ـ ملاحظات اجرایی و ابهامات موجود
بستة سیاستی کنترل کنندة سوداگری در بازار زمین و مسکن نیازمند ملاحظات اجرایی متعددی است که در این بخش به این ملاحظات اشاره خواهد شد.
5ـ1ـ ارزش‌گذاری[10]
شاید بتوان ارزش‌گذاری را مهمترین بخش اجرای یک سیاست مالیاتی در نظر گرفت. ارزش‌گذاری به منظور اخذ مالیات را می‌توان به دو روش کلی خود اظهاری و استفاده از دفترچه بهای معاملاتی املاک انجام داد. روش خود اظهاری هرچند هزینه‌های اجرایی را پایین آورده و سازوکار اداری اجرای قوانین مالیاتی را تسهیل می‌بخشد اما با آفت ثبت غیر واقعی قیمتها و درصد بالای فرار مالیاتی همراه است. برای مثال درصورت اجرای نظام خوداظهاری، در مورد مالیات بر معاملات مکرر فروشنده به دنبال ثبت پایین قیمت فروش است تا از این مالیات فرار کند. در مورد مالیات بر افزایش ارزش ملک نیز با توجه به معافیت تقاضای مصرفی از پرداخت CGT، در صورتی که معامله بین یک تقاضای سوداگرانه و یک تقاضای مصرفی رخ دهد، امکان فرار بالای مالیاتی با ثبت غیر واقعی قیمتها برای سوداگر وجود دارد.
با توجه به مطالب بیان شده، اتخاذ نظام خوداظهاری برای تعیین قیمت املاک می‌تواند منجر به بی‌اثر شدن کل نظام مالیاتی شود. به همین منظور تعیین قیمت رسمی تنها راه‌کار پیش روی ارزش‌گذاری می‌باشد. راه‌کار اجرایی برای این منظور به‌روز کردن قیمتهای موجود در دفترچه‌بهای معاملات املاک بر اساس قیمتهای واقعی بصورت دوره‌ای (برای مثال هر یک سال یک بار) است.
5ـ2ـ پایگاه داده[11]
عدم وجود یک پایگاه داده دقیق و به‌روز در حوزة زمین و مسکن در کشور، از مهمترین چالش‌های پیش روی اجرای سیاستهای مالیاتی به منظور کنترل سوداگری است. با این وجود به دلیل اینکه مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن و معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال و از فروشنده اخذ میشود، می‌توان از زمان اجرای مالیات با در نظر گرفتن تمهیدات قانونی، نهادی و زیرساختی، اقدام به تشکیل و به‌روز کردن پایگاه دادة زمین و مسکن کرد.
5ـ3ـ انتقال بار مالیاتی به مصرف کننده
یکی از مهمترین نگرانی‌های موجود در اخذ مالیات بر زمین و مسکن انتقال بار مالیاتی به خریدار است. بنابراین نظام مالیاتی مورد نظر در این بخش باید به نحوی تدوین شود که کمترین تأثیرات منفی را بر تقاضای مصرفی داشته باشد. البته این موضوع در شرایطی اتفاق خواهد افتاد که خریدار قدرت انتخاب نداشته باشد. به عبارت دیگر تقاضا برای زمین و مسکن به نحوه قابل ملاحظه‌ای از عرضه پیشی گرفته باشد. بنابراین همانگونه که پیش از این نیز اشاره شد، طراحی نظام مالیاتی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن باید در کنار سیاستهای افزایش تولید و عرضة مسکن دیده شود. با این وجود باید توجه داشت به‌دلیل اینکه نظام مالیاتی ارائه شده سوداگری را در مراحل مختلف زمانی مشمول بار مالیاتی میکند (درصدهای تصاعدی مالیات بر معاملات مکرر) و از سوی دیگر تقاضای مصرفی و سرمایهای مولد را از پرداخت مالیات معاف میسازد، امکان انتقال بار مالیاتی به خریدار توسط تقاضای سوداگرانه کاهش می‌یابد.
از سوی دیگر با توجه به آثار وضع عوارض شهری نظیر مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر زمین‌های بایر شهری و مالیات بر خانههای خالی در تخصیص بهینة منابع موجود و افزایش عرضه، طراحی بستة مالیاتی با در نظر گرفتن این عوارض محلی در کنار مالیاتهای کنترل سوداگری، می‌تواند منجر به کاهش انتقال بار مالیاتی به خریدار شود.
از طرف دیگر با تعیین درصد مناسب مالیاتی و اتخاذ سیاستهای اجرایی مناسب همچون ایجاد تأخیر زمانی بین اعلام قانون و اجرای آن، می‌توان با فراهم آوردن فرصت عرضة زمین و مسکن بدون بار مالیاتی برای مالکان و نسبت به کاهش انتقال بار مالیاتی به مصرف کننده اقدام کرد، که در ادامه آورده خواهد شد.
5ـ4ـ تعیین درصد مناسب مالیاتی
برای تعیین درصد مناسب مالیاتی باید به نکات زیر توجه کرد:
o وضع درصد بالای مالیاتی منجر به کاهش عرضه و افزایش فرار مالیاتی میشود (معاملات غیر رسمی). تجربیات کشورهای جهان نشان داده است که وضع درصدهای بالای CGT می‌تواند مانع از عرضة زمین و مسکن به بازار شده و حتی افزایش قیمت را نیز به دنبال داشته باشد. برای مثال تجربة کشور انگلستان در سال‌های پس از جنگ جهانی دوم در وضع نرخ 100 درصدی مالیات بر CGT نه تنها منجر به حل مسائل بازار زمین و مسکن نشد بلکه افزایش قیمت زمین و مسکن را به دنبال داشت. این شرایط موجب شد تا با تغییر دولت در سال 1951 میلادی این مالیات حذف شود [[6]].
o وضع درصد پایین مالیاتی منجر به کاهش اثربخشی مالیات برای کنترل سوداگری میشود.
o تعیین درصد مالیاتی باید به گونه‌ای صورت پذیرد که شیب تأثیرات این نوع از مالیات بر بازار زمین و مسکن معقول باشد. این امر با توجه به رفتارهای پیچیده و غیر قابل پیش‌بینی بازار زمین و مسکن بسیار حایز اهمیت است.
با در نظر گرفتن نیاز به طراحی بستة مالیاتی شامل مالیاتهای فوق و عوارض شهری (مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر خانههای خالی) علاوه بر تعیین درصد مناسب برای هر کدام از مالیاتهای ذکر شده به‌صورت منفک، درصدهای هر کدام از این مالیات‌ها باید در تناسب با یکدیگر مشخص شود.
5ـ5ـ جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای
انجام معاملات قولنامه‌ای و بدون انتقال سند رسمی، یکی از راه‌کارهای فرار از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر و افزایش ارزش زمین و مسکن است. یکی موانع پیش روی این گونه معاملات، معافیت ملک اول و مصرفی از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش است، چرا که اگر فردی اقدام به فروش ملک مصرفی اول خود بدون انتقال سند کند، پایگاه داده، ملک مورد نظر را کماکان ملک اول فرد تلقی میکند. در اینصورت اگر فرد، ملکی دیگری خریداری کند، آن ملک، ملک دوم فرد تلقی خواهد شد و هنگام معاملة آتی برای ملکی که خریداری کرده، موظف به پرداخت مالیات بر افزایش ارزش با توجه به درصد CGT ملک دوم است (که بسیار بالاتر از ملک اول است).
علاوه بر این می‌توان مالیات بر افزایش ارزش تمامی املاک دوم و بیشتر را در یک دوره زمانی معین (برای مثال 7 سال) حتی اگر معامله‌ای روی آن صورت نگرفته باشد، بر اساس مابه‌التفاوت آخرین قیمت دفترچه بهای املاک و آخرین قیمت خریداری ملک، دریافت کرد.
در کنار اقدامات فوق می‌توان اقدامات قانونی‌ای دیگری نظیر حذف وکالت بلاعزل و مدت‌دار کردن فروش وکالتی را نیز به منظور جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای اجرا کرد.
5ـ6ـ نحوة عبور از دوران گذار اجرای سیاست
در صورتیکه به محض تصویب قانون مالیات بر انجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن این قانون به اجرا درآید، این امکان وجود دارد که تقاضاهای سوداگرانه‌ای که پیش از این زمان اقدام به خرید زمین و مسکن کرده‌اند، به دلیل بار مالیاتی تحمیل شده بر آنها، اقدام به عرضة زمین و مسکن خود به بازار نکنند؛ این امر منجر به کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار و به تبع آن افزایش قیمت میشود. برای جلوگیری از بروز چنین شرایطی، اجرای قانون با تأخیر زمانی نسبت به تصویب قانون فرصتی را برای تقاضاهای سوداگرانه ایجاد میکند تا املاک خود را بدون وجود بار مالیاتی در بازار عرضه کنند.
برای این منظور با فرض به‌روز شدن دفترچه بهای معاملات املاک پیش از تصویب قانون، باید قانون مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن با در نظر گرفتن یک مهلت زمانی (برای مثال 6 ماه) پس از تصویب قانون به اجرا درآید. یعنی در مهلت زمانی ذکر شده هر فروشنده‌ای که اقدام به فروش ملک خود در بازار کند، از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر معاف خواهد بود. پس از گذشت مهلت زمانی مورد نظر، مالیات بر معاملات مکرر با مبداء زمانِ تصویب قانون، از تمامی فروشندگان ملک، اخذ خواهد شد. قابل ذکر است یکسان بودن مبداء زمانی برای محاسبة فاصلة زمانی بین خرید و فروش ملک با زمان تصویب قانون، امکان خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون ـ که شامل معافیت از مالیات بر انجام معاملات مکرر است ـ را از تقاضاهای سوداگرانه می‌گیرد؛ چرا که در اینصورت اگر تقاضاهای سوداگرانه اقدام به خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون بگیرند و پس از اجرای قانون اقدام به فروش ملک مورد نظر کنند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد.
از طرف دیگر به دلیل عدم وجود قیمت ثبت شده واقعی املاک پیش از بروز کردن دفترچه‌ها، امکان اخذ مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن در دور اول معاملات پس از تصویب قانون وجود نخواهد داشت. به همین دلیل دور اول معاملات پس از تصویب قانون از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن معاف هستند. بدین معنی که اگر کسی ملکی را پیش از تصویب قانون خریداری کرده و پس از تصویب قانون بفروشد، از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن معاف است. اما اگر ملکی پس از تصویب قانون خریداری شده و سپس فروخته شده باشد، مابه التفاوت آخرین قیمت دفترچه بهای معاملات املاک در هنگام فروش و خرید مبنای پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن خواهد بود.
6ـ جمع‌بندی
الف) اتخاذ و اجرای «سیاستهای طرف عرضه» در بازار زمین و مسکن هر چند اقدامی کاملاً اصولی و مطابق با تجربیات اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل معضل مسکن در شرایط مشابه کشور ایران است اما در صورتی که با سیاستهای تکمیلی و ضربتی نظیر «کنترل سوداگری» در این بازار همراه نشود، دولت قادر به تأمین «مسکن متناسب با نیاز[12]» خانوار نخواهد بود؛ چراکه بازار زمین و مسکن به دلیل شرایط و ویژگی‌های خاص خود، خاستگاه بسیاری از انگیزه‌های سوداگرانه است که با عملکرد خود مانع از ایجاد ثبات در بازار زمین و مسکن خواهد شد.
ب) تجربیات جهانی نشان می‌دهد که اتخاذ سیاستهای مالیاتی مهمترین سیاستی است که می‌تواند منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شود. اما در اتخاذ سیاستهای مالیاتی باید به این دو نکته توجه داشت که اولاً سیاست مورد نظر تمامی تقاضاهای سرمایهای مخرب یا سوداگرانه را در بازار زمین و مسکن هدف قرار دهد و ثانیاً این سیاست تأثیری بر تقاضاهای سرمایهای مولد و مصرفی در بازار نداشته باشد.
ج) تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن به دو صورت عمل میکند: الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه با هدف امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده. به منظور کنترل فعالیت‌های نوع اول سوداگری، مالیات بر انجام معاملات مکرر زمین و مسکن و به منظور کنترل فعالیت‌های نوع دوم سوداگری مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) پیشنهاد میشود. مالیات بر انجام معاملات مکرر به‌صورت پلکانی بر حسب زمان انجام معامله و بر مبنای کل ارزش فروش ملک هنگام معامله از فروشنده اخذ میشود. مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن نیز بر مبنای مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش ملک در هنگام معامله از فروشنده اخذ میشود. املاک مصرفی و اول افراد و مالکانی که در مدت زمان معینی (برای مثال تا 4 سال پس از اخذ پروانه) اقدام به تبدیل خانههای کلنگی یا زمین‌های بایر به واحدهای نوساز کرده و این واحدها را در بازار فروخته باشند، از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن معاف خواهند بود.
د) اجرای قانون مالیاتی بیان شده نیازمند ملاحظات متعددی است. نخستین و مهمترین ملاحظه اجرایی ارزش‌گذاری است. به دلیل وجود امکان فرار مالیاتی و ثبت غیر واقعی قیمتها در صورت خود اظهاری، تعیین ارزش معاملات نیازمند به‌روز کردن دفترچه‌بهای معاملات املاک به‌صورت منظم است. از دیگر سو عدم وجود یک پایگاه داده دقیق و به‌روز در حوزة زمین و مسکن در کشور، از مهمترین چالش‌های پیش روی اجرای سیاستهای مالیاتی به منظور کنترل سوداگری است.
ه) یکی از مهمترین ابهامات موجود پیش روی اجرای سیاستهای مالیاتی ذکر شده، انتقال بار مالیاتی به خریدار است. در انتقال بار مالیاتی باید به این نکته توجه داشت که سیاست مالیاتی، مکمل سیاست افزایش عرضه است. در صورت اجرای توأمان این دو سیاست، انگیزه‌های سوداگرانه قادر به انتقال بار مالیاتی خود به تقاضاهای مصرفی نخواهند بود. همچنین سازوکار نظام مالیاتی ارائه شده که از یک سو در مراحل مختلف زمانی با سوداگری مقابله میکند و از سوی دیگر تقاضاهای مولد و مصرفی را از پرداخت مالیات معاف میسازد، منجر به کاهش انتقال بار مالیاتی توسط سوداگر به خریدار میشود. از سوی دیگر مالیاتهای بیان شده برای کنترل سوداگری در کنار عوارض شهری نظیر مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر زمین‌های بایر و خانههای خالی ـ که منجر به تخصیص بهینة منابع و افزایش عرضه میشوند ـ باید به‌صورت یک بستة مالیاتی دیده شوند.
و) تعیین درصد مناسب مالیاتی نیز از نکات حایز اهمیت قانون مالیات بر معاملات مکرر و افزایش ارزش زمین و مسکن است. این درصد نه باید آنقدر بالا باشد که مانع از عرضه شود و نه آنقدر پایین باشد که فاقد اثربخشی باشد. علاوه بر آن درصدهای مالیاتی باید در بسته مالیاتی مورد نظر در تناسب با هم در نظر گرفته شوند.
ز) انجام معاملات غیر رسمی و قولنامه‌ای از دیگر چالش‌های پیش روی اجرای قوانین مالیاتی مذکور است. برای این منظور می‌توان با اقدامات قانونی‌ای دیگری مانند حذف وکالت بلاعزل و مدت‌دار کردن فروش وکالتی مانع از انجام معاملات قولنامه‌ای شد.
ح) در صورت اجرای قانون مالیات بر انجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن به‌محض تصویب، امکان کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار وجود دارد. برای جلوگیری از بروز چنین شرایطی باید اجرای قانون با تأخیر زمانی نسبت به تصویب قانون انجام پذیرد تا تقاضاهای سوداگرانة مذکور فرصت عرضة املاک خود را بدون وجود بار مالیاتی در بازار داشته باشند.
*گروه «سیاست‌گذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران
: منابع7ـ فهرست منابع
[1]. Speculative
[2]. Externalities
[3] ـ اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران
[4]- اين نوع ماليات به استناد ماده 59 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 با اصطلاحاتي در سال 71 از نقل و انتقالات املاك وصول ميشود، مبناي اين نوع ماليات شامل درآمد حاصل از نقل و انتقالات املاك غير تجاري و نقل و انتقالات حق واگذاري (سرقفلي) املاك تجاري است.
[5]ـ دولت در لایحۀ «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضۀ مسکن» در سال 1386 قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را گنجاند که به تصویب مجلس شورای اسلامی نیز رسید. این قانون مالكان زمینهایی را كه قابلیت ساخت و ساز مسكونی دارند، مكلّف كرد در صورتی كه به ساخت مسكن در این زمینها اقدام نكنند، باید سالانه 12 درصد ارزش معاملاتی زمین بر اساس دفترچه‌بهای معاملات املاک، مالیات بپردازند. شایان ذکر است در حال حاضر این قانون مراحل نهایی ابلاغ را طی میکند.
[6]ـ بنابر این قانون که مصوب سال 1347 است، تمامی مالکان املاک شهری موظف به پرداخت 5 در هزار (نیم درصد) مجموع ارزش اعیان و عرصة ملک خود به‌صورت سالانه به شهرداریها هستند. گفتنی است که تعیین قیمت این عوارض بر اساس دفترچه‌بهای معاملات املاک است که توسط وزارت اقتصاد و امور دارایی منتشر میشود.
[7]ـ شورای شهر تهران در تاریخ 12/11/82 اقدام به تصویب این مصوبه نموده است. بنابر این مصوبه به شهرداری تهران اجازه داده میشود با رعایت مقررات، نسبت به اخذ عوارض سالانه از اراضی و املاک بلااستفاده، خالی یا متروکه به مأخذ 20 درصد قیمت منطقه‌ای موضوع دفترچه‌بهای معاملات املاک ماده 64 قانون مالیات های مستقیم به ازای هر مترمربع، اقدام کند.
[8]. Capital Gains Tax
[9]. Real Estate
[10]. Valuation
[11]. Data Center
[12]. Affordable Housing
[[1]]. دهقان، میثم، «نقش بازار زمین و مسکن در تورم عمومی کشور»، گزارش‌های تحلیلی گروه «سیاست‌گذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، شمارة دوم، فرودین ماه 1387
[[2]]. بیانات مقام معظم رهبری در دیدار اعضای هیأت دولت، شهریورماه 1386
[3]. www.wikipedia.org
[4].www.china-embassy.org
[5]. www.propertyinspain.net
[6]. Land Value Taxation, an applied analysis
ک, م
۱۳۸۷-۰۲-۲۸ ۰۹:۱۱:۴۳
با توجه به کمبود منابع زمین و افزایش جمعیت و ارتباطات و افزایش نقش سازمانهای بین المللی, هوشمند شدن مردم جهت کسب درآمد به روشهای مختلف, و سوء استفاده آنان از موقعیت های خاص نقش دولتها در برآورده ساختن نیازهای اولیه مردم پررنگ تر خواهد شد. به نظر می رسد چاره مشکل زمین و مسکن در اختیار گرفتن آن توسط دولتها باشد. یعنی مانند برخی از کشورهای اروپایی 40 الی 60 درصد منازل دولتی بوده و با اجاره دادن آن به مردم آن هم به مدتهای طولانی و با قیمتهای ارزان بازار مسکن را کنترل می کنند. در کشور ما هم با این کار که البته طرح 99 ساله یک قدم به آن نزدیکتر شده است, می توان بهبود لازم را باعث شد. البته ممنوع کردن و یا مشکل کردن مهاجرت به شهرها را نیز می توان مد نظر داشت. (63504)
رضا
۱۳۸۷-۰۲-۲۸ ۱۰:۴۷:۴۳
يكي از راههاي كنترل تقاضا مي تواتند اخذ ماليات باشد اين امر به اطلاعات شفاف و فراواني نياز دارد كه متاسفانه كشور ما فاقد آن مي باشد. از طرف دگر در كشوري كه ماليات گرفتن هنوز مبناي خاصي ندارد و ميزان فرار مالياتي بالا مي باشد آيا مي توان ماليات بر مسكن گرفت.
در مقايسه دو چيز مهم است يكي ظرف مكان و ديگري ظرف زمان. كدام يك از اين دو شرط ميان ايران و كشورهاي مورد مقايسه يكي است.
نكته ديگر آنكه اقتصاد ايران مشوق كارهاي خدماتي و سوداگري است اين مشخصه اقتصاد ايران است. و كارگزاران اقتصادي جايي سرمايه گذاري مي كنند كه سود بالاتري داشته باشند. بنابراين براي كاهش سوداگري در بخش مسكن مي بايست جاذبه ( سودآوري) ساير بخش ها افزايش يابد.
دوستان عزيز شبكه تحليلگران بگذاريد بذر مسكن مهر كه كاشتيد ثمر دهد بعد طرح ديگري ارائه دهيد (63532)
در مقايسه دو چيز مهم است يكي ظرف مكان و ديگري ظرف زمان. كدام يك از اين دو شرط ميان ايران و كشورهاي مورد مقايسه يكي است.
نكته ديگر آنكه اقتصاد ايران مشوق كارهاي خدماتي و سوداگري است اين مشخصه اقتصاد ايران است. و كارگزاران اقتصادي جايي سرمايه گذاري مي كنند كه سود بالاتري داشته باشند. بنابراين براي كاهش سوداگري در بخش مسكن مي بايست جاذبه ( سودآوري) ساير بخش ها افزايش يابد.
دوستان عزيز شبكه تحليلگران بگذاريد بذر مسكن مهر كه كاشتيد ثمر دهد بعد طرح ديگري ارائه دهيد (63532)
احسان
۱۳۸۷-۰۲-۲۸ ۱۰:۴۸:۲۷
طرح ارائه شده به نظر طرح کارامدی می رسد اما همانگونه که طراحان نیز در پایان اشاره کرده اند، کارامدی طرح منوط به متعادل بودن بازار عرضه و تقاضاست و این مساله ای است که هم اکنون در ایران وجود ندارد. البته با وجود این بیشترین فشاری که در ناحیه مسکن به مردم وارد می شود تاثیر معاوملات مکرر است و به نظر می رسد چنین مالیاتهایی حتی اگر در کوتاه مدت اثر منفی داشته باشد می تواند در درازمدت کنترل خوبی بر بازرا ایجاد نماید. (63533)
۱۳۸۷-۰۲-۲۸ ۱۱:۱۸:۴۷
سلام
برادر عزیر دنبال چی هستیم .مسکن؟ برادر من هر چه عوارض , مالیات ..... تصویب کنید موجب بالا رفتن قیمتها می شوید. مالش را می فروشد درصد نه 5 درصد , نه ... درصد بابت تعدد معاملات می خواهی ازش بگیری . خوب می پردازد .فقط قیمت ملکش را بالا می بری. (63540)
برادر عزیر دنبال چی هستیم .مسکن؟ برادر من هر چه عوارض , مالیات ..... تصویب کنید موجب بالا رفتن قیمتها می شوید. مالش را می فروشد درصد نه 5 درصد , نه ... درصد بابت تعدد معاملات می خواهی ازش بگیری . خوب می پردازد .فقط قیمت ملکش را بالا می بری. (63540)
۱۳۸۷-۰۲-۳۰ ۱۴:۵۷:۰۶
کاش مسئولان ممکلتی و برنامه ریزان ارزشی بر یافته های این مرکز قایل میشدند و بدان عمل می کردند.
قابل ذکر است که کاداستر و GIS ملک و مسکن به عنوان بدنه اجرایی سیستم کنترل زمین استفاده میشود ولی با گذشت 20 سال از شروع کاداستر کشور این مساله به فراموشی سپرده شده است . (64006)
قابل ذکر است که کاداستر و GIS ملک و مسکن به عنوان بدنه اجرایی سیستم کنترل زمین استفاده میشود ولی با گذشت 20 سال از شروع کاداستر کشور این مساله به فراموشی سپرده شده است . (64006)
حسنی
۱۳۸۷-۰۲-۳۱ ۰۹:۵۸:۳۸
بازار سود آورمسکن از یک طرف وموانع سرراه بقیه بخش های تولیدی از طرف دیگر در چند دهه ی گذشته باعث ورزیدگی فعالان وشاغلین دراین رشته شده وکارشناسان تئوری دان دولت متاسفانه حریف بنگاهداران،بساز بفروش ها وحرفه ای های این میدان نیستند.در ابتدای انقلاب واگذاری زمین افراد طاغوتی تحرکی در این زمینه ایجاد کرد ولی تغییرات و افزایش جمعیت ناشی از مهاجرت وتوالد وتناسل بعدی موجب تنگ تر شدن عرصه وعرضه وافزایش وسبقت تقاضا ودر نتیجه احساس نیاز های بعدی وفعلی شده است.درمقطع فعالیت های شهردار کرباسچی افزایش عوارض وفروش تراکم نشان داد که چندین برابرعوارض دریافت شده توسط شهرداران مناطق از مصرف کننده نگون بخت ومجبور دریافت ویکی از ایرادات متوجه به کرباسچی همین مسئله گرانی مسکن بود که درآن زمان از طرف اصولگرایان به وی نسبت داده میشد.در تمام این مدت وزارت مسکن که باصطلاح بایستی سیاست گذاری میکرد با اتخاذ مواضع انفعالی ودر گیرشدن با مسائل اجرائی کوچک خود را سر گرم کرده ودخالت موثری در کار شهرداری نمیکرد.بعد هم که دوره شهرداران بعدی رسید چون حمله به شهردار قبلی با شعار مخالفت با برج سازی درکوچه های تنگ وباریک شمال تهران انجام میشد. واز طرفی هزینه های شهر تهران وشهرداری عریض وطویل آن افزایش یافته بود وتوقع مردم هم در سرویس گیری بالاتر رفته بود بایستی ناچاراً علیرغم کاهش تراکم فروشی،تامین منابع مالی بنحو دیگری انجام وجایگزین میشد،که متاسفانه باز شانه نحیف ملت بایستی زیر بار اخذ عوارض بیشتر ومالیات دارائی بالاتر وخرج محضر کلانتر و.... میرفت که رفت.واگر دربدو امر چنین تلقی میشد که اینها همه از مالک اخذ میشود.ماشاهد بودیم که تمام پولی که مالک به شهرداری ،دارائی وثبت ومحضر وبنگاهدار میداد کلاً ویکجا بهنگام انتقال قطعی از جیب مبارک خریدار که در اکثر مواقع همان مصرف کننده مادر مرده بود سلفیده میشد.علی ایحال جلوتر وجلوتر آمدیم تا رسیدیم به زمان طرح شعار بسیار سنگین صفر کردن قیمت زمین ویا شعارهائی که در مقاله ی بالاوکامنت ها مبنی بر متو جه نبودن ریشه مالکیت ومیزان رسمیت آن وشناخت مکانیزم های عملی،اجرائی وحقوقی وشرعی ومضافاًتطبیق آن با وضعیت فعلی مالکیت در کشور ما وریشه های تاریخی آن ومشکلات ثبت اراضی ونارسائی وکهنگی وحساسیت زائی قوانین ولوایح مالیاتی وسختی اخذ این عوارض ومالیاتها با توجه به عواقب اخذ ونیز نا کار آمدی ساختار سازمانی ونیروی انسانی وآموزش آنها همه وهمه موجب گردید که حداقل با دست گرفتن رونوشت مقالات وترجمه نسخه های پیچیده شده برای سایر کشورهای کوچک وبزرگ وبا هر فرهنگ ومذهب جواب مناسبی برای این مسئله که نیاز به تحقیقات مفصل کارشناسی دارد،بدست نیاید.فلذابنظر میرسد در گام نخست ،کارگزاران واقعی وخادم مملکت :
1- بایستی تا مصمم به اجرای مسئله ای نشده انداز طرح شعارهای موقت و تحریک کننده بازار درهر زمینه جداً خوداری کنند.
2-به تورم موجود ومکانیزم معکوس عملگرهای آن بخصوص روی طبقه کم درآمد توجه خاص مبذول داشته واز فشار بیشتر به محرومین جامعه پرهیز نمایند.
3-در امر مسکن بایستی بدنبال طرح جامع دروسعت ایران اسلامی بود.تهران گام اول است وفردا با رشد جمعیت در اقصی نقاط کشور، کلاه ما پس معرکه خواهد افتاد.
4-نویسندگان وارباب جراید در صورت پرداختن به این مسئله با آسیب شناسی ناقص موضوع، باعث تحریک وتنش دربازارنشوند .چه هوشیاری اخلاگران واجرای طرح های پیشگیری بمنظور فراراز تله ها ودام احتمالی دولت ها هر طرحی را ناکار آمد میسازد.
5-هرنوع طرح ملی بایستی حمایتهای همه جانبه ملی نیزداشته باشد تا بهنگام عمل واجرا مواجه با مقاومت های منجر به شکست نشود چه دراین صورت اوضاع بدتر از قبل خواهد شد.مخصوصاً درباب مالکیت اراضی وملک ومستغلات کار آسان وراحت الحلقوم نیست.
درهر صورت پیشنهاد نویسنده(حداقل به تنهائی) رافع وحلال مشکلات امروز مسکن ونیازهای مردم نبوده ونیست.وباید چاره اساسی اندیشید.
http://pasokh1333.mihanblog.com (64127)
1- بایستی تا مصمم به اجرای مسئله ای نشده انداز طرح شعارهای موقت و تحریک کننده بازار درهر زمینه جداً خوداری کنند.
2-به تورم موجود ومکانیزم معکوس عملگرهای آن بخصوص روی طبقه کم درآمد توجه خاص مبذول داشته واز فشار بیشتر به محرومین جامعه پرهیز نمایند.
3-در امر مسکن بایستی بدنبال طرح جامع دروسعت ایران اسلامی بود.تهران گام اول است وفردا با رشد جمعیت در اقصی نقاط کشور، کلاه ما پس معرکه خواهد افتاد.
4-نویسندگان وارباب جراید در صورت پرداختن به این مسئله با آسیب شناسی ناقص موضوع، باعث تحریک وتنش دربازارنشوند .چه هوشیاری اخلاگران واجرای طرح های پیشگیری بمنظور فراراز تله ها ودام احتمالی دولت ها هر طرحی را ناکار آمد میسازد.
5-هرنوع طرح ملی بایستی حمایتهای همه جانبه ملی نیزداشته باشد تا بهنگام عمل واجرا مواجه با مقاومت های منجر به شکست نشود چه دراین صورت اوضاع بدتر از قبل خواهد شد.مخصوصاً درباب مالکیت اراضی وملک ومستغلات کار آسان وراحت الحلقوم نیست.
درهر صورت پیشنهاد نویسنده(حداقل به تنهائی) رافع وحلال مشکلات امروز مسکن ونیازهای مردم نبوده ونیست.وباید چاره اساسی اندیشید.
http://pasokh1333.mihanblog.com (64127)
مجتبی تقی زاده
۱۳۸۷-۰۳-۱۳ ۰۰:۵۴:۵۵
تا هنگامی که امکان توسل به معاملات قولنامه ای و وکالت بلا عزل و معاملات صوری وجود دارد و بنگاهها محل تنظیم معاملات مردم باشند و سند رسمی بی ارزش باشد امکان وصول مالیاتهای این گونه فراهم نخواهد شد و جز تشدید معاملات صوری و معاملات قولنامه ای نتیجه ای نخواهد داشت ؟ واقعا معلوم نیست با وجود امکان تنظیم قولنامه در بنگاهها دم از اخذ مالیات زدن آیا یک شوخی بیشتر نیست ؟ براستی وقتی دلالان و بنگاههای املاک متصدی تنظیم اسناد مردم باشند و نوشتها یشان را در حد سند رسمی ترویج کنیم با چه ابزاری قصد اخذ مالیات داریم احتمالا از نفر صدم که با الزم به تنظیم سند در دادگاه مالک اول را محکوم به انتقال نموده یا وکیلی که پس از دهها وکات و تفویض وکالت می خواهد بالاخره برای اخذ وام و یا امر ضروری دیگر سند رسمی بنویسد . مالیات خواهیم گرفت ؟ (65716)
نظراتی كه به تعميق و گسترش بحث كمك كنند، پس از مدت كوتاهی در معرض ملاحظه و قضاوت ديگر بينندگان قرار مي گيرد. نظرات حاوی توهين، افترا، تهمت و نيش به ديگران منتشر نمی شود.
